상가1평이 왠만한 아파트 한채값

입찰가 4년만에 4.4배 뛰어


요즘 여건이 좋은 단지내 상가 경쟁 입찰  추세로 보면 평당 낙찰가가 왠만한 지방의 중소형 아파트 가격과 맞먹는 곳이 속출하고 있다. 1층 10평짜리 상가 1개면 아파트 10여 채를 살 수 있다. 단지내 상가는 근린 상가나 쇼핑몰 등과는 달리 공개 경쟁 입찰을 하는 것이 일반적인 분양 방식이다. 배후 세대가 있어 고정 고객을 확보하고 있고, 초보자도 쉽게 창업할 수 있다는 장점 때문에 투자자들이나 직접 장사를 하고자 하는 실수요자들에겐 관심의 대상이 될 수 밖에 없다는 것은 알지만 높아도 너무 높은 것 같다.

보통 단지내 상가는 아파트 입주 약 6개월 전 후로 분양을 하기 때문에 안정성이 보장되는 장점으로 가시적인 투자 매리트를 느낄 수가 있어 상가 중에서도 가장 인기가 있다. 특히 필수 업종만 들어설 수 있는 규모와 고정 소비층을 확보할만한 배후 세대를 갖춘 단지내 상가일수록 경쟁률이 치열할 수 밖에 없는 것은 사실이다.

그러나 여기에 함정이 도사리고 있다. 배후 세대가 많고 단지내 상가의 여건이 좋은 만큼 경쟁자는 많아지고 당연히 낙찰가는 높아지는 것이다. 내정가 공개든 비공개든 간에 최고액을 제출한 입찰자에게 우선권이 주어지기 때문에 낙찰을 받기 위해서는 높은 가격을 제시할 수 밖에 없다.

실례로 2004. 3.23 3.24 양일간 경쟁 입찰로 분양한 부천 삼산 지구의 모 단지내 상가의 경우 세대수 784세대와 1,314세대에 1층 기준 평당 8천 3백 만원과 9천만원에 낙찰이 되어 단지내 상가 분양 사상 최고 가액을 기록해 관계자 및 투자자들까지 놀라게 했다. 분양 평수가 6.5평과9.7평으로 점포당 가격이 5억4천만원 과 6억3천만원 인데 향후 임대가가 어떻게 형성 될 것인지, 되팔고자 했을 때 과연 얼마나 프리미엄을 붙을지 의문이며  궁금하지 않을 수 없다.

2003년도 최고 낙찰가는 4월 말에 분양한 화성 태안의 한 상가는 5개 점포 분양에 무려 161명이 몰려 32대 1의 경쟁률을 기록했다. 결국 평균 낙찰 율은 10평을 기준을 내정가 대비 295%에 달하는 높은 낙찰가를 형성했다. 또 다른 호수는 47명이 응찰해 낙찰가가 무려 6억200만원에 달했다. 평당 6,000만원 가까이 되는 가격으로 354%의 낙찰가 율을 보인 것이었다.

그러나 전년도 대비 무려 3천만원 가까이 치솟은 낙찰가는 심히 우려스러운 생각을 지울수 없다. 물론 모든 단지내 상가와 해당 상가 전체가 그런 것은 아니지만 보통 핵심 업종이 입점할 수 있는 1층의 슈퍼 자리나 부동산, 제과점 등이 입점하는 점포가 경쟁률과 낙찰가가 높게 나타나고 있다. 이러한 현상은 이곳 상가에서만 나타나는 게 아니다. 대다수 택지개발 지구나 재개발 지역에서도 이와 유사한 분양이 진행중이어서 자칫 피해자들을 양산할 수도 있어 보인다

부동산 투자의 일반 상식에 비춰볼 때, 단지 내 상가 투자의 ABC는 다음과 같다.
우선 배후 새대가 최소 600세대는 돼야 한다. 또한 아파트 세대당 상가 면적 비율은 0.3평 미만이어야 한다. 분양 낙찰가 율은 내정가 대비 150% 미만으로 낙찰을 받아야 한다. 그래야만 임대 수익성이나 환금성(시세차익 기대)면에서 경쟁력이 있다는 게 정설이다.

예컨대 내정가가 평당 1,500만원이면 2,300만원 미만으로 낙찰을 받아야만 단지 내 상가 연 평균 수익률인 10%대를 얻을 수 있고 시세 차익도 기대할 수 있다는 것이다. 이밖에 상가 면적이 지나치게 작으면 상가가 활성화되지 않는 경향도 있다. 업종이 단순화되면 외부의 다양한 상권으로 빠져나가 상가 이용 율이 적기 때문이다.

따라서 무조건 면적이 적은 게 상책은 못된다. 특히 택지 개발 지구의 단지 내 상가는 주변에 중심 상업 용지나 일반 상업 용지가 조성되면 초기 상권에 비해 다소 위축되는 현상을 보일 수도 있기 때문에 조심해야 한다. 업종은 무엇보다 신중을 기해야 한다. 상주인구가 이용하는 필수 업종을 선택해야 주변 상권과 경쟁이 가능하고 안정적인 수익을 낼 수 있다.
이를 위해서는 인근지역의 같은 점포를 대상으로 임대료와 영업수지 등을 조사, 분석하여 예산 범위내에서 투자금액을 정하여야 낭패를 보지 않을 것이다.

상가114 투자전략연구소 소장 유영상