송도 지금 투자해도 손해 안볼까?

송도 지금 투자해도 손해 안볼까?

외자유치 따라 계단식 상승…"기회는 많다"

지난 3월 코오롱이 분양한 송도국제도시 ‘더프라우’에 청약 폭풍이 몰아쳤다. 수천 대 일의 청약 경쟁률 기록을 내면서 정부는 부랴부랴 전매 제한 규제에 나서기도 했다. 부동산시장이 모처럼 안정세를 보이고 있음에도 송도에 대한 관심이 여전하다는 증거다. 송도국제도시는 재정경제부가 추진 중인 인천경제자유구역(영종·청라·송도 지구) 중 하나로 오는 2020년 완공을 앞두고 있다. 개발이 완료되면 국제물류, 비즈니스, 지식정보 산업이 중심이 되는 새로운 도시로 탄생할 전망이다. 하지만 국제자유도시 개발보다도 일반인들 시선을 더욱 사로잡는 것은 송도국제학교다. 내년 9월 개교하는 송도국제학교는 부지 6만9422㎡(2만1000평)에 지상 5층으로 건립된다. 부설 유치원과 초·중·고교(12년제) 교육과정을 갖추고 학생 2100명을 모집할 예정이다. 미국 명문 사립학교인 밀튼아카데미와 제휴, 수업은 영어로 하며 개교 뒤 5년까지 전교생의 30％를 내국인으로 뽑을 수 있다. 아직 국제학교에 대한 모집 요강조차 확정되지 않았음에도 학부모들의 문의가 끊이지 않는 데는 이유가 있다. 해외 유학을 대체할 수 있는 지리적 위치가 갖는 이점 때문이다. 서울 강남에 송도국제학교를 겨냥한 사교육 기관들까지 생겼고 송도국제도시에도 최근 영어 과외열풍이 불고 있다. 송도국제도시가 계획대로 개발된다면 국제학교 등 선진국 수준의 교육시설을 이용할 수 있고 영어권 도시 생활이 가능하기 때문에 강남권 못지않은 도시 성장이 가능할 것으로 보인다. 국제학교 외에도 2014년까지 600병상 규모의 국제병원, 중앙공원(센트럴파크), 동북아트레이드타워, 국제컨벤션센터를 비롯해 고려·연세·인하대 등 주요 대학의 캠퍼스 및 연구시설 등이 들어설 예정이다. 향후 서울 강남에 버금갈 명품 신도시로 기대되는 이유다. ■ 강남에 송도국제학교 겨냥한 사교육기관 생기기도 ■ 교통 여건 측면에서 봐도 송도는 투자가치가 있다. 아직 교통 상황이 좋지는 않지만 송도국제도시 주변으로 인천지하철 1호선 종착역인 동막역에서 6개 정거장이 추가로 설치된다. 국제 업무단지까지 연장하는 구간이 2009년 8월 국제 업무단지에서 열리는 인천세계도시엑스포 오픈 이전에 개통될 예정이다. 또한, 인천국제공항이 있는 영종도와 송도국제도시를 잇는 인천대교가 2009년 10월 개통된다. 인천공항~김포공항~서울역을 연결하는 인천국제공항철도는 지난 3월 인천공항~김포공항 구간이 1단계로 개통한 데 이어 2단계로 김포공항~서울역 구간이 2010년 1월 개통할 예정이다. 여기에 영동고속도로, 서울외곽순환고속도로, 서해안고속도로와 각각 연결되고, 송도해안도로를 통해 인천대교와 연결되는 제3경인고속도로는 인천 고잔동에서 시흥 논곡동을 이으며 2010년 완공될 예정이다. 이런 개발 기대 덕분에 최근 부동산투자 문의가 줄을 잇고 있다. 송도국제도시는 행정구역상 인천에 속하지만 인천 다른 지역에 비하면 시세가 거의 2배 이상 수준이다. 실제 송도국제도시를 포함해 인근지역인 인천 연수구 일대도 부동산 가격 상승세가 완연하다. ■ 아시안게임 유치 기대도 투자 열풍에 한몫 ■

예를 들어 이미 입주한 풍림아파트 109㎡(33평)의 시세는 3.3㎡(1평)당 600만원에서 1800만원을 넘어 분양가 대비 3배나 뛰었다. 입주 초기만 해도 기반시설 미비로 불 꺼진 집들이 절반이 넘었고, 전세금이 109㎡ 기준 7000만원대에 불과했다. 하지만 요즘에는 아이들 교육 때문에 이곳으로 전입하려는 사람이 점점 많아졌다. 반대로 전출인구는 적어 2년이 지난 지금 전세금이 1억2000만~1억5000만원 선까지 오른 실정이다. 특히 2005년 입주 초기 때만해도 황량하기만 했던 송도국제도시 아파트 가격은 분양 당시 3.3㎡당 600만~700만원에서 현재 1700만~2400만원을 호가하고 있다. 최초 분양가 대비 3배 이상 가격이 오른 셈이다. 송도국제도시 개발에 따라 인근지역까지도 집값이 들썩이면서 최근 주택거래신고 지역으로까지 지정됐다. 하지만 여전히 미래가치를 보고 외지인들의 투자 문의가 크게 늘고 있다. 2014년 아시안게임 유치에 따른 개발 기대감도 한몫한 게 사실이다. 송도국제도시에 입성하려면 인천에 거주지를 둬야 한다. 송도국제도시는 66.1만㎡(20만평) 이상의 택지지구가 아니라 경제자유구역이기 때문에 물량 전부가 인천 거주자 몫으로 돌아간다. 인천시에서 6개월 이상 거주한 수요자라면 대부분의 분양 물량에 청약 가능할 것으로 보인다. 최대 유망단지로 꼽혔던 포스코건설이 분양한 주상복합아파트 ‘더샵 센트럴파크Ⅰ’의 청약 경쟁률이 평균 40 대 1, 최고 1620 대 1을 기록하며 인천 지역 1순위에서 모두 마감됐다. 2010년 11월 입주 예정인 ‘더샵 센트럴파크I’은 주상복합인데도 인근 아파트 시세 대비 절반 수준에 불과해 가격 메리트가 크게 부각됐다. 특히 102㎡(31평형)의 경우, 3.3㎡당 분양가가 848만~939만원 선으로 1000만원대 미만이어서 수요층이 대거 몰렸다. ■ 상가투자는 중장기적으로 바라봐야 ■ 포스코에 이어 7월 말 송도 자이 하버뷰가 분양을 앞두고 있어 또 한번 관심이 집중될 전망이다. GS자이 하버뷰는 주상복합이 아닌 일반 아파트로, 1069가구로 구성된다. 국제 업무단지와 가까워 센트럴파크를 도보로 이용할 수 있고, 일부 단지에서는 바다와 공원 조망을 갖추고 있다. 일반인들 관점에서 송도국제도시 개발은 ‘진행형’이기 때문에 투자 메리트가 아직 남아있다. 현재 풍림아파트 116㎡(35평)와 금호아파트 106㎡(32평)는 매매가만 5억7000만~6억원에 달한다. 성지아파트 112㎡(34평) 역시 5억9000만~6억3000만원, 송도국제도시에서 가장 가격이 높은 현대아이파크 109㎡(33평)는 6억8000만~7억원 선으로 급등했다. 풍림1·4블록, 성지아파트의 수변로 조망권이 있는 단지의 경우 5000만~7000만원 정도 가격이 더 비싼 게 사실이다. 가격이 이미 많이 뛰었지만 앞으로도 상승세는 멈추지 않을 전망이다. 3.3㎡당 1700만~2400만원을 호가하고 있는 송도 아파트 가격은 국제도시 모습을 갖추게 될 2014년 아시안게임 이후에 2500만~3000만원을 호가할 것으로 보인다. 송도국제도시의 분양 물량 청약에 대한 일반인들의 관심이 말해주듯 투기적 수요가 수반되는 곳은 반드시 가격상승을 기대할 수 있다. 다만 부동산시장이 안정세를 띠고 있는 만큼 앞으로 부동산 가격은 급등과 보합을 반복하면서 계단식으로 상승할 전망이다. ■ 어민생활대책용지 웃돈 5억~7억원 붙어 ■ 상가시장 거래는 아직 활성화되지 않았다. 다만 대중교통이 불편하고 대규모 백화점이나 마트가 없는 상황에서 단지 내 상가 구매에 관심이 쏠리고 있다. 하지만 향후 공급대기 중인 상가들을 감안한다면 본격적인 상권 형성이 이뤄지는 시기까지 기다리는 게 좋다. 중장기적 관점에서 적정 임대수익률을 감안한 투자를 검토해야 한다. 그 밖에 투자대상으로 일명 ‘조개딱지’로 불리는 어민생활대책용지를 들 수 있다. 하지만 투자 자체가 위험하고 가격이 너무 오른 게 부담이다. 어민생활대책용지는 1개 지분이 165㎡(50평)로 이뤄져 있고, 토지공급가는 7000만원(3.3㎡당 140만원) 선이다. 하지만 웃돈이 이미 5억~7억원 정도 붙어 있어 일반인들이 쉽게 투자하기는 어렵다. 송도에 장밋빛 호재만 있는 것은 아니다. 국제도시라는 이름에 걸맞은 외국 자본의 직접투자 유치 실적이 매우 부진하다는 게 큰 악재로 작용할 것이다. 외자유치가 계획대로 진행되지 않는다면, 자칫 국제도시가 아닌 택지개발지구로 전락할 우려가 있다. 결국 송도국제도시의 미래가치는 국제도시에 걸맞은 업무시설과 외국 기업이 얼마나 계획대로 들어서느냐에 달려있다. [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, ]