단지내 상가 입찰 분양시 알아야 할점

아파트 단지내 상가는 통상적으로 배후 세대수가 많고, 입지 여건이 좋아 분양성이 있다고 판단되면 공개경쟁 입찰방식을 분양된다.

분양회사가 내정가를 공개하고 입찰가격을 써 넣은 응찰자들 중 내정가 이상이면서 입찰가격이 가장 높은 사람으로 당첨자를 결정한다. 분양성이 좋은 상가는 경쟁이 치열해 응찰자들이 입찰가격을 높게 쓰기 때문에 분양회사 입장에서는 가장 수익성이 높은 방식으로 알려져 있다. 반면, 분양성이 다소 떨어지는 지역에서는 분양률을 높이기 위해 내정가를 공개하고 신청자를 제비뽑기 방식으로 추첨하여 상가를 분양하고 있다.


수의계약이란 공개경쟁 입찰이나 추첨방식으로 입점자를 모집하고 남은 점포에 대해 공급회사가 임의로 입점자를 선택하여 분양하는 방식이다.

수의계약 물건은 자격요건의 제한없이 계약금만 가지고 가면 계약을 할 수 있다.
그러나 주택건설촉진법에 의해 사업승인을 받은 공동주택 단지내 상가는 주택공급에 관한 규칙을 따라야 하므로 처음부터 수의계약으로 분양할 수 없고, 추첨방식이나 공개경쟁 입찰 후에 남는 상가만 수의계약으로 돌릴 수 있게 되어 있다.

따라서 수요자 입장에서 볼 때 수의계약 상가는 입지 여건이 불리하거나 투자수익성이 떨어질 수도 있고, 혹은 가격이 너무 비싸다. 아니면 하자가 있을 수 있으므로 여러 방면으로  잘 살펴보고 결정하는 것이 좋다.


새로 공급되는 상가의 내정가는 주변 아파트 단지내 상가 중 최근에 분양하고 있는, 세대 수가 비슷한 상가의 낙찰가격 또는 매매가격을 기준으로 산출한다. 따라서 내정가는 인근상가의 평균가격이라고도 볼 수 있으므로 시세보다 비싸거나 내정가보다 30퍼센트 이상 높은 금액을 쓰면 수익성이 떨어진다.


수의계약을 할 때는 분양회사가 주택건설촉진법에 의해 사업승인을 받은 회사인지 사업승인서를 보고 확인해야 한다. 사업승인서에 사업주체로 되어 있는 회사나 시행자와 계약을 체결하는 것이 안전하다.

간혹 시공자를 전면에 내세우는 경우가 있는데, 시공자는 단순히 공사에 대한 이행 또는 하자보수 같은 공사에 대한 책임만 질 뿐, 소유권에 대한 권리나 의무는 없다.
시행자는 따로 있고 분양 대행회사가 분양을 대행하는 경우가 많은데, 분양 대행회사의 알선 또는 분양광고를 보고 계약을 체결할 떄도 실제 소유권의 권리주체인 시행자와 계약을 체결해야 한다.

또 실제 상가 공급회사는 따로 있고 이를 다른 사람이 매수하여 재분양하는 경우는, 매수인이 상가에 대한 소유권을 완전히 취득했는지 여부와 공급회사와 매수인간의 계약 내용을 잘 확인해 보는 것이 좋다. 공급회사와 매수인간 계약이 중간에 해지될 수도 있기 때문이다.


공개경쟁 입찰시에는 과열 분위기에 휩쓸려 턱없이 높은 입찰가격을 써 넣기도 한다. 입찰보증금은 예정 입찰가격의 10퍼센트를 보증금으로 내게 되므로 나중에 당첨된 후 취소하고 싶어도 상가 분양회사에 귀속될 보증금이 아까워 어쩔 수 없이 상가를 분양받는 경우도 종종 있다.

그러나 상가는 임대료와 영업수지에 따라 투자가치가 결정되므로 너무 비싸게 분양받으면 오히려 손해를 보게 된다. 따라서 어떤 업종을 선택할 것인지를 미리 결정하고, 인근지역의 같은 점포를 대상으로 임대료와 영업수지 등을 조사, 분석하는 필요성이 있다.


공동명의로 상가를 소유하려면 입찰시에도 공동명의로 신청해야 하고, 입찰 또는 추첨 참가 신청시 반드시 이를 표기해야 한다.

주택공급에 관한 규칙에 따르면 한 사람당 한 개 시설에 한하여 연속된 점포는 세 개까지 취득할 수 있다고 되어 있다. 그러나 연속된 점포를 세 개 분양신청했는데, 만의 하나 가운데 점포가 낙찰되지 않으면, 공급회사에서 모두 무효처리하거나 당첨된 두 개 점포 중 한 개를 포기하는 조건을 제시할 수도 있다. 따라서 사전에 공급공고를 잘 보고, 분양회사에 문의를 해 보는 것이 좋다.

<입찰용어>

* 입찰 : 내정가가 공개된 상가를 공개경쟁 입찰로 분양받을 때 남보다 높은 분양 희망가격을
           기입하여 제출하는 것
* 투찰 : 입찰금액을 쓴 입찰서를 입찰함에 집어넣는 행위
* 낙찰 : 입찰 결과 최고 가격으로 당첨된 것
* 유찰 : 입찰 결과 낙찰자가 결정되지 않고 무효가 된 경우