상가임대차보호법의 제문제

상가임대차보호법의 제문제

 
김 아무개 씨는 보증금 1억원, 월세 100만원, 임대차계약기간 3년으로 하여 건물주인 이 아무개 씨로부터 서울에 위치한 건물을 임차하여 어린이집을 운영하고 있다. 임대차계약기간인 3년이 다가오자 건물주인 이 씨는 계약을 연장하려면 보증금을 1억5천만원에 월세를 200만원으로 올려주던지 아니면 나갈 것을 요구하고 있다. 하지만 그동안 어린이집에 상당한 투자와 노력을 하였던 김 씨는 좀 더 영업을 하고 싶어한다. 이 경우 발생하는 법률적 문제점을 살펴보기로 하자.

 

상가임대차보호법은 주로 영세한 소규모상인을 보호하기 위해 제정된 법으로서 모든 상가나 점포의 임대차에 적용되는 것이 아니라 세무서에 사업자등록을 할 수 있는 대상이 되는 영업용건물에 대한 임대차 중에서 그 보증금이 각 지역에 따라 법에서 정해진 일정한 금액 이하인 경우에만 적용된다.

 

따라서 서울의 경우에는 보증금이 2억 4천만원 이하, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(인천광역시, 의정부시, 구리시, 남양주시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시 등)은 1억 9천만원 이하, 인천을 제외한 나머지 광역시는 1억 5천만원 이하, 광역시의 군지역과 기타지역은 1억 4천만원 이하이어야 하며, 월세가 있는 경우에는 월세금액에 100을 곱한 금액을 전세보증금에 합하여 그 합한 금액을 기준으로 위 법의 적용여부를 판단한다.

 

따라서 위 사안에서 김 아무개 씨의 어린이집은 위치가 서울이고, 보증금 1억원에 월세가 100만원인 경우에는 환산보증금이 2억원(1억원+100만원 100)이 되어 위의 법이 적용된다.

 

위의 법은 임대차기간에 대하여 상가의 특수성을 고려하여 임차인에게 일정기간의 보호규정을 두고 있다. 즉 상가임대차보호법은 임대차계약기간이 지났더라도 최초 계약한 날부터 5년까지는 임차인이 임대인에게 계약을 갱신해달라고 요구할 수 있고 정당한 사유가 없는 한 임대인은 의무적으로 임대를 해주어야 한다.

 

그러나 임차인이 3회 이상 월세를 연체하였거나, 임차인이 계약시에는 서점을 한다고 했으나 술집영업을 하는 것처럼 임대인을 속여서 계약한 경우, 임대인과 임차인이 미리 합의를 하여 임차인이 보상을 받아버린 경우, 임대인의 허락 없이 임차인이 다른 사람에게 세를 놓은 경우, 임차인이 고의 또는 중과실로 건물을 파손한 경우, 건물이 낡아서 철거나 재개발 ·재건축을 하는 경우 등에는 계약연장이 인정되지 않는다.

 

또한 임대인이 계약을 갱신할 때 보증금이나 월세를 올려달라고 하는 경우가 많은데 이 경우에도 일정한 제한이 있다. 상가임대차보호법상 보증금이나 월세는 1년에 12% 이상 못 올리게 되어 있으며, 12% 이상 약정했더라도 그 이상 받은 부분은 무효가 되어 나중에 임차인에게 모두 돌려주어야 한다.

 

따라서 위 사안에서 어린이집을 운영하는 김모씨에게 별다른 사유가 없는한 최대 전년도 보증금과 월세에서 12%인상된 부분만 건물주인 이모씨에게 지급하면 되고, 최초 임대한 시점으로부터 5년이 되는 시점 즉 앞으로 2년 더 어린이집을 하겠다고 계약갱신을 청구할 수 있다.
 
출처 : 재건축신문