수도권 땅, 장기투자 고려해볼만

특급리포트/수도권 땅, 장기투자 고려해볼만
2008년 전망⑧전원투자 분야, 실수요 중심 시장재편 가속화 예상
 
 
올해 토지시장은 ‘거래 침체 속 호가 상승’으로 점쳐 진다. 토지거래허가제, 부재지주 양도세 중과 등으로 이른바 ‘출입금지 장

세’가 형성된 가운데 대규모 개발계획만 줄을 이을 가능성이 커서다.

 

특히 기업 설비투자 유치를 위한 단계적인 규제완화 조치가 예상되는 수도권지역의 호가 오름세가 가파를 것으로 예상된다.

한반도 대운하, 제2경부·제2외곽순환고속도로 예정지 주변지역 중 토지거래허가구역에서 제외된 일부에는 땅값이 들썩이며

투자 수요가 몰릴 수도 있다.

 

지방 토지시장은 대운하, 새만금지구 주변 등의 대형 호재지역을 제외하면 전반적인 침체 장세로 점쳐 진다. 참여정부가 추진

한 혁신·기업도시 등의 재료가 이미 시장에 대부분 반영된데가 새 정부 들어 지방에 대형 후속 개발계획이 추가로 발표될 가능

성도 작기 때문이다.

 

다만 내년 혁신·기업도시에서 토지 보상금 지급이 본격화되면 대토 수요 증가로 주변 땅값은 소폭 오를 수도 있다고 전문가들

은 본다. 건교부 통계에 따르면 지난해 보상금 지급이 대부분 완료된 경북 김천혁신도시 주변 땅값은 2.2%가량 올라 상승률이

칠곡군·경주시에 이어 도내 세번째를 차지했다.

 

공급과잉과 숙박업 등록이라는 이중고를 겪고 있는 펜션시장은 입지여건별 온도차가 더 심해질 것으로 보인다. 알펜시아 등

대규모 신설 리조트단지, 사계절 관광지 주변은 분양과 운영 모두 호조를 보일 수 있지만 외따로 떨어진 펜션은 여전히 고전을

면치 못할 가능성이 크다다. 다만 민박형 펜션의 등록면적 기준 완화는 올해 펜션시장의 호재로 작용할 것 같다.

 

지금까지 연면적 150㎡ 이하일 경우 민박사업자로 등록해 펜션영업이 가능했지만 올해부터는 이 면적 제한이 230㎡로 늘어나

게 된다. 민박형 펜션의 등록 면적 기준이 완화되면 대규모 펜션 운영도 가능해져 투자 수요가 증가할 수 있다고 보는 전문가

들도 적지 않다.

 

토지 규제의 여파로 인허가가 한층 까다로워진 전원주택시장은 33㎡형 안팎의 소형 선호 경향이 더욱 두드러질 것으로 예상된

다. 중대형에 비해 인허가가 어렵지 않은데다 종합부동산세 등 보유 부담도 덜 해서다. 유형별로는 한국농촌공사·한국토지공

사 등이 조성해 공급하는 전원마을·블록형 택지 등에 수요가 몰릴 가능성이 있다. 

 

도로·상하수도 등의 설치비용을 정부가 지원해 투자금이 2억∼3억원 내외로 비교적 저렴한데 투자 안정성이 민간업체보다 비

교적 높기 때문이다.

 

다산서비스 이종창 대표는 “가수요 차단을 위한 제도가 어느 정도 정착된 토지·펜션·전원주택시장은 올해 대폭적인 규제완화

조치가 없는 한 실수요 중심의 재편현상이 더욱 가속화될 것”이라고 말했다.

2008년 토지시장 변수는?

 

토지시장 ‘호재' 원인

 

▶‘수도권정비계획법 개정안’ 국회 통과

 - 현재 수도권 규제 완화를 골자로 한 ‘수도권정비계획법 개정안’ 국회 계류 중

 - 핵심내용은 수도권 개발에 ‘정비발전지구’라는 개념을 확대 도입하자는 것

 - ‘정비발전지구’ 내에서는 도시개발과 택지개발 사업도 시행할 수 있어

 - 개정안 통과되면 특히 수도권 동 ·북부 규제가 완화되고 해당지역 땅값이 오를 듯

 

▶‘대운하 특별법’ 제정

 - 2008년중 세부계획 수립 특별법 제정을 끝내고, 2009년 초 첫삽을 뜰 듯

 - ‘대운하 특별법’이 국회를 통과하면 관련지역 땅값 들썩일 수도

 - 특히 상수원보호구역 해제 예상되는 양평 등에 투자수요 몰릴 가능성 커

 

▶제2경부고속도로 노선 확정

 - 제2경부고속도로 건설 계획은 새정부 공약사항으로 사업 추진 급물살 탈 듯

 - 건교부는 제2경부 노선을 올해 2월까지 확정한다는 방침

 - 현재 서하남IC~동탄2신도시 구간, 충남 천안∼행정도시등의 노선 검토 중

 - 착공은 2009년 예정

 - 벌써부터 용인 모현·포곡 등 토지거래허가 제외지역에 투자수요 유입 조짐

 

▶제2서해안고속도로 사업계획 가시화

 - 제2서해안고속도로도 건설계획은 새정부 공약사항으로 임기내 착공이 확실시

 - 기존 서해안도로가 주변 땅값을 10∼20% 올린 것처럼 제2서해안 주변도 오를듯

 

▶제2서울외곽순환고속도로 노선 확정

 - 올해 상반기 중으로 노선확정 등 구체적인 사업 일정이 결정될 가능성커

 - 노선 확정 발표가 나면 주변지역 땅값 들썩이며  투자수요 유입될 수도

 

▶새만금지구 개발 기본계획 확정

 - 두바이와 같은 최첨단 물류·관광도시로 조성한다는 청사진 제시돼 관심

 

▶관리지역 세분화 완료와 계획관리지역 용적률 인센티브

 - 올해까지 수도권 주요지역 세분화 작업이 끝나면 계획관리지역 땅값 오를 수도

 - 계획관리지역내 용적률 200%로 완화되면 민간 토지수요 확대 예상돼

 

▶계획관리지역내 소규모 공장 허용

-공장용지 수요 증가로 수도권 성장관리권역 땅값 오름세 더 가팔라 질 수도

 

토지시장 ‘악재’ 원인

 

▶수도권 토지거래허가구역 확대 가능성

 - 대운하등 대형 개발계획 발표 전후로 수도권 토지거래허가구역 확대될 가능성 커

 

▶부재지주 양도세 중과 등 세금 규제 유지

 - 대형 개발계획에 따른 주변 이익 환수차원에서 세금 관련 규제 장기간 유지될듯

 

토지투자 유망지역은

 

수도권지역

 

▶제2경부·제2서울순환 고속도로 주변 토지거래허가 제외지역

 - 용인 모현·포곡 등에 투자 수요 몰릴 가능성 커

 - 이천·여주지역 중 나들목 예정지 주변 임야·전답 노려볼 만

 

▶팔당 상수원보호구역 해제 예상지역

 - 수도권 상수원보호구역은 남양주·광주·양평·하남 일대 158.8㎢에 달해

 - 이중 토지거래허가구역에서 제외된 양평·남양주 등 일부 임야 등에 수요 몰릴 듯

 

▶공장·물류창고 허가 가능한 수도권 남부지역 임야·전답

 - 수도권 공량 총량제 완화되면 수요 늘면서 땅값 오를 수 있어

 - 이중에서 연접개발 제한받지 않는 1만㎡ 내외 소규모 땅 희소가치 높아질 듯

 

▶수도권 지자체가 추진 중인 대형 개발사업지 인근지역

- 평택 국제업무지구, 시흥 군자지구등 주변지역중 주유소등 가능한 땅 고려해 볼 만

 

▶계획 관리지역으로 둘러싸인 소규모 농림지역

- 관리지역내 1만㎡ 미만 농림지역은 계획관리로 편입될 수 있어 관심

 

지방

 

▶새만금지구, 대운하 주변 지역

 - 개발 가시화되면 주변 땅값 크게 오를 수도 있어

 - 토지거래허가 제외 관리지역중 계획관리로 분류될 가능성이 큰 곳 노려볼만

 

▶행정중심복합도시 주변

- 개발행위제한구역에서 해제될 가능성 높아 관심

- 개발행위제한구역에서 해제되면 주택 신축 등 가능해져 땅값 오를 수도

- 지난해말 해제된 연기 금남면 일부는 제1종일반주거지로 변경돼 투자가치 높아져

 

토지 투자전략은 어떻게 세워야 하나

 

▶새 정부 SOC(사회간접시설) 관련 지역에 집중하라

- 정책변화에 따른 수혜 예상지역을 중심으로 투자 대상지를 한정해야

- 다만 대형 개발계획 발표후 주변 규제를 강화할 가능성 커 주의 필요

 

▶수도권 서·남부보다는 동·북부 지역을 노려라

- 가격 많이 오른 수도권 서·남부보다 덜 오른 동·북부를 노리는게 효율적

- 특히 해묵은 규제에서 풀릴 가능성이 큰 곳을 중심으로 투자 적극 고려해야

 

▶단기차익 욕심은 버려라

- 규제가 완화되더라도 단계적·제한적으로 완화될 가능성이 크다는 점을 감안해야

- 양도세보다 땅값이 압도적으로 오를 만한 지역으로 투자를 한정해야

 

▶대규모 개발계획 발표에 뒤 따를 규제 강화 조치에 유의하라

- 새 정부 역시 부동산정책의 기조가 투기 억제에 촛점을 맞춰질 가능성 커

- 때문에 개발계획 발표 전후로 주변에 대해 각종 규제를 강화될 수 있어 주의해야

 
▶양도소득세가 관건이다

-양도세를 내고도 충분한 수익이 기대되는 곳으로 투자 대상지 한정해야

 

2008년 전원주택·펜션시장 변수는

 

▶농가주택 양도세 특례 대상 완화 가능성

-농어촌주택 양도세 감면 대상이 현재 1억원에서 1억5000만원으로 완화될 가능성 커

-이때 종전 주택을 팔아도 양도세가 부과되지 않음.

 

▶민박형 펜션 등록 면적 기준 완화

- 민박사업 등록 면적 기준(150㎡)을 250㎡로 완화하는 내용의 법령 입법예고 돼

- 이 법렵이 통과되면 대규모 펜션에 투자수요 유입될 수도 있어

 

전원주택·펜션 투자전략은

 

▶대규모 SOC 수혜효과 예상지역을 노려라

- 대운하 건설로 수혜가 예상되는 한강과 낙동강, 충주호 주변 노려볼만

- 특히 화물집결지나 관광ㆍ레저 터미널 예정지 주변에 관심 쏠려

 

▶시세차익에 대한 욕심은 버려라

- 환금성도 떨어지는 편이라 실수요 관점에서 접근해야

 

▶ 규모를 줄여라

- 인허가, 보유세 부담 피하라면 가급적 덩치를 줄여서 짓는다는 생각으로 접근해야

 
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