‘딜레마’에 빠진 용산 국제업무지구 개발

‘딜레마’에 빠진 용산 국제업무지구 개발
입주권 복병 만나 수용이냐 환지냐 고민
 
용산 국제업무지구 개발 사업을 진행 중인 서울시와 이 사업의 시행자인 드림허브프로젝트금융투자(주)의 고민이 깊어지고

있다.

 

코레일 부지와 함께 서부이촌동 10만8900㎡를 통합 개발키로 했지만 서부이촌동을 어떤 방식으로 사업지에 편입시킬지가 문

제다. 수용•환지 등 각 사업 방식별로 장•단점이 또렷한 데다 이곳에 사는 주민 2400가구와도 조율을 해야 해서다.

 

수용이든 환지든 이곳을 개발하는 데 드는 비용도 중요하지만 역시 가장 큰 걸림돌은 주민들과의 의견 조율이다. 주민들은 서

부이촌동 통합개발 얘기가 나왔던 지난해부터 비상대책위원회 등을 만들어 통합개발에 반대해 왔다.

 

주민들 “통합개발 해야 한다면 환지로”

 

서울시와 드림허브프로젝트는 사업 방식에 대해 일단 “확정된 건 없다”고 말한다. 하지만 서울시와 드림허브프로젝트는 수용

쪽에 무게를 두고 있다.

 

특히 지금까지 서울에서 도시개발사업을 하면서 환지 방식으로 한 전례가 없다. 하지만 주민들은 “통합개발을 해야 한다면 수

용은 절대 안 되고 환지로 하자”는 입장이다. 감정평가한 보상비 몇 푼 받고 강제로 쫓겨날 순 없다는 얘기다.

 

수용은 쉽게 말해 해당 사업지 내 주민이 소유한 주택•토지 등을 감정평가한 금액으로 보상하고 모두 시행자가 사들이는 것이

다. 이 경우 원주민에 대한 이주대책을 별도로 세워야 하는데 서울시는 그동안 해당 지역에 짓는 아파트 입주권을 줘 왔다. 은

평뉴타운이 대표적인 사례다.

 

환지는 이른바 토지를 맞바꾸는 것. 원주민들이 갖고 있던 땅 면적만큼을 개발사업을 완료한 뒤 사업지 내 땅으로 주는 것이

다. 이때는 개발사업으로 땅의 가치가 오른 만큼 돌려받는 땅 크기는 늘거나 줄 수 있다. 원주민들은 자체적으로 조합을 만들

고 이 땅에 아파트 등을 지어 살면 된다. 입체환지의 경우는 땅이 아닌 아파트와 교환하게 된다.

 

문제는 각 사업 방식마다 또렷한 장•단점이 있다는 것. 우선 수용은 처음 한 번 주민동의를 받아 사업 방식을 확정했다면 일사

천리로 사업을 진행할 수 있다. 수용을 하면 모두 사업자 땅이 되기 때문에 사업 속도도 빠르고 마음대로 토지를 사용할 수 있

는 것이다. 그래서 보상금이라는 막대한 돈(용산 국제업무지구의 경우 약 5조원대 예상)이 들긴 하지만 사업자 측은 대개 수용

을 원한다.

 

하지만 이 경우 최초 주민 동의가 문제다. 보상비가 감정평가 금액으로 책정되는데 감정평가 금액이라는 것이 대개 공시지가•

가격보다 조금 높은 수준이어서 주민들의 반발이 만만치 않다.

 

양도소득세 문제도 있다. 수용 보상금은 주택 등을 청산하는 대가로 받는 것이어서 차익에 대해 양도세를 내야 한다. 다주택자

라면 양도세 중과세 대상이 되는 셈이다. 보상비가 시세보다 적을 게 불 보듯 뻔 한데다 양도세까지 내야 해 주민 동의를 구하

기가 쉽지 않은 것이다.

 

서울시 “환지로 도시개발사업한 전례 없어”

 

이주대책도 걸림돌이다. 보통 수용할 경우 원주민에게 특별공급 형식으로 사업지 내 아파트를 주는데, 용산의 경우 사업자가

민간업체여서 현행법상 입주권을 원주민 모두에게 무한정 줄 수가 없다. 전용면적 85㎡ 이하의 10%까지만 가능하다. 서울시

는 일단 여러 가능성을 열어두기 위해 법 개정을 건의할 방침이다.

 

이에 반해 환지 방식은 토지를 맞바꾸는 것이어서 이주대책에 큰 걸림돌이 없다. 사업자 입장에선 나중에 해당 사업지 내 토지

로 보상하면 되기 때문에 초기에 보상비 등으로 큰 돈을 들일 일도 없다.

 

원주민들은 양도세를 내지 않아도 되고 자신들이 원하는 대로 집을 지어 살 수 있다. 그런데 문제가 있다. 일단 주민들 몫의 토

지는 주민들이 자체 개발해야 해 당초 사업자가 생각했던 도시 형태를 구현하기가 힘들다. 주민들 몫의 땅은 나중에 주민들이

조합을 만들어 직접 아파트를 짓게 된다.

 

또 사업을 진행할 때마다 일일이 주민 동의를 얻어야 해 사실상 사업이 언제 끝날지 가늠할 수가 없다. 수용의 경우 처음에 수

용 동의서만 받으면 되는데 환지로 할 경우엔 환지 동의서를 비롯해 구역지정, 개발계획 확정 때 일일이 주민 동의를 얻어야

한다.

 

동의 요건은 각 사업 단계에 따라 다르지만 대개 3분의 2 이상은 동의서에 도장을 찍어줘야 사업을 추진할 수 있다. 최근 용산

국제업무지구 개발사업의 유력 대안으로 거론되고 있는 입체환지도 마찬가지다. 입체환지는 환지로 사업을 하되 사업 조성이

끝난 뒤 건설된 아파트 등으로 보상하는 것이다.

 

이 방식 또한 사업 단계마다 주민 동의를 얻어야 한다. 때문에 서울시가 그동안 은평뉴타운 등 도시개발사업을 하면서 주민 반

발에도 불구하고 환지 방식이 아닌 수용 방식으로 사업을 해 왔던 것이다.

 

이처럼 어떤 방식으로 사업을 하든 용산 국제업무지구 개발사업은 만만치 않을 것 같다. 서울시 관계자는 “수용이든 환지든 주

민과 사업자 모두 만족할 수 있는 방안을 찾는데 주력하고 있다”고 말했다.

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