보돌이칼럼
[머니&머니] 부동산 / 상가
위버루체 오피스텔 분양
2006. 7. 28. 13:17
[머니&머니] 부동산 / 상가
금년 상가분양을 보면 쇼핑몰 분양에서의 선 분양을 통한 분양 방식으로 수많 은 피해자를 양산했다. 반면 상대적으로 투자자들에게 안정성을 부각시켜 짧은 기간에 높은 분양률을 달성한 현장들도 있었다.
‘선시공, 후분양’ 이라는 정부안이 확정 시행되는 2004년 상반기부터는 상가 공급물량이 대폭 감소될 것으로 분석된다. 단지 내 상가는 아파트에 딸려 있는 부속물로써 현재까지 분양 방법에 별반 문제가 되지 않을 것으로 보인다. 규모 도 작을 뿐더러 입주 직전에 아파트 준공 시점과 거의 맞물려 분양해서다. 가 장 크게 타격을 입는 상가는 단연 대형 쇼핑몰이다.
■수익률 천차만별…다리품 팔아야■
대형 쇼핑몰 시장은 대체적으로 상권이 양호하고 주변 접근성이 좋은 역세권 위주로 공급이 돼 토지 매입비용이 사실상 높다. 일반적으로 쇼핑몰을 분양해 사업을 전개하는 회사들은 대형 유통 업체나 기업이 아닌 중소 사업체가 대부 분이다. 이들은 건축 인허가도 받지 않은 상태에서 분양을 통한 자금을 조달해 왔기 때문에 정부안이 확정 시행되면 쇼핑몰 공급 물량은 예년의 3분의 1에도 미치지 못할 것이라는 전망이 지배적이다.
쇼핑몰 시장은 2004년 상반기부터 적용될 예정인 선 시공 후 분양 제도의 영향 을 가장 많이 받는 상가로 볼 수 있다. 분양 보증이나 부동산 신탁 등을 통해 사업을 할 수도 있겠지만 쇼핑몰 상가는 아파트와는 달리 분양 방식이나 투자 금 회수가 늦는 등 위험 부담이 커 보증 회사들이 분양 보증을 꺼린다.
도심권에서 지어지는 쇼핑몰은 대부분 상권이 잘 발달됐고, 역세권 등 접근성 이 좋은 곳에 지어지는 것이 대부분이다. 그러나 업종이나 상가 형태가 주변 상권과 어울리지 못하면 상가는 활성화 될 수가 없다. 특히 시행사가 상가 오 픈 후 상가 운영 전략이 불투명한 경우가 많은데 분양을 통한 수익이 크기 때 문에 우선 분양에 초점을 맞춰 업종구성을 한다. 투자자 입장에서는 분양 상가 주변의 상인들이나 전문가들의 자문을 구하고 결정하는 것이 좋으며 상가 분양 시점과 오픈 후의 주변 여건 변화를 염두에 둬야 한다.
테마 상가의 경우 상가별, 지역별, 시행사 마케팅 전략에 따라 수익률이 천차 만별이다. 따라서 분양 광고의 수익률을 믿고 투자를 했을 경우 낭패를 볼 수 가 있다. 대부분 분양 광고에는 은행 금리 서너배 이상 되팔 때의 프리미엄을 과장해서 내보내는 경우가 다반사다. 투자하고자 하는 지역의 주변 현장과 상 권을 여러 차례 둘러보고 주변 상인들의 의견을 참고해야 한다.
흔히 활성화돼 있는 상가의 경우 연 수익률이 20%에 근접하고 분양가 대비 프 리미엄이 2배 이상 되는 곳도 있다 이런 상가의 수익률을 분양 광고에 인용하 는 경우가 많은데 상가별 마케팅 전략이나 상가 개점 시의 주변 상황, 경제적 인 여건 그리고 운영하는 회사의 노하우가 다르기 때문에 분양 광고에 의존해 서 투자하는 것은 금물이다.
보통 쇼핑몰은 공사 기간이 2년에서 3년 가까이 되기 때문에 상가 주변의 변수 에도 관심을 가져야 한다. 건물 소재 해당 관청이나 전문 중개업소에 들러 주 변 여건 변화나 지역 개발 예정 및 교통 흐름 변수, 등을 꼼꼼히 살펴봐야 할 것이다. [ 매경ECONOMY ]
<유영상 상가 114 투자 전략 연구소장>
금년 상가분양을 보면 쇼핑몰 분양에서의 선 분양을 통한 분양 방식으로 수많 은 피해자를 양산했다. 반면 상대적으로 투자자들에게 안정성을 부각시켜 짧은 기간에 높은 분양률을 달성한 현장들도 있었다.
‘선시공, 후분양’ 이라는 정부안이 확정 시행되는 2004년 상반기부터는 상가 공급물량이 대폭 감소될 것으로 분석된다. 단지 내 상가는 아파트에 딸려 있는 부속물로써 현재까지 분양 방법에 별반 문제가 되지 않을 것으로 보인다. 규모 도 작을 뿐더러 입주 직전에 아파트 준공 시점과 거의 맞물려 분양해서다. 가 장 크게 타격을 입는 상가는 단연 대형 쇼핑몰이다.
■수익률 천차만별…다리품 팔아야■
대형 쇼핑몰 시장은 대체적으로 상권이 양호하고 주변 접근성이 좋은 역세권 위주로 공급이 돼 토지 매입비용이 사실상 높다. 일반적으로 쇼핑몰을 분양해 사업을 전개하는 회사들은 대형 유통 업체나 기업이 아닌 중소 사업체가 대부 분이다. 이들은 건축 인허가도 받지 않은 상태에서 분양을 통한 자금을 조달해 왔기 때문에 정부안이 확정 시행되면 쇼핑몰 공급 물량은 예년의 3분의 1에도 미치지 못할 것이라는 전망이 지배적이다.
쇼핑몰 시장은 2004년 상반기부터 적용될 예정인 선 시공 후 분양 제도의 영향 을 가장 많이 받는 상가로 볼 수 있다. 분양 보증이나 부동산 신탁 등을 통해 사업을 할 수도 있겠지만 쇼핑몰 상가는 아파트와는 달리 분양 방식이나 투자 금 회수가 늦는 등 위험 부담이 커 보증 회사들이 분양 보증을 꺼린다.
도심권에서 지어지는 쇼핑몰은 대부분 상권이 잘 발달됐고, 역세권 등 접근성 이 좋은 곳에 지어지는 것이 대부분이다. 그러나 업종이나 상가 형태가 주변 상권과 어울리지 못하면 상가는 활성화 될 수가 없다. 특히 시행사가 상가 오 픈 후 상가 운영 전략이 불투명한 경우가 많은데 분양을 통한 수익이 크기 때 문에 우선 분양에 초점을 맞춰 업종구성을 한다. 투자자 입장에서는 분양 상가 주변의 상인들이나 전문가들의 자문을 구하고 결정하는 것이 좋으며 상가 분양 시점과 오픈 후의 주변 여건 변화를 염두에 둬야 한다.
테마 상가의 경우 상가별, 지역별, 시행사 마케팅 전략에 따라 수익률이 천차 만별이다. 따라서 분양 광고의 수익률을 믿고 투자를 했을 경우 낭패를 볼 수 가 있다. 대부분 분양 광고에는 은행 금리 서너배 이상 되팔 때의 프리미엄을 과장해서 내보내는 경우가 다반사다. 투자하고자 하는 지역의 주변 현장과 상 권을 여러 차례 둘러보고 주변 상인들의 의견을 참고해야 한다.
흔히 활성화돼 있는 상가의 경우 연 수익률이 20%에 근접하고 분양가 대비 프 리미엄이 2배 이상 되는 곳도 있다 이런 상가의 수익률을 분양 광고에 인용하 는 경우가 많은데 상가별 마케팅 전략이나 상가 개점 시의 주변 상황, 경제적 인 여건 그리고 운영하는 회사의 노하우가 다르기 때문에 분양 광고에 의존해 서 투자하는 것은 금물이다.
보통 쇼핑몰은 공사 기간이 2년에서 3년 가까이 되기 때문에 상가 주변의 변수 에도 관심을 가져야 한다. 건물 소재 해당 관청이나 전문 중개업소에 들러 주 변 여건 변화나 지역 개발 예정 및 교통 흐름 변수, 등을 꼼꼼히 살펴봐야 할 것이다. [ 매경ECONOMY ]
<유영상 상가 114 투자 전략 연구소장>