상가투자의 새로운 대안 주차장 상가
상가투자의 새로운 대안 주차장 상가
요즘 장사가 잘되는 식당이나 매장의 경우 물론 음식의 맛이나 서비스가 좋은 이유도 있지만 주차시설이 얼마나 잘 갖춰졌는지도 상당한 영향을 주는 것으로 보인다. 주차여건이 좋다는 것을 쉽게 표현하면 다음과 같다. 서울의 경우는 지하철이 잘 발달이 되어 있어 특별한 일이 아니면 차량을 이용하는 것보다는 대중교통을 이용하는 것이 좋다. 그러나 서울을 조금 벗어나 인근이나 외각지역으로 가면 개인 차량의 필요성을 바로 느끼게 된다. 이러한 경우 주차시설의 여부가 상가활성화나 매출에 커다란 영향력을 형성하게 된다.
신도시나 택지지구내 주차시설 용지의 활용도가 높아지고 있다. 이는 단순한 주차장용도에서 탈피해서 상가 등 근린생활시설을 갖춰 투자 대비 고수익을 실현해 내고 있는 것으로 도시계획법에 의한 도시계획시설인 주차시설용지는 그동안 도시계획을 변경하지 않고서는 다른 용도로 사용할 수 없었지만 관련법이 개정되면서 이용가치가 수직 상승하고 있다는 것이다. 현행법상 주차시설용지는 연면적의 30%까지 근린생활시설 및 자동차관련시설, 근린공공시설, 업무시설, 운동시설, 전시시설, 판매 및 영업시설 등 타용도로 사용가능하다.
주차장용지는 속성상 교통 밀집지역에 배치되므로 대부분요지에 속한다. 또한 주차빌딩을 지어 연면적의 30%만 상가 등으로 활용해도 충분히 체산성을 맞출 수 있기 때문에 수익성 있는 용도를 선택하여 가장 효율적인 위치에 배치하게 되면 투자수익을 맞추기가 어렵지 않다. 택지개발지구 주차빌딩에서 주차료를 주수입으로 하는 곳은 거의 없다. 주차공간은 입주상가의 부실주차장 역할을 하면서 외부주차차량을 대상으로 인건비등 운영관리비를 충당하는 것을 1차 목표로 하고 있다. 하지만 택지지구가 성숙함에 따라 장차 수요가 늘어나게 되면서 주차수입이 주수입원으로 발전할 가능성 또한 충분하므로 이를 전적으로 배제할 수 없다. 오히려 주차시설이 충분하므로 상가의 가치와 주차수입이 지속적으로 늘어나기 때문에 높은 투자수익을 기대할 수 있는 것이다.
주차시설용지는 속성상 교통 밀집지역에 배치되므로 대부분 요지에 위치하면서도 땅값은 상업용지의 3분의1에 불과하고 건축비도 주차빌딩은 일반건축물의 3분의2정도 밖에 안돼 연면적의 30%만 상가 등으로 활용해도 충분한 채산성을 맞출 수 있다는 매력이 있다. 주차장용지는 도시계획법에 의한 도시계획시설로써 공공시설에 해당되기 때문에 도시계회을 변경하지 않고는 다른 용도로 사용할 수 없지만 주차장 운영만을 통해서는 수익성을 확보하기가 어려워 주차전용건축물의 일부(연면적의 30%)를 타용도로 사용할 수 있도록 했다. 초기에는 연면적을 기준으로 1,000㎡ 이하는 30%까지, 그 이상으로 20%까지 근린생활시설,근린공공시설을 설치할수 있었다.
그 후 95년 2월 업무시설과 운동시설,전시시설이 추가되었지만 주차장용지를 활성화하는데 한계가 있어서 96년 6월 관련법이 판매 및 영업시설이 추가되었고 연면적 제한이 해제되는 것으로 개정됐다. 이러한 주차장 용지의 개발포인트는 낮은 땅값과 건축비에 있으며 주차의 편리성을 활용할 수 있다는 점이다. 주차장용지는 그 속성상 교통 밀집지역에 배치되므로 대부분 요지에 속함에도 불구하고 가격은 상업용지의 1/3에 불과하다. 여기에다 주차빌딩을 건축할 경우 일반건축비의 2/3 정도밖에 안되기 때문에 연면적으로 30%만 상가 등으로 활용해도 충분히 채산성을 맞출수 있다. 게다가 임대물량이 적어 임대부담도 덜하고 수익성 있는 용도를 선택하여 가장 효율적인 위치에 배치하므로 투자수익을 맞추기가 어렵지 않다. 분당 서현역 인근의 롯데마트와 비전월드,미금역세권에 있는 미금파크,용인수지1지구의 근린시설 등이 주차시설용지를 활용한 예이다.
[사례1] 분당 신도시의 롯데마트는 지하 2층에서 지상 8층,연면적 3만9600여㎡ 규모의 주차빌딩을 짓고 이중 8250㎡을 매장으로 꾸몄다. 롯데마트 인근에 비전월드는 당초 지하1층~3층까지 상가로 분양하려 했으나 이를 접고 지하 2층 지상 8층 규모의 주차장전용빌딩을 짓고 1~2층에는 상가를 7~8층은 오피스텔로 지어 분양했다.
[사례2] 용인 수지1지구 상업지역의 주차장용지 2필지는 1층 전체(스트레이트형)에는 상가를 넣고 2~4층까지 주차장으로 활용하고 있다. 스트리트형 상가는 기존 고층 상가와 달리 소비층의 접근도가 높다는 장점으로 인해 최근 분양이 부쩍 늘고 있는 모델이다. 용인인근의 수원시 권선구 탑동에 위치한 해피타운의 경우 지하1~지상2층에는 근린생활시설이 3층~7층의 경우에는 주차장이 들어서 어떠한 업종이 들어오더라도 고객의 접근성이 확보되 호황을 누릴 가능성이 높다.
상가전문가들은 "주차시설용지는 중심상업지구와 인접해 입지적으로 높은 경쟁력을 가진다"며 "최근 주차시설용지에 신축되는 스트레이트형 상가는 주차시설 용지를 새롭게 활용한 모범사례로 꼽히며 상가를 모두 전면에 배치, 전면과 후면 등의 위치에 따라 임대료 극대화를 이룬 새로운 시도"라고 평가했다.
[프라임경제]