동탄신도시 불꺼진 ‘유령상가’ 즐비
동탄신도시 불꺼진 ‘유령상가’ 즐비
“이게 비싼게 아니라니까요. 앞 사무실에서 얘기좀 해요. 네. 사장님.”
비가 줄기차게 내리던 18일 경기도 화성 동탄1신도시 현대 아이파크 인근 상가들은 1층 전면부를 빼고 텅 비어 있었다. 고분양가로 투자자들이 등을 돌리면서 시장이 경직됐기 때문이다. 사람들이 지나갈 때마다 우산과 푯말을 든 상가 호객꾼들이 앞을 가로막는다. 사무실에서 달려나와 납치하듯 호객행위를 하는 사람들도 있다.
중심상업지구와 삼성전자 반도체 인근 1층 상가 분양가는 3.3㎡당 3500만∼4200만원선. 대부분의 투자자들은 혀를 내두르며 돌아선다. 그러나 호객꾼들은 “땅값이 비싸 어쩔 수 없다”고 하소연하고 있다.
상가분양업체 ‘아인슈타인’ 관계자는 “우리는 상가 시행 시공 전문업체지만 토지공사로부터 경쟁입찰로 사들인 금액이 3.3㎡당 3500만원 선”이라며 “마진을 남겨먹으려면 우리도 1층 분양가는 이 정도로 팔 수밖에 없다”고 털어놨다.
프로젝트파이낸싱(PF)사업 과정에서 상업용지를 경쟁입찰 방식으로 공급, 분양가가 폭등하고 있다. 상업용지 경쟁입찰은 한국토지공사와 대한주택공사 등에서 시행해 왔고 최근에는 서울시도 용산국제업무단지 상가용지에 적용했다. 이러다 보니 경쟁이 치열해져 용지 낙찰가가 천정부지로 치솟게 됐고 결국 분양가도 높게 형성돼 신도시 등에는 불꺼진 유령상가가 즐비한 실정이다.
■토지매입비, 감정가의 4배 이상 올라
동탄1신도시에서 토공이 마지막으로 분양한 중심상업용지 입찰에는 27개 업체가 몰려 토지가격이 3.3㎡당 3500만원에 낙찰됐다. 당초 토공이 산정한 이 토지의 감정가는 3.3㎡당 851만원에 불과했다. 경쟁입찰을 거치면서 감정가의 4배 이상 토지비용이 부풀어오른 것이다.
이 땅을 낙찰받은 H사 관계자는 “전체 부지중 상업용지 비율이 3%대에 불과해 경쟁이 아주 치열했다”면서 “땅값이 비싼만큼 1층의 경우 평당 3900만원은 받아야 한다”고 전했다.
이에 일부 업체들은 분양가를 낮추거나 임대를 먼저 맞추는 선임대-후분양 방식으로 분양률 높이기에 안간힘을 쓰고 있다. 이면에 위치해 입지가 다소 떨어지는 상가들은 공실률이 70∼90%에 달하는 실정이다.
G상가 분양업체는 “처음에 1층을 3.3㎡당 3300만원 정도에 분양했다가 3000만원 안팎으로 가격을 조정한 곳이 많다”면서 “우리 상가도 실제로 다소 가격 조정이 가능하다”고 말했다.
인근의 또다른 상가는 약국, 학원 등을 먼저 분양가를 맞추고 분양에 나서고 있다. 분양 업체는 분양가가 6억6800만원으로 155㎡(47평형)인 점포에 대해 보증금 5000만원에 월세 390만원을 맞췄다고 선전했다.
상가를 전문적으로 다루는 D공인측은 “중심상가의 경우 전면 A급 상가를 빼고는 임차인을 맞추기가 어렵다”면서 “분양가격도 워낙 비싸 대부분 이동통신 등 유명 브랜드 업체들이 임대해 들어와 있다”고 말했다. 그는 이어 “이들 업체도 당장 수익을 얻기보다는 시장을 선점하려는 것”이라고 말했다.
■판교·아산·용산 등 분양가 급등 우려
동탄1신도시 이후 판교, 아산신도시, 용산국제업무지구 상가들도 줄줄이 고분양가 폭풍을 맞을 것으로 우려된다. 대한주택공사·토지공사·서울시·코레일 등 주요 공급기관들은 프로젝트파이낸싱(PF) 방식의 상업용지 토지를 잇따라 경쟁입찰방식으로 분양했거나 공급할 예정이다.
주공이 공급한 아산신도시 상업용지의 평균 분양가격은 3.3㎡당 1948만원으로 공급예정가(1082만원)의 180%에 이르고 있다. 토공이 공급한 판교신도시 상업용지의 평균 분양가격은 3.3㎡당 6696만원으로 공급 예정가(3489만원)의 192%선이다. 코레일이 분양할 예정인 용산역세권 상업용지는 1억원에 이를 것으로 업계에서 추산하고 있다. 이는 공급예정가(5369만원)의 약 200%에 해당한다.
이와 관련, 상가114 유영상 소장은 “경쟁입찰방식을 활용하면 분양업체는 채산성이 악화되고 투자자 또한 수익을 보전받기 위해 임대료를 높일 수밖에 없다”면서 “이 때문에 임차인들도 부담을 느껴 장소를 옮기게 되면서 고분양가 부작용이 속출하게 될 것”이라고 말했다.
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