후 분양 시행 한달, 분양승인 1건도 없어

후 분양시행 한달, 분양승인  1건도 없어

▷ 동종업계 연대 보증 어려움

▷ 금융기간의 분양보증 난색

▷ 상가시장 침체에 따른 미분양 물건의 적체


상가 및 수익성 부동산 개발에 대해 일정 요건을 강화해 보다 안전망을 확보하고자 하는 취지로 4월 23일부터 시행된 후분양 제도가 시행 된지가 한달 여가 지났다.

후분양제도의 근본적인 취지를 돌아 보자면 분양 시장의 안정화를 들 수가 있다. 그동안 상가는 토지 매입이나 인허가도 받지 않고 선분양 형태로 분양 사업을 추진하여 분양 시장의 무질서가 난무했고 이에 따른 불투명한 수익 및 사업 시행의 지연으로 인한 피해사례가 수없이 발생했으며 근거 없는 과장 광고 등이 별다른 제한 없이 분양 시장을 어지럽히다 보니 피해자가 양산 될 수 밖에 없어 법 제정을 통해 보다 투명하게 상가를 올바르게 공급할 수 있도록 함이며 거래의안전성을 확보하여 상가 피분양자 들을 보호하기 위함이라고 볼 수 있다.

따라서 상가 분양시장은 그동안 문제시 되어 왔던 사안들이 보완 되어 비교적 안전성은 확보되었다고 할 것이다. 그러나 분양법 시행전 우려해왔던 상가 공급량의 급격한 감소현상은 불가피 할 것으로 보인다. 벌써 분양법 이후 전국적으로 상가를 공급 할만한 수도권 및 광역시와 택지구역등의 신규 상가 공급 물량이 전무한 상태로 조사되었다.


▷조사기간: 4월 23일 ~ 5월 26일

▷조사지역: 전국 상가공급예상 지역(서울5, 경기도7, 대전2)

▷조사방법: 해당 시,구청 해당부서(건축과등)

▷조사내용: 분양법 이후 분양법안에 적용되는 조건 충족후 분양승인 건수

▷결   과 : 5월 26일 기준으로 전무한 상태


현재 공급되고 있는 상가들은 기존 분양법 시행 이전에 이미 분양을 시작하여 공급되고 있는 상가들로써 분양 법에도 4월 23일 이전에 분양을 개시한 상가는 분양법의 적용을 받지 않는다고 되어 있기 때문에 분양되고 있는 물량뿐이다.

조사된 내용처럼 신규 상가 공급 신청이 없는 것은 분양법에 대한 대비를 미리 못해 적응이 안되었다고 간단하게 볼 수 있겠지만, 근본적인 원인을 살펴 보면 전년도(2004년도)부터 시작된 상가 분양 시장의 불황의 연속으로 인해 미분양 물량이 축적되어 있어 공급자들의 분양시기 조절과 또한 분양법 법률 내용에는 별 문제가 없으나,

대부분 금융권으로부터 신탁계약이나 분양 보증 및 동종 업계 연대 보증을 받아야 하는 시행자 들이 많기 때문에 금융권의 도움 없이는 사실상 사업을 진행 하기가 어려워 질 수 밖에 없는데 여기에서 근본적인 걸림돌이 바로 금융권의 신탁계약과 보증 보험이 원할 하지 못하다는 것이다.

주택과는 달리 상가는 경기의 영향에 따라 분양 시장에도 상당한 영향을 미치게 된다. 일반적인 분양 점포에 대해서 개개인의 점포주 에게는 금융권 대출이 가능 하게 되지만 사업을 전제로한 신탁계약이나 보증 보험은 꺼리기 때문에 신규상가 분양 승인 신청이 제로에 가까운 것이다.

물론 현재 경기 상황이 점차 호전되고 기존 분양 물량이 소진되면 상가분양 시장은 다시 탄력을 받게 되고 분양시장의 활성도가 좋아질 것이며 분양법 에 대한 사업자들의 대응도 다양해져 공급물량은 점차 늘어날 것이다.

그러나 분양법 시행중에도 피분양자들이 필히 주의해야 할점이 있다. 사업 시행전 가계약 상태의 선분양이 높은 수익율을 전제로 암암리에 진행되는 사항이다. 만약 선분양 형태로 매입을 했다가 법규정에 맞는 요건이 안되어 사업이 진행이 안될 때에는 장기간 금전전, 정신적 피해를 입을 수 있기 때문이다.

분양법 취지가 정상적인 절차를 밟아서 사업을 진행 해야 하는 만큼 법규정을 지키지 않는 매수자는 사적 계약으로 볼 수 있어 법의 사각지대에 남을 가능성이 많기 때문에 주의를 요하는 사항으로 각별하게 신경을 써야 되며 높은 수익율 제시는 기존 분양 시장 보다도 법시행 이후 더욱 리스크가 크다는 것을 알아야 한다.


상가 114 투자전략 연구소
소장 유 영 상