2층상권 공략 제1법칙 임대료·회전율 따져라

2층상권 공략 제1법칙 임대료·회전율 따져라

유행이나 트랜드에 따라 동일한 업종이라 할지라도 1층을 선호하다가 어느 순간에 2층 이상으로 올라가는 경우가 있다. 메뉴의 폭이 넓어지거나 배달을 전문으로 하는 경우라면 2층 보다는 1층이 유리하다. 하지만 유독 2층에 많은 업종도 있다. 대표적인 것이 호프집과 중국집, 커피숍, 노래방, 피부관리숍, 기원, 휴게방 등이다. 1층보다 영업상 불리할 것이라는 인식이 깔려 있는 2층에서 성공하기는 가능한가. 결론부터 말하자면 안 될 것도 없다. 언뜻 보기에 2층 업종들은 원래부터 2층에 있어야 할 것이 아니냐는 반문이 있을 수 있다. 하지만 이유 없는 결과는 없다. 2층 업종들이 기본적으로 층수를 달리할 수밖에 없는, 아니 달리해야 유리한 원칙이 몇 가지 있다. 우선 2층은 1층보다 임대료와 권리금이 저렴하다. 통상적으로 1층의 70%선 이하에서 임대료 수준이 결정된다. 또 같은 임대료 수준이더라도 상대적으로 넓은 평수의 매장을 확보할 수 있다. 매장이 넓다는 것은 여유로운 매장 연출이 가능하고 바깥 경치를 구경할 수 있다는 장점이 있다. 게다가 짧은 시간에 많은 고객을 한꺼번에 받을 수 있어 좋다. 층수의 결정을 좌우하는 원칙 중에서 매장 내에서 소비하는 시간을 들 수 있다. 예를 들면 패스트푸드나 분식, 테이크아웃 커피와 같이 주문에서 구매와 소비가 짧은 순간에 이루어지는 품목은 2층 보다는 1층이 유리하다. 회전률이 높아야 하는 아이템은 고객의 접근이 손쉬운 것이 좋다는 것이다. 1990년대말 2층 커피숍을 무력화시킨 1층 테이크아웃커피전문점이 대표 사례이다. 반대로 비교적 이용시간대가 긴 아이템은 2층도 무방하다. 외식업의 경우, 최소 30분 이상 소요되는 아이템이라면 2층을 눈여겨 볼만하다. 대체로 식사시간이 긴 먹거리는 객단가도 상대적으로 높은 편인데, 일식, 샤브샤브, 보쌈, 활어회, 한정식 등이 여기에 속한다. 술과 관련한 아이템도 2층이 유리하다. 호프와 토속주점, 일본식 주점, 칵테일바 등이 해당된다. 짧은 순간에 많은 고객을 소화해 내야 하는 경우에도 2층이 유리하다. 최근 퓨전포차가 1층에 입점하지만, 저가와 빠른 회전률을 목적으로 하기에 기존 주점과는 입점전략이 다르다. 따라서 유입인구가 적은 입지에서는 고전하곤 한다. 이른바 별미에 속하는 먹거리라면 자신있게 2층으로 도전해 볼만하다. 동태, 냉면, 대게, 스시롤, 산채요리 등이 대표적이다. 마진률이 높은 아이템도 굳이 1층을 고집할 필요가 없다. 다만 저가는 피하는 것이 좋다. 비록 손님이 많지는 않지만 다양한 세팅과 양질의 서비스, 고급스런 인테리어로 승부를 건다면 단골확보가 가능해 2층 점포의 안정성을 도모할 수 있다. /맛깔컨설팅 수석컨설턴트 isaknox@yesyori.com ※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스