아직 상가분양광고에 속아 애태우나요?”

아직 상가분양광고에 속아 애태우나요?”

다시 쓰는 실전부동산학/상가분양광고 제대로 보는 법

올해 초 인천의 한 테마상가를 분양받았던 가정주부 이모(39)씨는 요즘 밤잠을 설치기 일쑤다. 연수익률 11%를 보장해준다는 광고를 보고 계약했는데, 올 3월 개점한다던 계약 내용과는 달리 입점이 5~6월로 연기되더니 아예 올 하반기 이후로 또다시 미뤄졌기 때문이다. 이씨는 더 이상 분양업체를 신뢰할 수 없어 계약 해지를 하고 싶어도 계약금과 중도금을 포함해 이미 70%가 넘는 자금이 들어간 상태라 막상 위약금을 물기도 두려워 이러지도 저러지도 못하고 속앓이를 하고 있다. 이처럼 상가분양 허위ㆍ과장광고로 인해 분양받았다가 낭패를 보는 사례가 좀처럼 줄지 않고 있다. 상가 전문가들은 상가의 경우 제도적 보호 장치가 여전히 미흡해 사후 해결의 실마리를 찾기가 쉽지 않다고 지적한다. 상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “대법원 판례에서도 광고는 청약의 유인책일 뿐 계약서에 명시되지 않은 내용에 대해 분양업자가 책임질 수 없다고 결정한 상황이어서 결국 투자자 스스로 경각심을 갖지 않으면 안된다”고 조언한다. 사기성 상가분양 아직도 많다는데… 요즘 들어 허위ㆍ과장광고의 유형도 다양화하고 있다. 우선 상가건물 일부를 불법으로 증ㆍ개축해 층ㆍ호수별 소유권 이전 등기가 불가능한 데도 마치 소유권이 보장되는 것처럼 광고하는 경우가 있다. 또 객관적인 근거 없이 분양 주체 스스로 발행하는 임대수익보증서로 장기간 확정수익이 보장되는 것처럼 지면에 소개하거나 일부 층에 한정된 수익 보장인 데도 이를 숨기고 전체 상가에 마치 적용되는 것처럼 광고를 싣는 경우도 적지 않다. 수익률 산출에 있어서도 분양 금액 이외의 추가 부담액인 개발 비용을 제외하거나 대출이자 비용과 관리비를 수익에 포함시켜 수익률을 높이기도 한다. 고전적 수법인 ‘OOO만원 투자 시 OO만원 보장’, ‘투자수익률 OO% 보장’ 등을 내세운 광고도 여전하다. 임대 분양과 관련해서는 임대사업자가 재임대 분양을 하면서 수익과 안전성이 보장되는 것처럼 광고하거나 투자금 전액 환불(리콜제) 등의 표현을 쓰기도 한다. 연예인들이 직접 쇼핑몰을 운영한다거나 입점이 확정된 것처럼 표기하기도 한다. 또 입점 의향서만 가지고도 대형 브랜드 매장 유치가 확정된 것처럼 게재하는 경우도 많다. 최근엔 소비자들의 궁금증을 유발해 호기심을 자극하는 ‘티저(Teaser)’ 광고기법을 활용한 상가 분양광고도 등장했다. 이런 티저 광고를 면밀히 뜯어보면 공통적으로 상가 이름이 일체 지면에 거론되지 않고 투자 상품의 대표적 특징과 상권 설명, 업종별 매입가 등만을 게재해둔 상태로 투자자들을 유인하고 있다. 더욱이 상가의 위치조차 파악할 수 없고, 일부 업체는 ‘1588-OOOO‘, ’1600-OOOO‘ 등과 같은 발신자 통신 비용 부담 전화번호를 사용하면서 마치 수수께끼 같은 메시지만 담고 있다. 기사식 광고도 소비자를 현혹시키는 대표적인 분양광고다. 기사식 광고란 시각적 효과는 다소 떨어지더라도 보다 상세한 분양관련 정보를 담아 소비자가 기사로 오인하도록 유도한다. 가끔 기사식 광고 중에는 기존에 보도됐던 언론보도를 인용하고는 기자 이름까지 게재해 소비층에게 혼돈을 주기도 한다. 기사인지 광고인지는 신문 상단에 ‘PR’이라고 명시돼 있는지 확인하거나 기사 끝단에 전화번호가 표기돼 있는지만 파악해도 쉽게 구별할 수 있다. 허위ㆍ과장광고는 분양 현장에서도 등장한다. 마치 유명 브랜드가 입점한 듯 건물 외관에 실제 로고와 브랜드명을 삽입한 대형 광고물을 설치하는 경우다. 상권 및 입지 분석에 더 신경 써야 그렇다면 상가 분양광고 피해를 막기 위한 방안은 뭐가 있을까? 우선 등기 분양과 관련한 경우, 분양 물건에 대해 소재지 관할 지방법원의 등기부 등본과 관할 행정관청의 건축물대장으로 소유권 이전등기가 가능한 건물인지 확인해야 한다. 때로 노후 건물을 리모델링한 뒤 점포를 쪼개 분양하는 사례도 있는 만큼 관할 행정관청의 집합건축물대장에 등재되지 않은 건물이면 소유권 이전 등기가 불가능하므로 주의해야 한다. 일반적으로 집합건축물대장에 등재된 상가건물은 점포의 층ㆍ호수를 등기부 등본에 등재할 수 있어 소유권 이전이 자유롭다. 하지만 일반건축물대장에 등재된 상가건물은 공유지분 형태로 등기가 가능해 상가관리단체의 허가를 받지 않으면 재산권 행사가 어렵다. 수익성 보장과 관련해서는 층별 보장사항과 기간을 확인하고 수익률 판단을 할 때도 공실 발생 가능성과 대출이자ㆍ관리비ㆍ개발비 등을 감안해야 한다. 분양 금액의 10~30%에 해당되는 개발비도 분양 전에 확인해두는 것이 좋다. 아울러 과도한 수익 보장에 현혹되지 말고 상권 및 입지분석에도 신경을 써야 한다. 건물주가 아닌 분양사업자가 재임대 분양을 하면서 상가 소유권 임대수익을 보장하는 광고도 주의해야 한다. 건물주와의 임대계약서를 확인하고 사업자의 운영능력도 사전에 파악해 둬는 게 좋다. 단순한 입점의향서를 맹신해서도 안된다. 입점의향서란 말 그대로 업체의 관심 표명에 지나지 않을 뿐 정식 계약과는 무관하다. 입점의향서를 임대차계약서로 착각해선 안되는 것이다. 따라서 실제 업체를 통해 사실 여부를 확인해두는 것이 좋다. 연예인 입점의 경우 유명 연예인들이 직접 매장을 운영하는 사례가 거의 없으므로 사실관계를 명확하게 파악할 필요가 있다. 환불 여부도 미리 점검해야 청약금의 환불을 놓고 가끔 분쟁이 일어나기도 하는 만큼 환불 여부도 미리 점검해야 한다. 대출에 있어서 개인의 신용도나 상가의 감정평가에 따라 비율이 줄어들 수 있기 때문에 지나친 대출 제안을 무작정 받아들이는 것은 삼가는 게 좋다. 광고에 열거된 내용을 조목조목 따져볼 필요도 있다. 이를 위해 우선 건축허가서, 등기부 등본, 분양신고필증 등의 확인을 위해 업체 측에게 관련 공부 서류를 제시하도록 당당하게 요구해야 한다. 선분양 업체라면 신탁사가 연계돼 있는지, 분양보증을 받았는지를 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 또 시행사 사업 경험 및 시공사 책임준공 능력, 그리고 융자 지원 사항 등도 관련 금융기관을 통해 알아봐야 한다. 상가114 유영상 소장은 “상가 분양광고는 공급자 위주의 유리한 정보만을 담고 불리한 정보는 숨기는 특성을 지니고 있다”며 “투자자들은 광고를 일차적 정보습득 사항으로만 인식하고 투자의 최종 판단으로 삼아서는 곤란하다”고 조언한다.

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