상가ㆍ오피스텔에 투자해 성공하려면

투자가이드

위버루체 오피스텔 분양 2007. 2. 21. 15:01

상가ㆍ오피스텔에 투자해 성공하려면

서울 도곡동에 아파트를 소유한 박 모씨(45)는 작년 가을 재건축 아파트와 업무용 사무실 투자를 두고 고민했다.

집값이 들썩이는 시기였기 때문에 마음 같아선 여유자금 4억원에 대출금을 더해 서울 강남권 요지 재건축 아파트에 묻어두고 싶었다.

하지만 각종 부동산 규제 대책과 눈덩이처럼 불어날 세금을 생각하니 골치가 아팠다.

박씨는 결국 큰 욕심을 버리고 서초동에 있는 업무용 사무실 투자를 택했다.

결과는 대만족. 작년 말부터 재건축 아파트 시세가 내림세를 보인 반면 사무실 임대수익률은 연 10% 선에 육박했기 때문이다.

하지만 수익형 부동산은 입지와 경기에 따라 수익률 변동폭이 크기 때문에 꼼꼼하게 살펴보고 신중하게 결정할 필요가 있다.

전문가들은 "아파트와 달리 상가 빌딩 오피스텔 등 수익성 부동산은 성공 사례 못지않게 실패하는 예도 적지 않아 가급적 전문가의 조언을 받아투자하는 것이 바람직하다"고 말한다.

◆ 사무실 구분등기 투자 성공사례

= 수익형 부동산은 1억원 미만 소액 투자로도 고수익률을 기대할 수 있다.

서울 개포동에 사는 이 모씨(36)는 작년 9월 광명역세권에 있는 업무용 사무실을 매입해 짭짤한 재미를 보고 있다.

12층 빌딩 중 7층에 위치한 42평형 사무실 한 곳을 구분등기를 통해 사들였다.

이미 대형 보험사가 지점으로 쓰고 있어 임차인 확보를 위해 고민할 필요가 없었기 때문에 선뜻 투자를 결정할 수 있었다.

총 매입가는 1억2000만원이었는데 보증금 4000만원과 담보대출 4000만원을 낄 수 있어 실제 현금투자액은 4000만원이었다.

현재 이씨가 매월 거두는 임대수익은 88만원. 세금과 대출이자를 뺀 순이익은 매월 60만원 수준이다.

현금 투자액 대비 연수익률은 18%(60만원×12개월÷4000만원×100%)에 달한다.

이씨는 "대출 이자율이 연 6.1%로 매월 20만원을 이자비용으로 내고 있지만 임차기간이 보장돼 있기 때문에 안전하다고 생각했다"고 말했다.

전문가들은 수익형 부동산에 투자할 때 더욱 신중해질 필요가 있다고 조언한다.

특히 시세차익에 대한 기대를 버리고 임대수익만을 고려하는 보수적인 방법으로 수익률을 계산해본 뒤 연 6~7% 이상이 나올 때만 투자를 결정해야 한다는 설명이다.

빌딩자산관리업체인 포커스에셋 김민수 대표는 "수익형 부동산은 보수적인 접근이 필요하고 특히 임차인 관리에 많은 신경을 써야 수익을 낼 수 있다"고 조언했다.

이어 "경기 전망에도 신경을 쓸 필요가 있다"며 "불황일 때는 상대적으로 높은 수익률을 기대하기 어렵다"고 덧붙였다.

◆ 목 좋은 상가 수익 `쏠쏠`

= 상가에 투자해 쏠쏠한 수익을 올리는 사람들도 적지 않다.

중견기업 임원인 김은학 씨(56). 노후대책 마련용으로 3년 전 용인에 분양받은 상가가 효자 노릇을 톡톡히 하고 있다.

연수익률이 11.6%에 달하기 때문이다.

여윳돈이 1억7000만~1억8000만원 정도 있었던 김씨는 용인 기흥시 보라리 S근린상가 1층 26평(실평수 15.6평)을 분양받았다.

평당 1650만원으로 총 분양가가 4억2900만원이었다.

김씨는 임대보증금 6000만원에 월 260만원을 받기로 하고 베이커리를 입점시켰다.

모자라는 돈은 은행에서 1억9000만원을 대출받았다.

융자금과 보증금을 빼면 김씨가 부담한 실투자금액은 1억7900만원이다.

김씨의 월세소득은 3120만원(260만원×12개월). 여기에서 융자금에 대한 연간이자(이자율 6% 적용) 1140만원(1억9000만원×0.06)을 빼면 연간 1980만원을 버는 셈이다.

따라서 김씨 수익률은 11.6%(1980만원÷1억7900만원×100%)다.

경기도 일산에 거주하는 중소기업 직원 오성택 씨(49)도 일산 탄현 상가에 투자해 수익을 올리고 있다.

그는 5년 전 일산 탄현 근린상가 15평(실평수 10평)을 평당 1500만원인 2억2500만원에 분양받은 후 보증금 5000만원에 월세 150만원을 받고 약국에 임대를 줬다.

보증금을 뺀 오씨 실투자액은 1억7500만원인 셈이다.

1억7500만원을 투자해 연간 월세소득 1800만원(150만원×12개월)을 벌기 때문에 그의 수익률은 10.29%가 나온다.

◆ 오피스텔 임대시장도 관심

= 전문가들은 정부가 최근 전용면적 15평 이하 바닥 난방 허용 등 오랜만에 규제를 풀면서 오피스텔 시장이 상반기중 바닥을 칠 것이라는 의견을 내놓고 있다.

지난해 말 신정동의 17평형 오피스텔을 1억원에 산 A씨는 보증금 1000만원, 월세 50만원을 받고 있다.

삼성역 인근 14평형의 경우 보증금 1000만원을 기준으로 월 65만원 선이다.

역세권을 기준으로 연수익률(월세×12개월÷(투자금-보증금))은 6~7%대다.

도심 역세권 임대 수요와 신혼부부 수요를 감안하면 당분간 수익률이 안정적이라고 감안할 때 은행권에 돈을 묵히는 것보다 낫다는 평가다.

한때 공급 과다라는 악재가 최근 도심권 오피스텔 공급 부족으로 돌아서면서 지난해 가을 이후 미분양 오피스텔이 감소 추세고 분양가 이하 매물도 사라지고 있다.

그러나 올해 `장밋빛`이라고 하기엔 오피스텔 시장의 걸림돌이 적지 않다.

1가구 2주택 양도세 중과 문제가 보유 가치를 떨어뜨리고 있고 기존 주택과 오피스텔의 기준 가격이 6억원을 넘으면 종합부동산세 대상도 된다.

임대 목적이 아닌 시세차익 목적으로는 올해도 `별로`라는 뜻이다.

양천구 일진공인 사장은 "투자자들은 연 7~8%로 실제 수익률보다 높게 예상하는 경향이 있다"며 "은행보다 낫다는 생각에 임대 목적 투자라면 괜찮다"고 전했다.