시장변화에 따른 살아남기 고육책

상가할인 분양

매일 발행되는 일간지 및 경제지에는 상가 분양 광고가 상당한 지면을 차지 하고 있는 것을 볼 수가 있으며  대부분 택지개발 지구내 상가나 쇼핑몰 등이다. 그러나 일선 분양 현장에서 들려오는 소식은 대대적인 분양광고와는 달리 시장 상황은 그리 밝지 많은 않다.

정부의 부동산 투기 억제 정책이 지속적으로 유지되고 있어 주택 시장이나 토지 시장이 몇몇 지역을 제외 하고는 보합세를 보이거나 하락세가 나타나고 있지만  규제가 덜한 상가시장은 상대적 반사이익에 대한 기대감이 많았던 것도 사실이다. 그러나 기대와는 달리 상가 분양 시장에도 찬바람이 불고 있다.

상가 시장은 실물 경기와 밀접한 관계를 가지고 있다. 즉 경기가 활성화되어 소비시장이 활발하게 형성되어 장사가 잘되어야 제구실을 하게 되므로 정부의 정책에 민감한 주택시장이나 토지 시장과는 다르게 접근 해야 할 것이며 최근 전체적인 내수 부진 분위기가 분양 시장에도 상당한 영향을 주고 있다고 보아야 할 것이다.

그 동안의 상가 시장은 매월 발생되는 임대료에 의해 물가 대비 제로에 가까운 저금리에 따라 노후대책이나 주택 마련이후 여유자금을 활용할 수 있는 것과 리스크가 큰 부동산 쯤으로 인식되어 왔으나 전국적으로 조성된 택지와 도심 권에서 분양 사업을 성공 했을 때 발생하는 막대한 이익 때문에 개발 업자들에 의한 공급물량이 증가되어 점차 투자자들의 관심을 불러 일으켜 투자 상품으로 각인 되었다고 햘 수 있다.

여기에 잘 발달된 상권의 가격 상권 폭이나 임대 수익율은 투자자 들에겐 매력적으로 다가올 수 밖에 없겠고 투자자들의 관심이 증가 되면서 각 도심 권이나 택지 개발 지구등, 상가가 들어설 수 있는 용지에는 어김없이 분양에 나서고 있어 많은 관심도 만큼이나 상가 분양가가 가파르게 상승해 왔다는 점이다. 택지개발 지구의 왠만한 근린 상가의 평당 분양가가 3,000만원을 훌쩍 넘겨 분양 하는 곳도 상당수 있는 곳을 보면 상가 분양가 책정이 과연 올바르게 되었는가에 의문점을 갖게 할 정도이다.

우선 상가 분양가의 가격상승 요인으로 가장 많은 비중을 차지하는 것은 상업용지 가격 인상 폭으로, 입찰 분양 방식에 의한 가격 상승 요인을 항상 가지고 있으며  분양성이 양호하게 전망되는 용지는 평당 3,000 만원 가까이 낙찰이 되어 분양가에 영향을 주고 있기 때문이고 근린 상가에 투자자들의 관심이 집중되어 분양성에 의해 막연한 가격 상승 요인이 작용 하고 있었다고 보아야 할 것이다.

그러나 최근 타 부동산 시장대비 좋은 분양 여건임에도 급격하게 내수부진이라는 복병을 만난 상가 시장이 고전을 면치 못하고 있다. 쇼핑몰의 경우 차별화된 테마를 무기로 분양에 나선 현장들은 나름대로 투자자들의 관심을 끌었고 단지내 상가는 배후세대에 따라 분양이 양호 하게 진행이되고 있지만 택지 개발 지구내 상업용지에는 이렇다할 묘책이 없는 것으로 나타나 정상적인 분양가보다 비공식적으로 낮추어 분양을 하고 있는 현장이 늘어나고 있는 것으로 나타났다. 즉 책정 분양가보다 적게는 100만 에서 많게는 500만원 가까이 낮춰서 공급이 되고 있는 것이다.

택지가 공급이 되면 주민 편의를 위해 상업시설은 필수적으로 들어서야 한다. 이러한 근린 상가가 왜 어려움에 직면 했는가, 내수 부진도 한 요인이지만 택지 개발 지구내 주택 시장의 거래 부진에서 오는 현상도 배제 할 수 있다. 주택 시장의 거래가 활발 하면 택지개발 지구에 팔려는 수요와 살려는 수요가 함께 북적이게 되지만 거래가 없으면 택지개발 지구에 관심이 끊어져 투자자들이 들어갈 이유가 없다.

자연히 상가 분양 시장에도 어려움이 발생하기 마련이지만 여유자금을 가지고 상가에 관심이 있는 투자자 라면 다만 얼마라도 싸게 상가를 구입해 볼 수 있는 기회이기도 하다 하겠다. 배후세대가 탄탄하고 향후 접근성(지하철, 전철)이 개발될 지역에 현시점 보다는 3,4년 장기적인 안목으로 관심을 가져 부지런히 발품을 팔아야 할 시기라고 할 수 있다.

상가 114 투자 전략 연구소
소장 유 영 상