부동산 길라잡이] 상가빌딩 공실률 줄이려면…

부동산 길라잡이] 상가빌딩 공실률 줄이려면…  
 
상가빌딩을 취득하면 `돈 놓고 돈 먹기식`으로 손쉽게 수익을 얻을 수 있다는 오해가 많다.

매월 고정된 임대수익을 거둬들이기만 하면 된다는 막연한 기대 때문이다.

 

하지만 이면에는 훨씬 복잡한 위험요소가 도사리고 있다.

 

특히 요즘에는 불경기 장기화에 따른 임대료 연체 분쟁이 잦고 이로 인한 스트레스 때문에 상가빌딩 임대사업을 포기하고 팔아버리는 사례도 심심찮게 많다.

 

◆ 빌딩관리 성공사례 = 병원을 운영하고 있는 김 모씨(45)는 작년 3월 서울 서초동에 연면적 230평 규모 4층 상가빌딩을 신축했지만 임대가 되지 않아 마음 고생이 심했다. 
 
인근 중개업소가 월 임대료 1000만원에 관리비 230만원가량을 받아주겠다고 했지만 준공 후 6개월 동안 대부분 공실로 방치됐다.

 

공사비 대출에 따른 은행이자는 매월 고정적으로 지출됐지만 수익은 미미했다.

 

김씨는 고민 끝에 자산관리회사에 상가빌딩 운영을 맡겼다.

 

임대가 미진했던 원인은 비싼 임대료와 함께 홍보 및 마케팅 부족에 있었다.

 

빌딩 자산관리회사는 적극적으로 마케팅에 나섰다.

 

첫째, 주변 중개업소 20여 곳에 임대자료를 보내고 매일 전화를 통해 변동 사항을 알려줬다.

 

둘째, 온라인 임대사이트에 특별 홍보를 정기적으로 게재했다.

 

셋째, 입점 가능한 프랜차이즈 업체나 병원, 학원 등에 임대 홍보자료를 보내고 직접 유치작업에 나섰다.

 

이와 함께 우량업종은 임대기간과 임대료를 탄력적으로 협상한 결과 2개월 만에 전체 점포 중 70%가량이 임대됐다.

 

임대료가 당초 김씨 생각보다 조금 낮아졌지만 은행이자와 고정지출비용을 자체적으로 충당할 수 있게 됐고, 우량 임차인들이 들어와 지금은 마음 편하게 병원 일에만 전념할 수 있게 됐다.

 

◆ 적극적인 자산관리 개념 적용해야 = 상가빌딩 임대사업에 성공하려면 공실 없이 매월 임대료를 고정적으로 회수할 수 있어야 한다.

 

왜냐하면 빌딩 소유주는 어떤 상황에서도 매월 일정한 비용을 지출해야 하기 때문이다.

 

고정관리비나 인건비, 은행이자, 보유세 등 제세공과금을 임대료 회수와 상관없이 매월 고정적으로 납부해야 한다.

 

따라서 빌딩관리의 성패는 우량 임차인 유치와 임차인의 체계적 관리에 달려 있다.

 

하지만 대부분 소유주들은 임차인을 구하기 위해 주변 중개업소 한 두 군데에 의뢰하고 기껏해야 빌딩 외벽에 현수막을 내건 후 막연히 기다리는 소극적인 관리를 하고 있다.

 

상가빌딩 투자에 성공하려면 이 같은 관행에서 벗어나 적극적인 `자산관리(Property Management)`에 나서야 한다.

 

적극적인 자산관리란 효율적이고 시스템화된 수익률 관리를 통해 임대차관리 및 시설물관리를 총체적으로 운영하는 방식이다.

 

이를 통해 연체 및 공실을 줄여 임대수익률을 향상시키고 향후 매각 때 경쟁력을 갖춘 상품으로 인식돼 높은 프리미엄을 얻을 수 있다.

 

◆ 임대마케팅 전략 3계명 = 임대마케팅 성공을 위한 전략 3계명을 잊지 말자.

 

첫째, 경쟁력 있는 임대상품으로 만들어야 한다.

 

불경기가 장기화되면서 주변에 임대매물이 넘쳐나고 있다.

 

따라서 다른 상가빌딩보다 쾌적한 임대공간과 매력적인 서비스로 경쟁력을 갖춰야 성공할 수 있다.

 

둘째, 적극적으로 임대 홍보에 나서야 한다.

 

임대는 홍보를 통해 임차인들에게 많이 알리는 것이 중요하다.

 

적어도 주변 중개업소 10군데 이상에 알리고 임대 전문업체에 의뢰해 온라인 등 각종 매체를 이용하는 방안을 생각해봐야 한다.

 

셋째, 임대조건 협상은 탄력적으로 한다.

 

우량 임차인이라면 임대계약 협상시 임대료와 기간, 인테리어 조건 등에 대해 융통성을 가지고 탄력적으로 대응할 필요가 있다.

 

상가빌딩도 이제는 비효율적인 주먹구구식 관리에서 벗어나 선진국처럼 체계적이고 효율적인 관리가 절실히 요구된다.

 

[김민수 포커스에셋 대표]
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