양면성을 가진 주상복합 상가

양면성을 가진 주상복합 상가

신흥 업무 단지로 급부상한 테헤란로 주변과 강남 권 웬만한 대로변에는 업무용 오피스와 주거형이 혼합된 주상복합 상가들을 흔히 볼 수 있으며 구 도심 권에도 위로는 사무실 아래층엔 상가 형태로 대부분 대로변이나 업무시설이 많은 곳에 고층 건물들이 밀집되어 있다.또한 접근 성이 양호한 역세권 지역은 주상복합 신축 현장들을 상당수 접할 수 있으며 분양광고도 신문지면에 자주 볼 수 있다.  

주로 주상복합 건물은 오피스 형태로 업무시설이 대부분이다. 자연히 아래층은 상가로 이루어져 있으며 금융시설이나 일반 편의 시설 등이 입점해  일반적인 상권과는 다른 형태의 상권을 형성하고 있는 것을 볼 수 있는데 지역이나 위치에 따라 다소 차이는 있지만 대부분이 업무시간에 오픈하고 저녁시간이면 문을 닫는 건물이 대부분이다.

역세권의 유동인구가 많은 지역의 복합건물의 상가는 편의시설이나 음식점 패스트푸드 등 상권이 잘 발달되어 있어 수익성을 고려한 투자자들에게도 매력적으로 보이고 수익률이나 시세차익을 기대 할 수도 있다. 하지만 역세권과 유동인구와 멀어지면 다른 상가에 비해 상권 형성이 어려운 상황에 직면해 투자자들로부터 외면 받는 것이 다반사이다.

이런 현상은 주상복합 상가만의 특성과 무관하지 않다. 주상복합상가는 우선적으로 단독으로 지어지는 경우가 대부분인데 단독으로 지어질 때 금융권이나 지하에 식당 층 위주로 구성된다. 흔히 단지내 상가도 세대수가 최소 600 세대 이상은 되어야 상권을 유지할 수 있는 것으로 분석되고 있다. 여기에 비해 세대수가 상대적으로 적은 주상복합 상가는 자체적인 상권이 불투명 한 것으로 보이게 된다.

또한 오피스 형태의 업무시설 위주로 조성된 건물의 상가는 주로 상권이 활발한 저녁시간이면 상가 이용 율이 현저하게 감소되고 주로 1층에 금융권이 자리함으로써 저녁시간이면 일찌감치 문을 닫는 것도 복합 건물의 투자매력을 상실하게 되는 것이다. 여기에 낮은 전용 율도 한몫을 하게 되는데 근린상가나 단지내 상가보다 전용 율이 적기 때문에 실제로 장사를 하거나 입점 을 하고자 하는 입장에서는 실제 사용하는 평수 대비 임대 가를 생각하지 않을 수 없다. 여기에 지하의 식당가 는 타 상가와 연계 할 수 없는 폐쇄형으로 답답하고 상가의 배치나 동선이 자유롭지 못하는 단점이 있다.

 새롭게 조성되는 어느 특정지역은 업무시설과 혼재된 단지 안에 주상복합 건물 공사가 한창이다. 또한 접근성과 유동인구가 많은 역세권이나 상업지역에도 분양광고가 많으며 대부분이 초고층 위주로 건축되고 있다. 하지만 특정 몇몇 복합상가 외에는 분양 율이 저조하다. 이미 입주가 끝난 현장들이 복합 상가의 문제점을 공실 율이나 낮은 임대가로 보여주고 있기 때문으로 분석된다.

하지만 도심 권 지하철역과 지하로 연결되고 유동인구가 많은 지역은 임대가나 시세차익이 상당한 것을 알 수가 있다. 지하철역을 중심으로 여러 개의 복합상가가 연결될 경우 입점해 있는 점포마다 다양한 업종이 성업중이다. 1층에 소규모 금융권이나 패스트푸드 제과점 편의점등 이 지하철로 유입되는 인구와 1층 업무시설의 상주인구 와 맞물려 상권이 활성화되고 있다. 수익성이나 프리미엄을 기대 할 수 있는 상가도 상당 수 이다.

이처럼 주상복합 상가는 보편적으로 잘되는 상가와 어정쩡한 상가로 나뉘어져 있는 것으로 보인다. 누구라도 적정한 금액으로 자신의 취향에 맞는 상가를 찾아 안정된 수익을 기대하는 것은 당연하다 하겠다. 다만 투자대상을 고를 때 상가의 특성이나 향후 발전 가능성을 면밀이 분석해야 되겠다. 주변의 개발 계획이나 교통 계획 등을 관계기관을 통해 알아보고 결정하는 것도 한가지 방법이다.

상가 114 투자전략 연구소
소장 유 영 상
02) 3413 - 4114


■ 분양중인 유망 상가

<현장 설명>

① 성지 에스앤비 타워

성지에스앤비는 동두천 택지개발 지구인 생연지구 내에서도 중심에 건설되는 상가이며 상가 앞쪽으로 두개의 횡단보도가 있어 향후 유동인구가 상업지역 내에서도 최고에 달할 것으로 보이는 상가다.

생연 지구에 건립되는 아파트평형대가 중소형대로 소비성이 높고 외부로 나가기 보다는 자체 상권을 이용할 계층이 많은 것도 생연 지구의 장점이다. 상업지역 내에서도 잘 활성화 되는 상가는 주로 사거리 주변에 조성되는 상가가 광고성이나 접근성이 좋기 대문에 선호도가 높아 타 상가에 비해 임대료나 시세차익을 더 높게 기대 할 수가 있다.

또한 2005년경에 의정부에서 동두천 까지 개통되는 내행역이 인접해 있어 역세권 상가로서의 장점 까지 있다. 주변 도시와 연결되어 있는 도로 확장이나 신설도로도 상권에 상당한 영향을 줄 것으로 보이고 인근 송내 지구와 연계되는 시너지 효과도 투자에 긍정적으로 검토할 사항으로 보인다. 분양가는 평당 370~1,950만 선이다

② 메디 프렌드 잠실센터

메디 프렌드는 주상복합 상가이다. 지하철 역과 연결된 상가도 아니고 분양이 아닌 임대 형식의 상가로써 투자자와는 무관하다. 따라서 이 상가는 병원을 개원하거나 약국을 입점 하고자 하는 실수요자들이 해당된다. 메디 프렌드 상가의 장점은 병원 가로만 조성되는 점이며 메디 프렌드라는 회사가 있기 때문이다.

최근에 클리닉 형태의 상가분양 문구가 종종 등장한다. 일반 근린 상가와 차별화 분양 전략이지만 실제로 병원만 입주해서 조성될지는 미지수이다. 개인 전문의들의 개원이 늘어나면서 택지개발지구나 도심 권에 분양하는 상가들이 병원 층을 지정해서 분양을 하고 있지만 현실은 다르게 나타나고 있는 곳이 많다. 병원층에 노래방이나 유흥시설이 같이 입점해 업종의 특성을 살리지 못하는 경우가 있기 때문이다.

따라서 병원개발이나 경영컨설팅까지 도와주는 전문업체가 임대를 하는 만큼 개원의 들로써는 여러 가지 인지도나 광고,홍보효과 등 장점이 많을 것으로 분석된다. 송파구 청이 인접해 있는 것도 고객 확보에 유리하며 10차선 대로변에 있어 접근성도 뛰어나다. 임대가는 전세 환산금 으로 평당 400~1,100 만원이다

③ 서초 아크로비스타

서초 아크로 비스타는 지상 37층으로 757 세대를 확보하고 있는 주상복합 상가이며 같은 블럭내 상풍 아파트 외 약 8000세대가 인접해 있다. 지역 특성상  소득수준이나 생활패턴이 일반 택지와는 다른 형태로써 상가 구성도 고급화전략을 추구하는 부분이 장점이다.

명품관이나 수입가구,고급 레스토랑 등 많은 유동인구는 아니지만 차별화 전략이 강점으로 보인다. 또한 자체적으로 확보하고 있는 세대수도 만만치 않은 고객을 확보할 수 있는 상가로 판단 되며 쾌적한 지역특성도 외부로부터 유입 인구가 늘어날 것으로 보이는 요인으로 작용할 것으로 보인다.

유망 업종으로는 명품위주의 품목과 고급화된 레스토랑,지하에 골프 연습장,, 성형외과, 치과 등이며 분양가는 지하 평당 600~900만 선이다.