부동산 ○○% 수익보장 함정 조심하세요!

부동산 ○○% 수익보장 함정 조심하세요!
상가·오피스텔·펜션 등 ‘확정 수익형’상품 봇물 

 

‘월 수입 00만원 보장’, 요즘 어디서나 흔히 볼 수 있는 문구다. 최근 부동산 경기 침체의 장기화에 따라 시중 부동자금이 상가, 오피스텔, 펜션 등의 부동산 상품에 쏠리면서 수익보장형 상품이 봇물을 이루고 있다.
 
수익보장형 상품이란 시행업체가 건물 준공 후 정해진 기간 동안 투자자에게 일정 수익을 지급하는 것이다. 대개는 시중금리보다 높은 연 10~15%의 수익률을 제시, 투자자들을 솔깃하게 만든다.
 
수익보장형 상품은 약정기간에 안정적인 수익을 거둘 수 있고, 임차인 모집 등에 신경 쓸 필요가 없다. 또 매각 차익까지 기대할 수 있어 투자자들에게 메리트가 있다.
 
하지만 전문가들은 “최근 분양업체들이 부동산시장 침체로 분양이 여의치 않자 분양률을 끌어올리기 위한 고육지책으로 수익보장형 상품을 쏟아내고 있다”며 “특히 허위 분양이 많으므로 투자 시 각별한 주의가 요구된다”고 입을 모은다.
 
이를 반증하듯 그 피해 사례가 속출하고 있다.
 
지난 2005년 말 반포에 사는 주부 K씨는 모일간지에 수차례 게재된 분양광고를 보고 남대문에 위치한 A상가 점포 2곳을 분양받았다. 이후 9개월 동안 약정수익률 14%에 해당되는 돈이 매달 계좌로 들어왔으나 지난해 10월부터는 업체 임의대로 금액을 대폭 낮춰 입금했다. 이에 K씨가 업체 측에 항의 했더니 미분양으로 약정액을 줄 수 없다며 당초 약속을 이행하지 않고 있다. K씨는 현재 투자 원금까지 날리지 않을까 하는 불안감으로 전전긍긍하고 있다.
 
자영업자 L씨는 강남의 모 주상복합상가 지하 2층을 분양받으면서 분양담당자가 3개월 후 전매를 해주겠다는 조건으로 계약했다. 그러나 3개월이 지나도 전매가 이뤄지지 않아 대출을 받아 중도금을 치르면서 전매약속 합의서까지 작성했다. 1년 6개월이 지나 마침내 잔금 납부일이 다가왔는데 자금을 준비해 두지 않은 상황이라 이자가 연체돼 결국 계약해지로 계약금만 날렸다.
 
상가114투자전략연구소 유영상 소장은 “대개 쇼핑몰 분양 광고를 보면 연 몇%의 수익률을 보장한다는 내용을 많이 접하게 되는데 이미 쇼핑몰 시장은 과잉돼 있고, 매출 부진에다 공실률까지 높다”며 “상가에서 확정수익을 제시하기란 쉽지 않다. 분양광고에 현혹되는 투자는 바람직하지 않으며, 분양이 잘 안되므로 이 같은 무리수를 둔다고 역으로 생각할 수 있다”고 설명했다.
 
수익보장형 상품의 경우 수익 보장을 미끼로 실제 시세보다 더 높은 분양가를 책정하는 경우가 허다하다. 대부분 2~3년 정도인 계약기간에 업체가 투자자에게 줘야 할 수익을 아예 분양가에 반영시키는가 하면 계약기간 중의 금융·관리 비용 등을 누락해 실수익을 과대포장하기도 한다.
 
수익보장형 상품은 대부분 착공 초기에 분양돼 공사 도중이나 입주 전에 업체의 부도, 사고 등의 문제에 직면할 수 있다. 그러므로 수익을 보장하는 시행사와 시공사의 재무건전성은 물론 자산 운용 능력 등에 대한 검토도 반드시 수반돼야 한다. 또 수익보장 측면에서 업체의 사정에 따라 변동이 있을 수 있으므로 금융권이나 보증회사로부터 보증서나 확약서를 받는 업체의 상품을 선별하는 게 좋다.
 
토지시장에서도 수익보장형 상품이 늘어나고 있다. 주로 강원도 철원, 홍천, 영월 일대의 임야를 나눠 파는 시행업체들이 타지의 투자자들을 대상으로 내놓는다.
 
홍천의 한 영농조합은 임야 1000평을 사면 6년간 투자금의 연 10%에 해당하는 토종꿀, 인삼 등의 제품을 준다는 식의 수익보증서를 발급, 투자자를 끌어 모으기도 했다.
 
또 원주의 한 영농조합은 조합원으로 가입하면 5년 뒤 투자금의 5배를 보장해주겠다는 공증서를 자체 발급해 주는 등 수익보장의 형태도 날로 다양해지고 있다.
 
상가 투자의 최종 책임자는 자신이라는 생각으로 상권·업종분석은 물론 과대 수익률 보장이나 전매 약속 등 분양주체와의 구두 약정 사항도 계약서 명시 등을 통해 분명히 해두는 게 바람직하며 상가의 경우 일정기간 수익이 보장되더라도 그 이후 공실에 대한 책임은 계약자가 떠안아야 한다는 점에서 유의해야 한다.
 
임대수익 보장을 내세우는 부동산 상품에는 아예 관심을 갖지 않는 게 상책이지만 투자자들이 그 유혹을 피해가기는 쉽지 않다. 대부분의 경우 상담하는 과정에서 투자자의 조급증을 유발하는 분위기를 조장, 자칫 그에 휩쓸려 즉석에서 계약했다가 낭패를 보는 경우가 많으므로 여유를 가지고 충분한 정보를 토대로 세세하게 따져보는 지혜가 필요하다.
 
출처 : 한국주택신문