주택시장 규제와 상가시장

■ 주택시장 규제와 상가시장 ■

전년도에 이어 금년에도 정부의 부동산 투기억제 정책이 연이어 나오고 있다.
전년도 3월 1가구 2주택에 대한 양도 세에 관한 부동산  대책을 시작으로 토지거래 및 주택시장, 특히 금년 9월5일에는 수도권 등 투기과열지구의 재건축시장에 대한 강도 높은 규제를 단행 할 것으로  발표하였다. 양도세 조항 강화와 조합원 지분 전매금지, 평형별 비율 적용으로 부득이 재건축시장이나 주택시장은 위축될 것으로 보여 갈곳 없는 여유자금이 어디로 갈지 예측하기가 쉽지가 않다.

지속적인 저금리와 마땅히 투자대안이 없는 환경에 따라 일반 투자자들은 단기 전매를 통한 수익을 얻을 수 있는 주택시장에 몰릴 수밖에 없었고 시세차익을 볼 수 있는 재건축 시장으로 자금이 유입이 되는 것은 어쩌면 당연하다 할 수 있겠다. 그러나 실수요보다도 가수요가 많은 현실이 과열 양상을 부추 키는 결과를 만들어 정부의 고 강도 정책을 초래했다고 볼 수 있을 것이다.

이에 반해 상가시장은 오히려 즐거운 속내를 감추지 않고 있다. 상대적으로 규제가 덜한 상가시장은 장기간의 경기불황과 굿모닝씨티 같은 대형 악재로  인한 분양의 어려움을 해소할 기회로 보고 있으며 당연히 상가 시장으로 자금들이 흘러들 것으로 기대하고 있는 모습이다. 물론 그동안의 상가들이 전체적으로 불황은 아니었다. 안정된 세대수와 상가면적을 가진 단지내 상가와  근린상가, 쇼핑몰 등 몫이 좋은 상가의 경우 높은 경쟁률과 짧은 기간 내에 분양되는 양극화 현상을 보이기도 했다.

정부의 부동산 정책이 쉽게 변하지 않을 것으로 보이는 만큼 여유자금이 상가 시장으로 유입될 가능성은 높게 전망된다. 상가는 특성상 리스크가 큰 투자 상품으로 분류되는 부동산이다. 자칫 분위기가 과열된 상가의 분위기에 휩쓸려 자칫 환금성이나 수익성이 불리한 가격으로 분양을 받을 수도 있다. 실 예로 아파트 단지 내 상가의 경우 그동안 꾸준한 인기를 누리며 내정 가의 두 세배 이상으로 분양되는 사례가 많아 수익률 악화와 환금성이 의심스러울 정도다.

최근에 택지 개발지구의 상업용지 입찰에도 경쟁률이 치열하다. 일반 건설업체와 개인들이 상업용지를 분양 받아 상가를 분양하거나 전매를 통한 시세차익을 노리기 위해 경쟁률이 높아져 낙찰가가 상상을 초월할 정도로 높게 나오고 있다. 이런 현상은 곧바로 상가 분양가에도 영향을 주게되는데 상업용지 내 상가들의 분양가도 높아지는 결과를 낳게 된다. 이 또한 수익률이나 환금성에 나쁜 영향을 주는 요인으로 보면 될 것이다.  

어떤 상가든 적정한 가격에 구입을 해야 안정된 수익률을 보장받을 수 있으며 적정한 수익률이 보장되어야 현금이 필요할 때 즉시 현금화할 수 있고 다소의 시세차익도 기대할 수 있다. 아무리 상가 여건이 좋다 하더라도 가격이 불합리하다면 재고를 해야 실패 확률이 적다. 자금이 많이 몰린다고 해서 그 상가 가치가 높은 것은 아니다. 상권활성화나 직접적인 상가의 매출은 한계가 있기 때문이다.

이번 9월5일 발표한 정부의 부동산 정책이 상가시장에 호재임은 틀림없는 사실이다. 또한 분양을 위한  건축허가 조건도 까다로와 예전보다 상가투자 리스크도 한결 줄어들었다.

하지만 이런 상황을 틈타 지나친 공급과잉이 우려될 수도 있으며 이미 쇼핑몰 시장은 새로운 아이템을 개발하지 않으면 관심을 끌지 못할 정도로 공급과잉 현상을 보이고 있다. 저금리에 소액이든 고액이든 여유자금을 가진 투자자들은 자금을 효과적으로 수익성 상품에 안정적으로 투자하기를 바라는 것은 당연한 현상이다. 그러나 한쪽의 규제로 인한 반사적 현상에 조급함을 가지게 되면 낭패를 보기 십상이다.

본인의 예산과 분양가의 적절성, 향후 상권의 변화 등 꼼꼼한 계획을 세워 수익성 상가를 선택하는 것이 바람직할 것이며  본인의 판단이 서지 않을 시에는 전문가와 상의해서 정보를 얻어 투자여부를 결정하는 것도 리스크를 줄이는 방법이라 할 수 있을 것이다

상가 114 투자전략 연구소
                소장 유 영 상
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