오피스·오피스텔 시장 괜찮을 듯
특급리포트/오피스·오피스텔 시장 괜찮을 듯
2008년 전망⑥오피스·오피스텔
내년 오피스·오피스텔 시장은 유망 상품의 하나로 꼽힌다. 대표적인 수익형 부동산인 오피스는 경기가 살아나면서 수요가 꾸
준히 늘고 있지만 공급 부족으로 서울 강남 등 일부 지역을 중심으로 최근 몸값과 임대료가 크게 오르고 있다.
오피스텔도 마찬가지다. 공급 과잉과 경기 침체로 지난해까지만 해도 천덕꾸러기 신세였던 오피스텔 역시 최근 서울 강남과
종로·광화문·여의도·마포, 일산·분당신도시 일대를 중심으로 공실률(빈방 비율) 등이 낮아지는 등 훈풍이 불고 있다.
오피스·오피스텔 시장의 최근 이 같은 현상이 내년에도 지속할 전망이다. 수요에 비해 공급이 부족한 편인데 내년에도 공급이
크게 늘 것 같지 않아서다.
서울 3대 권역은 공급난 계속될 듯
서울과 수도권 내 오피스는 2001년부터 2006년까지 연간 평균 66만㎡(연면적) 내외의 공급이 이뤄져 수요 대비 공급 부족 현
상이 심화했다. 최근 서울 오피스 공실률은 아시아 주요 국가보다 낮은 1~2% 수준이다. 공실률이 낮아지면서 임대료와 오피
스 몸값은 크게 오르고 있는 실정이다.
내년부터 2010년까지 연면적 20만㎡ 이상의 대형 오피스가 잇따라 들어설 예정이다. 때문에 전반적으로 오피스 공급 물량이
풍족할 것으로 보이지만 대부분 서울 외곽인 상암동이나 수도권인 분당·판교·인천·송도 등지에 공급돼 서울 3대 권역(강남·도
심·여의도권)은 공급난이 이어질 전망이다.
서울 3대 권역은 특히 나대지의 고갈로 오피스 공급이 제한적일 수밖에 없는 상황이다. 이 때문에 서울 3대 권역의 오피스는
몸값과 임대료가 지속적으로 상승할 전망이다.
신영에셋 홍순문 부장은 “국내·외 투자기관과 법인들의 실수요, 개인 투자자 등 오피스 매입 수요자가 증가하고 있는 데 반해
공급량 감소에 따라 공실률 하락과 몸값·임대료 상승 등의 현상이 내년에도 이어질 것”이라고 말했다.
오피스텔, 지역별 양극화 심화 예상
주택의 세금 부담, 대출 규제, 전매 제한 강화 등 각종 부동산 규제책이 아파트를 겨냥하고 있어 아파트에 대한 투자 가치가 반
감된 것도 오피스·오피스텔에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.
그러나 오피스텔은 지역별 양극화가 더욱 심화할 것 같다. 분당·일산신도시 일대 역세권 소형 오피스텔은 임대수요가 꾸준한
반면 그동안 추가 공급은 없었기 때문에 한동안 인기를 끌 전망이다.
서울 광화문·강남 등지의 업무시설 밀집 지역 오피스텔도 임대수요 증가, 공급 정체, 오피스(업무시설) 부족으로 올해에도 인
기를 끌 것 같다. 그러나 이 외 지역은 상당기간 위축이 불가피할 것 같다. 추가 공급은 없지만 임대·매매 수요 자체가 많지 않
아서다.
하지만 분양시장은 썩 좋을 것 같지 않다. 이르면 8월 오피스텔도 계약 후 입주 때까지 분양권 전매가 금지되고, 해당 지역 거
주자 우선 공급 규정이 생길 것으로 보여서다. 이 규정이 생기면 오피스텔 분양 열기가 한풀 꺾일 것으로 전문가들은 본다. 현
재 관련 개정 법안이 현재 국회에 계류 중이다.
오피스 시장 현황
▶공실률 0.5% 수준
-신영에셋 조사에 따르면 올해 서울 3대 권역의 공실률은 보통 03~0.5% 수준
-공실률이 4%대인 미국 뉴욕이나 3% 수준인 영국 런던 등에 비해 크게 낮은 수준
-서울 3대 권역 공실률이 낮아지면서 분당·구로 등 주변의 중·소형 오피스 빌딩도 덩달아 공실률 낮아져
-국내·외 투자자들의 수요 증가, 경기 회복세, 주택 규제에 따라 일반 투자자 증가 등의 영향 때문
▶매매가 크게 올라
-공실률 낮아지면서 매매가 뛰어
-서울 오피스 빌딩 거래가는 2005년 3.3㎡당 평균 8225만원, 2006년 9314만원이었나 2007년(9월 현재) 1억2282만원으로 상
승
▶최근 오피스 공급 동향
-서울·수도권 지상 10층 이상, 연면적 6600㎡ 이상인 오피스 빌딩의 최근 공급 면적(연면적)
-2004년 63만4055㎡, 2005년 73만8303㎡, 2006년 66만813㎡, 2007년 153만8000㎡
▶수요 느는 데 2008년 공급은 감소
-2008년 공급 면적 전년 대비 크게 감소
-총 연면적 80만5000여 ㎡로 2007년 대비 52% 수준
-상반기 57만3000㎡, 하반기 23만2000㎡로 예상
유망 지역 및 오피스 투자 유의점
▶유망 지역
-서울 3대 권역 내 오피스 빌딩. 공급은 한정돼 있는데 임대 수요는 계속 늘고 있는 때문.
-분당·판교신도시 등 신도시 내 업무시설 밀집지역. 주거·업무환경 쾌적해 인구·법인의 꾸준한 증가 예상되는 때문.
▶리츠 상품, 대안 투자로 부상
-오피스 빌딩은 덩치가 커 자금력이 약한 일반인들의 접근 쉽지 않아. 소형 오피스 빌딩을 제외하고는 대부분 기관 투자자나
법인들의 투자가 주를 이뤄
-그러나 리츠와 부동산펀드 등 간접 투자 상품이 늘면서 개인들의 투자도 활발해 진 편
-리츠·펀드는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 오피스 빌딩 등에 투자한 뒤 수익을 나눠 갖는 상품.
-현재 다수의 17개의 리츠 상품 등 다수의 리츠·펀드 상품이 운용 중
▶리츠·펀드 상품 선택은
-서울 3대 권역 등 수요 많은 지역의 순수 오피스 빌딩을 대상으로 하는 상품 노려볼 만
-일부 상품 중 지방 소재 백화점·쇼핑몰·오피스 등을 대상으로 하는 상품도 적지 않은데, 이들 상품은 가급적 피하는 게 좋아
▶개인 투자 때 유의점
-투자금 30억~100억원 정도의 투자자는 서울 강남 역세권, 송파구 잠실, 신천 역세권, 분당·판교신도시의 중소형 빌딩 직접
투자도 유망
-직접 투자 때는 건물의 하자 여부, 등기부상 권리관계, 임대차 계약 등을 정확히 확인해야
-전용률(공급 면적 대비 전용 면적 비율)이 높을수록 임대료 높아
오피스텔 시장 현황
▶오피스텔 공급 물량 급감
-연도별 오피스텔 공급물량 2004년 이후 크게 줄어
-전국적으로는 2004년 4만4327실, 2005년 2만3356실, 2006년 1만2038실, 2007년 7902실
-서울 강남권(강남·서초·송파구)의 경우 2004년 1만358실, 2005년 3204실, 2006년 1577실, 2007년1406실
▶강남권 및 수도권 일부 지역 임대료 강세
-서울 강남권과 여의도, 광화문, 일산·분당신도시의 33㎡대 오피스텔의 경우 임대료가 현재 대개 보증금 1000만원에 월세
50~100만원 선
-임대료는 2006년 대비 5%가량 상승. 임대 수익률은 보통 연 7~10% 선
-1인 가구 급증, 오피스 공실률 감소, 공급 급감, 아파트 전셋값 상승 등의 영향으로 오피스텔 수요 증가한 때문
▶유망 지역
-입지 선정 무엇보다 중요. 입지에 따라 임대 수익률 편차 심해
-강남·종로·여의도 등 업무시설 밀집지역과 분당·일산신도시의 역세권 주변 소형 오피스텔, 대학가 주변 원룸형 오피스텔 유리
-임대 수요 많고 단지 규모 큰 오피스텔 찾아야
오피스텔 투자 유의점
▶시세 차익보다 임대 수익 고려
-임대·매매가 상승으로 서울지역 오피스텔 투자 가치가 높아져
-그러나 일부 지역을 제외하고는 시세 차익 얻기 어려워
-실제 서울에서도 변두리의 경우 오피스텔 시세가 분양가 언저리를 맴돌거나 심지어 분양가 밑으로 떨어진 경우 많아
▶오피스텔 투자는 이렇게
-주변에 사무실이 없고 역세권 아니라면 투자 일단 재고해 봐야
-소형이 대형보다 임대 수요 많아
-사전에 전용률·주차면적·평당 관리비 따져봐야
-건축법상 주택이 아닌 업무시설이어서 주거용으로 사용(임대한 경우도 포함)하다 적발되면 주택으로 간주된다는 것 유념해
야
▶오피스텔 분양시장에 먹구름
-이르면 8월 오피스텔 규제안을 담고 있는 ‘건축물 분양에 관한 법률 개정안’ 시행
-이 법안에 따르면 오피스텔도 입주 때까지 분양권 전매가 제한되고, 분양 물량의 20%는 지역 거주자에게 우선 공급
-따라서 하반기께 부터는 오피스텔 청약 시장에 가수요가 크게 줄어 청약 열기 높지 않을 전망
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