권리금과 시설비의 개념 및 내용

Q : 권리금과 시설비에 대하여 자세히 설명 해주세요?

 

A : 상가분양을 받을시, 상가임대차 계약시 또는 계약 만료시 가장 중요시하고 궁금해 하는 것이 권리금과 시설비를 제대로 돌려받을수 있을까 하는 점이다.


* 권리금이란? *

일반적으로 용익권(用益權)·임차권(賃借權) 등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전을 말한다.
즉, 상가권리금이란 기존의 영업상에서 발생하는 영업권의 일종으로 통상적으로 상가매매. 임대 거래시 인정되고 있는 권리로서 임차인이 상가 주인에게, 또는 前 상가 운영을 하던 임차인에게 지급하는 금전적 급부를 말한다. 상가권리금에 관한 법률적 규정은 없지만, 관행적으로 이루어지고 있으며, 일반적으로 인정되어지는 것이 현실이다.

위에서 보듯이 상가권리금에 대한 법률적 규정이 없기 때문에 실질적으로 권리금을 지급하고 임대차계약을 하였어도 임대차계약 종료시 임대인이 스스로 권리금을 반환해 주지 않는 한 권리금 반환청구를 하여도 되돌려 받을수가 없으며, 법적 소송을 통하여 반환소송을 하여도 판례가 권리금에 대하여서는 인정하여 주지를 않고 있다.

권리금을 인정받을 수 있는 방법의 하나는 임대차계약시 계약서상에 특약사항으로 권리금반환의 약정을 하고 이를 명기한 경우에는 권리금 반환청구가 가능할 수 있다.

그러나 임대인이나 前 임차인이 새로운 임차인에게 계약시 이를 명기해 주지 않기 때문에 현실적으로 권리금을 보장 받는것은 불가능하다고 볼 수 있다.
따라서 계약서상에 특약을 명시하지 아니한 경우 상가를 활성화시켜서 차기 임차인에게 권리금을 받고 나가는 수 밖에 없다.

시행중인 상가건물임대차보호법에도 임대차기간을 최장 5년까지 가능하게 한 것 외에   권리금에 대한 반환규정이 없다.


* 시설비란? *

상가 임대 분양시 또는 상가 임대차계약 후에 상가의 운영을 위하여 설치하게 되는 시설투자에 들인 비용을 말하는데, 이는 일정한 범주안에 포함되면 기간 만료시 반환청구가 가능하다.
모든 시설비가 반환청구되는 것은 아니고 시설비가 ‘유익비’로 인정되는 경우에 한하여 시설비를 임대인에게 청구할 수 있는것이다.

유익비란, 임차인이 상가 운영을 위하여 설치하는 시설물(설비투자) 중에서 건물자체의 가치를 객관적을 높일수 있게끔 설치되는 비용으로서 이는 시설비 청구가 가능하다.

즉, 인테리어 설치시 바닥이나 건물외벽, 벽면, 계단설치 등은 건물 자체의 효용을 높이고 가치향상에 기여하기 때문에 유익비에 포함되어 반환청구가 가능하나, 특정한 영업을 위하여 설치되어지는 부분의 시설물(탁자, 조명, 장식, 내부 인테리어)등은 유익비로서 청구하기에는 불가능하다.