무더위가 극성을 부리는 계절이다. 무더위만큼 뜨거운 주식시장인데 부동산시장은 냉냉하기만 하다. 그러나 주식시장이 항상 뜨겁다고는 볼 수 없다. 주식시장과 부동산시장은 동반관계가 아닌 상반관계로 언제든지 부동자금이 부동산시장으로 리턴은 충분히 예상이 된다.
주식시장의 활황은 역시 부동산시장의 규제등으로 인한 반사익적 성격이 강하다. 이러한 주택등 규제에서 자유로운 상가시장이 부동산의 틈새시장 역할을 하기 위해서는 과감한 변화가 필요한 시점이다. 상가시장의 환경은 변하는데 변화를 따르지 못하고 구태연한 모습은 그대로이다. 분양주체도 분양만 하면 그만이라는 생각을 버리고 이제는 상가활성화를 위해서 전사적인 노력을 해야 한다. 그래야 상가시장이 산다.
최근 각종 경기지표가 개선의 조짐을 보이고 있다고 한다. 경기가 활성화되고 소비가 늘면 상가시장은 다시 탄력을 받을 것이다. 더불어 앞에서 말한 개선이 따른다면 부동산 틈새시장으로서의 위상을 회복할 것으로 예상된다. 상가는 대표적인 수익형 부동산으로 경기지표에 상당히 민감하게 작용을 한다. 그러면 상가시장에 긍정적으로 작용하는 요인이 뭔지 알아보고 향후 상가시장에 대한 전망을 해보도록 하겠다.
1. 금리인하
금리인하는 상가투자에 긍정적인 영향을 주게 된다. 그만큼 금리는 상가 뿐만아니라 부동산 가격의 흐름을 좌우하는 중요 요인이다. 일단 금리가 상승하면 상가시장은 당장 타격을 받는다. 상가가 수익과 민첩한 관련이 있는 만큼 투자의 자대는 수익률이다. 상가투자는 대부분 대출을 이용한다. 투자자금이 부족하여 대출을 받을경우 적어도 수익률이 금리보다는 높아야 상가의 투자가치가 보장되기 때문이다. 정부의 입장에서 당장 금리가 내려간다는 보장은 없다. 금리는 부동산 뿐만아니라 경기전반에 영향을 미치는 거시적인 요소이기 때문이다. 또 무턱대고 금리를 인상 할 수도 없다.
이처럼 상가투자는 금리변화를 고려하지 않을수 없을진대 분양가대비 융자비율을 적절히 고려해야 한다. 역시 정답은 자금을 고려하여 무리한 투자를 하지 않는 것이다. 상가투자시 융자는 분양가의 30%가 적당하다는게 중론이다. 상가투자는 철저한 자금계획하에 투자해야 실패 확률이 적어진다는 것이 지론이다. 또한 본인의 신용도등에 의해서 금리가 차등적용되므로 평소에 본인관리도 상당히 중요하다.
여기서 한가지 짚고 넘어 갈 것이 하나있다. 금리가 오르는 것이 반드시 상가시장에 부정적인가에 대해서는 좀 더 살펴볼 필요가 있다. 즉 주거용 부동산을 융자를 활용하여 구입한 경우라면 이자부담이 전가되지 않고 다음 매수자에게 부담비용을 전가한다는 것이 쉽지 않겠지만, 수익용 상가등은 임차인에게 비용을 전가하기가 수월하므로 불리하다고만 할 수 없다.
2. 경기회복
흔히들 상가를 수익형 부동산의 대표주자라고 한다. 결국 상가의 수익을 견인하는 가장 큰 요소는 경기의 개선이다. 최근 소비와 서비스 활동이 나아지고 있다고는 하나 고유가와 고금리 등 불안요인이 내재돼 있어 섣부른 판단은 유보하는게 좋을 듯 하다. 다만 "경기가 바닥을 쳤다"라는 목소리가 커지면서 향후 경기회복에 무게를 두고 있다. 이로인한 기대감으로 상가투자에 관심은 많아지고 있으나 막상 상가투자로의 연결은 쉽지가 않아 보인다.
이처럼 상가는 경기회복 여부에 따라 웃기도 울기도 한다. 경기가 회복되면 소득이 증가하여 소비증가를 일으키고 기업이나 자영업자는 매출이 늘고 상가의 월세와 권리금 인상으로 나타나면서 결국 상가의 시장가치(매매가격)가 크게 오르기 마련이다. 상가는 국가전체 경기의 영향도 받지만 지역경제에 가장 큰 영향을 받는다. 일단 지역경제에 돈이 풀리면 소비가 일어나 지역경제에 커다란 활력을 준다. 이처럼 아파트처럼 지역별, 유형별, 업종별로 차별화 현상이 상가에도 적용되고 있는 것이다. 위기가 기회란 말이 있다. 오히려 이런 소강기가 투자자에겐 좋은 기회가 될 수 있다. 경기가 좋을때 상가투자를 하겠다는 생각은 버리는게 좋다. 좋은 상가는 불황기에 빛이 나기 마련이다. 상가투자는 미래를 보고 투자에 임해야 한다. 눈앞에 수익률에만 집작은 금물이다. 경기추이를 살펴가며 투자시점을 잡는 다면 좋은 결과를 기대해도 좋을 듯 하다.
3. 주택,토지등 규제로 인한 풍선효과
최근에 나오는 부동산 규제를 보면 주택에 관한 규제가 대부분이다. 정부규제의 골격은 기본적으로 종합 부동산세 및 양도세를 강화하여 다주택 보유자와 토지 시장에 압박을 가함으로써 투기 근절에 나선 것으로 볼 수 있다. 그럼 이러한 풍선효과가 상가시장에 어떤 영향을 미쳤는지 알아보는게 좋을 듯 하다. 주택등의 규제로 부동자금이 흐름이 특히 상가 시장으로 자금이 몰릴 것이라는 의견이 지배적인 것은 어쩌면 당연한 풍선효과가 발생하는 것으로 볼 수 있다.
그러나 막상 현장에서 느끼는 상가시장의 분위기는 정부의 정책에 의한 풍선효과를 기대와는 달리 미비하기만 하다. 우선 이러한 우호적인 분위기를 상가시장으로 돌리기에는 현재의 상황은 버겁기만 하다. 장기간의 경기침체로 인한 수익률의 하락은 투자자들에게 외면을 당하기 일수다. 이제라도 이러한 풍선효과를 누리기 위해서는 특화된 전문 업종 및 운영 전략을 새롭게 도입하고 차별화를 통한 전략이 필요한 시점이다. 그렇지 못하면 상가시장의 침체기를 벗어나기가 힘들 것이다.
상가투자는 경기 활성도와 상가의 입지, 상가의 종류에 따라 분양성 및 시세차익, 수익률이 달라지는 부동산 투자 상품임을 알고 투자에 임하시는게 좋다.
4. 각종 개발호재 발표
현재의 상가시장을 보면 개발재료 여부에 따라서 지역간 양극화 현상이 벌어지고 있다. 이로인해 개발호재는 상가시장에 활성화에 중요한 역할을 한다. 신도시나 택지개발지구,뉴타운,재개발,혁신도시 등의 발표가 상가시장에 어떠한 영향을 미치게 되나? 일단은 도심에 낙후된 지역이 개발이 된 후 소비력이 높은 새로운 소비층이 유입될 가능성이 높기 때문이다. 신도시나 택지개발지구 발표 또한 상당한 개발재료인데 여전히 투자시 조심해야 할 부분이 있다. 우선 직주근접형 상권이 형성이 가능한지,실제 거주할 이전수요가 충분한지,분양가는 적정한지,임대수요는 충분한지,배후세대 대비 상가의 공급은 적정한지 등을 살피고 중장기적인 관점에서 투자에 임해야 한다.
5. 교통여건개선
교통여건의 개선 또한 상가활성화에 상당한 영향을 준다. 특히 역세권 상가는 교통이 편리하고 유동인구가 많아 상권 형성이 빠르게 이뤄진다는 게 장점이다. 하지만 다른 지역 상가에 비해 분양가가 높고 신규 공급이 과잉 상태인 지역이 많기 때문에 투자시 세심한 주의를 기울일 필요가 있다. 교통여건의 개선은 상권을 확장시키기도 하고 단일상권을 복합상권으로 만드는 힘을 가지고 있다. 그러나 역으로 상권이 미약한 지방 상권의 자생력이 생기기 전까지는 ‘빨대효과’가 나타나기도 한다. 교통이 편해지면서 오히려 파워 상권에 지역 상권이 흡수되는 경우를 말한다.
최근 서울시나 자방자치단체에서 교통낙후지역에 경전철을 추진하고 있는데 상권부흥에 커다란 역할이 예상돼 주목된다.
6. 인구유입
지역에 따라 다르지만 인구가 유입이 되는 지역이 존재한다. 인구의 유입은 지역상권에 상당한 화력을 준다. 상권은 소비주체가 있는 곳이면 어디든 형성이 된다. 다만 지역 여건에 따라 소비력있는 인구가 얼마나 유입되고 밀집되는 정도에 따라 상권의 구성도가 달라지게 되고 상권별로 인지도와 색깔을 갖게 된다. 또한 외부의 유동인구를 끌어 모을 수 있는 충분 요건을 갖추고 있는가에 따라 상권이 지속적으로 유지되고 발전할 상권인가, 쇠락을 할 것인가를 판단 할 수 있겠다.
7. 관공사,기업체,대학교등 이전
이들의 이전은 단순이전이 아니다. 직,간접적으로 지역 상권에 커다란 영향을 미치게 된다. 이전으로 인한 고용효과와 부가가치 창출은 물론 심지어는 신도시 하나를 만드는 것과 같은 파급 효과를 내기도 한다. 몇몇 사례를 통해서 상권에 미치는 영향을 살펴보기로 하겠다.
국내 재계순위 1위 기업이 움직이는 만큼 삼성타운 입주가 완료되는 2008년 3월경이면 상주 인원만 2만 여명과 주변에 협력업체 인원 2만여명이 새로 유입될 전망이다. 이에 지하철 2호선 강남역 일대 하루 유동인구는 현재 35만~50만 명에서 약 30% 정도 증가할 것으로 보인다. 증가하는 유동인구의 최대 수혜는 단연 상가 시장이 꼽히고 있다. 삼성타운이 들어서면 강남대로변 상가는 서울 최대 상권으로서의 자리를 잡았고 이면도로에 위치한 복합상가 역시 전에 없던 호황을 누리고 있다. 이러한 상가 매매시장의 호황은 임대 시장에도 영향을 미쳐 강남대로변 상가의 경우 임대 면적과 업종에 따라 차이가 있지만 보통 33㎡(10평)를 기준으로 보증금 1억 원에 월임대료 1,000만 원, 권리금 2~3억 원 선에 시세가 형성돼 있다고 한다.
단국대 본교가 이전하는 죽전상권의 경우 단국대 주변의 아파트 및 오피스텔, 원룸 임대시장이 생기를 띠고 있다. 임대 거래가 부쩍 늘고 시세도 상승했다. 2007년 하반기 예정된 죽전역 개통도 호재로 작용하고 있다. 학교 인근의 상권 역시 호황을 이룰 것으로 전망된다. 단국대 죽전캠퍼스 이전이 확정되기 전까지 고전을 면치 못했던 죽전지구 상권이 서서히 살아나고 있다. 죽전지구 상권은 2만여 가구에 이르는 배후단지에도 불구하고, 상가가 과잉 공급되면서 수익률 저하, 미분양으로 고전을 면치 못했다. 그러나 그 동안 걸림돌이던 단국대 이전 문제가 확정되고 죽전역 개통이 예정되는 등, 호재가 이어지면서 미분양이 대부분 소진된 상태다. 단국대 인근 상권의 점포 시세은 3.3㎡(1평)당 3,000-3,500만원 선으로 작년 대비 3.3㎡(1평)당 1,000만원 정도 오른 상황이다. 역세권 대로변의 A급 1층 점포의 경우, 66㎡(20평) 정도가 4억 5,000만-5억 선이다.
이처럼 관공사,기업체,대학교등 이전은 상권의 활력은 물론 주변 부동산에 상당한 영향을 미치게 된다. 다만 이러한 호재를 지닌 지역이더라도 상가투자시 주의 사항은 항상 존재하기 마련이다. 주 소비계층이 유행이 민감한 젊은층이므로 선호도를 잘 파악해야 한다. 또한 분양가와 입지를 잘 고려해야 후회가 없을 것이다.
2007년 하반기 상가시장은?
2007년 하반기는 대선이 눈 앞에 있고 역시 화두는 경제활성화로 보인다. 일단 상가시장에는 긍정적으로 작용을 할 것이다. 시중의 부동자금이 주식시장으로 쏠려있지만 급격한 과열은 쉽게 식기 마련이다. 다시 부동산시장으로의 유턴현상도 어느 정도는 감지가 된다. 그러면 역시 주택보다는 상가등 수익형 부동산으로 관심을 보일 것이다. 하지만 금리인상,고유가등 적지 않은 변수가 존재를 해서 상가시장의 활성화를 저해 할 가능성도 있다. 올 하반기 상가시장은 역시 개발호재가 있는 지역을 중심으로 그렇지 못한 지역간의 차별화가 심화 될 전망이다.
위에서 들은 내용은 지극히 상식적이고 상가투자에 관심있는 분들이라면 알고 있는 내용들이다. 그러나 많은 상담을 통해서 상가투자에 실패한 사례를 접하면서 느끼는점은 이렇다. 지극히 상식적인 부분을 간과해서 실패한 경우가 대다수라는 것이다. 또 인식하지 못하고 그런 과정을 가고 있는 분들에게 환기차원에서 다시 한번 되 짚어가는 기회가 되시기 바란다.
출처 ; 프라임경제