기지개 켜는 상가, 변수 많아 투자 신중을

기지개 켜는 상가, 변수 많아 투자 신중을

showImage("Y","NISI20070919_0005207315_web.jpg");

【서울=뉴시스】 가을이 다가오면서 소강상태였던 상가시장도 조금씩 움직임이 감지되고 있다. 몇몇 택지지구나 대형 상가를 중심으로 투자 과열조짐도 보이고 있다. 하지만 공급과잉에 시달리는 테마상가의 경우는 약세가 지속될 것이라는 지적이 많다. 반면, 분양가 상한제와 청약 가점제 등으로 주택시장에 폭풍이 불고 있어 지역별, 상품별 양극화가 지속될 수도 있다. 연말까지 신도시나 혁신도시 등에 풀릴 막대한 규모의 토지 보상금도 변수다. 또한 최근 한국은행의 콜금리 인상에 따른 시중은행의 대출금리 인상은 계절적 성수기를 맞은 부동산시장으로 향하는 투자자들의 발걸음을 붙들 악재로 작용할 공산도 크다. ◇3대 변수 “주택시장, 주식, 토지보상금” 최근 주식시장이 2000포인트까지 오르며 많은 유동자금이 주식시장으로 집중됐다. 단기적으로는 상가 등의 수익형 부동산으로 유입되는 자금을 줄여 악영향을 끼친 것이 사실이다. 하지만 장기적인 시각으로 보면 상가시장에 도움을 줄 수 있다. 주식시장 안정은 기업경기 활성화로 이어져 경기부양을 하게 된다. 경기가 되살아나면 직접적인 영향을 받는 상가시장의 체질을 개선시켜 장기적으로는 긍정적 효과를 끼칠 것이기 때문이다. 연말까지 신도시와 혁신도시 등에 풀릴 막대한 규모의 토지 보상금도 변수다. 채권이나 용지보상으로 흡수되는 자금이 많다면 부동산 가격변동을 줄일 수 있다. 그러나 현금보상 자금을 줄이지 못하면 부동산으로 재 유입되어 토지가격 상승을 주도하고 다시 상가가격 상승에 영향을 끼치는 악순환이 반복될 수 있다. 상가뉴스레이다 정미현 선임연구원은 “올 가을 상가시장의 분위기가 급격하게 좋아질 만한 큰 호재가 있는 것은 아니다. 그러나 정체됐던 여름 비수기가 지나가는 만큼 안정성이 확보된 주요 물량을 중심으로 투자자들이 관심을 보이기 시작할 것으로 기대된다”고 설명했다. ◇“악재 연타에 지역별, 상품별 양극화” 지역별, 상품별 양극화도 주요 변수다. 분양가 상한제, 청약가점제 등 주택시장으로 향한 거센 폭풍이 부동산 시장 전반에 미칠 영향이 크기 때문이다. 또한 한은의 콜금리 인상에 따른 시중은행의 대출금리 인상으로 투자자들이 발길을 돌릴 가능성도 있다. 은행권이 5%대를 넘나드는 예금금리 상품을 출시하면서 일부 3%~5%대 수준인 상가 임대수익률을 넘어서고 있어 오히려 상가투자의 효과를 위협하고 있다. 내수부진과 고분양가, 녹록치 않은 적체물량 등 여전히 개선되지 못한 투자환경도 상가시장의 부활시기를 늦출 것으로 예상된다. 특히 택지지구의 경우 1층 기준 3.3㎡당 3000만원을 넘는 상가들이 즐비하고 서울의 강남, 서초, 송파 등도 3.3㎡당 5000만원을 넘거나 1억원을 뛰어넘는 상가들도 등장하고 있다. 분양가 고공비행은 수익률 보전이 어려워 투자자들의 고민도 깊게 만들고 있다. 박대원 상가정보연구소 수석연구원은 “하반기부터 혁신, 기업도시 등 수조원에 달하는 대단위 신도시 보상금이 잇따라 풀릴 예정이라 상가시장으로의 일부 유입과 주택시장 위축에 따른 상대적인 수혜지 부각, 주식투자로 재미를 본 투자자들의 수익형 부동산에 대한 관심은 후반기 시장을 이끌 주된 에너지로 예상된다”고 내다봤다. ◇신도시·혁신도시가 관건 상반기 상가시장은 주택 등 규제에 반사익을 얻을 거라던 기대와는 달리 오히려 시중의 부동자금을 흡수하지 못해 주식시장으로 자금이 몰리는 형국이었다. 하반기 상가시장은 ‘곳에 따라 맑음’으로 예상된다. 경기 불황으로 침체 장세가 불가피할 것으로 보이지만, 유망 상가에는 투자 수요가 몰릴 가능성이 크다. 연말까지 신도시나 혁신도시 등에서 풀릴 막대한 규모의 토지 보상금이 변수다. 이중 일부만 유입돼도 위치나 상품, 규모에 따라 큰 장이 형성될 가능성도 있다. 현재의 상가시장에는 호재와 악재가 상존하는 양상이다. 경기지표가 투자, 소비 등 내수를 중심으로 완만하게 경제가 개선되고 있다. 전문가들은 향후 상가시장이 투자수익률에 따라 부동산 가치를 평가하는 선진국형 투자개념에 입각해 투자자들이 움직일 것으로 보고 있다. 또 지역별, 개발재료에 따른 차별화 양상이 가속화될 것으로 전망된다. 상가시장이 예전의 영광을 재현하려면 넘어야 할 산들이 많다. 국제사회의 고유가는 물론 상가시장에는 직격탄이라고 할 수 있는 금리인상도 시장 활성화의 발목을 잡는 요인으로 작용하기 때문이다. 3M컨설팅 장경철 부장은 “최근 상가 시장에서는 투자가치가 높은 상가와 그렇지 못한 상가 간에 뚜렷한 양극화 현상을 보이고 있다. 이 같은 양극화 현상이 하반기에도 지속될 것으로 전망된다. 이는 유망지역에 대한 편중 현상이 갈수록 심해지고 있고 입지와 유동인구에 따라 임대수익률 편차가 크기 때문”이라며 “안정성을 바탕으로 장기적인 안목으로 상가투자에 임해야 한다”고 조언했다. ◇상가 투자 할 때 유의할 점 초보 투자자들에게 있어 발품이 곧 수익성이라는 공식을 잊어서는 안 된다. 투자 대상지를 여러 차례 방문하고 계량화된 객관적인 정보를 수집해야 한다. 새로 상가를 분양받는 경우는 업체가 제시하는 일방적인 제안에 휘둘리지 말고 투자자 입장에서 시장 메커니즘을 이해하고 뛰어들어야 한다. 상가를 고를 때는 소비층이 얼마만큼 접근하기 쉬운지 살펴야 한다. 눈에 잘 들어오는, 가시성이 뛰어난 전면이 넓은 상가를 선택해야 한다. 일부 업체의 ‘전매 보장’ 영업방식도 각별히 주의해야 한다. 전매가 힘든 층과 위치의 점포를 단기차익 프리미엄을 보장해 준다며 접근하는 경우 더더욱 조심해야 한다. 분양가가 비싸 상권은 초기부터 보증금과 월세를 받기가 어려워질 수 있다. 분양가를 토대로 수익률 적정성을 판단한 후 투자에 나서야 한다. 업체가 제시하는 수익률에서 보통 1%~2%정도 감하는 게 좋다. 지역적 호재에 지나치게 관심을 둬서도 안 된다. 상가는 개별성이 강해 층별, 위치별 선택이 매우 중요하기 때문이다. 거리가 먼 곳의 지하철 개통이나 관공서, 아파트 입주 등이 바로 영향을 끼친다고 보기 어렵기 때문이다. ◇하반기 투자 유망지역은 전문가들은 하반기 투자 유망지역으로 성남도촌, 인천논현, 고양행신2등의 주공 단지 상가와 유동인구가 풍부한 역세권 상가, 화성동탄, 화성봉담, 인천 논현, 발산, 장지, 하남 풍산등 택지지구 중심상업지역 근린상가 등을 꼽는다. 2009년과 2010년 각각 개통 예정인 지하철 9호선(1단계 구간 김포공항-교보타워사거리)과 신분당선 1단계 구간(강남-정자) 인근 지역도 투자 유망지역으로 전망했다. 한편, 시행 5년째인 상가임대차보호법(2002년 11월 시행)의 계약 만료 후 예상되는 임대료 인상과 재계약 거부 등 임대인과 임차인간 마찰은 하반기 주요 이슈로 부각될 것으로 보인다.

출처/뉴시스