하반기 시장동향과 종합부동산세

부동산 시장에 영향을 주는 가장 큰 요인은  정부의 부동산 정책이 어떤 방향으로 가는가 하는 것이다. 주택시장이나 토지 시장의 과열 및 투기를 막기 위한 부동산 정책이 시행되어 주택시장이나 토지 시장등에는  상당한 실효를 거두었다고 볼 수 도있다. 여기에 종합 부동산세를 적용 하겠다는 발표가 나오면서 주택시장이나 토지시장은 더더욱 매수 매도가 어려워져 부동산 시장이 그야말로  마비가 되는 것 아닌가 하는 탄식이 여기저기서 들려오고 있다.

그렇지만 상가와 사무용오피스는 적용 대상에서 제외 되, 상가분양 시장은 상당한 호재로 받아들이는 분위기가 역력하다. 지속적인 저금리와 정부의 주택시장 규제는 상대적으로 반사 이익을 얻을 수 있는 기회가 많아지기 때문이다. 투자자들 입장에서도 저금리에 따른 수익성(월세)이 있고 마음대로 사고 팔 수 있으며 정책의 영향을 덜 받는 상가는 당연 구미가 당길 수밖에 없는 투자상품일 것이다.

이번 종합 부동산세 에 대한 구체적인 안(案)이 아직 정해지지 않아 얼만큼의 영향이 부동산 시장에 미칠지는 아직은 미지수지만 상가시장은 호재로 작용할 공산이 크다고 할 수 있다. 그러나 주택 시장이 위축 되면 공급량이 줄어들 수도 있어 마냥 상가시장이 좋다 라고만 할 수 없다. 보통 상가 시장은 주거단지의 상주인구와 업무시설 등 집객 시설이 동반되어 유동인구가 풍부해야 상권 활성화가 용이하기 때문이다. 여기에 부동산에 대한 전반적인 거부감이 동반되면 상가 시장역시 영향을 받을 수밖에 없으며 최근 부동산 시장의 침체와 더불어 경기 침체까지 겹쳐지는 양상은 자칫 상가 시장역시 경기에 따른 불황을 겪을 수도 있다는 점이다.

또한 상가가 가지고 있는 리스크역시 변하지 않는다. 부동산 시장이 침체되면서 내수 경기도 영향을 받아 장기 침체로 이어지지 않을까 하는 의견도 많이 나오고 있고 최근 소비심리 위축으로 인한 기존 도심권 상가나 택지 개발지구의 입점된 상가들의 수익성이 떨어지는 것과 환금성 악화는  새롭게 공급되는 상가야 말로 오히려 분양 가격이나 입지별 상권 전망을 충분히 검증을 해야하기 때문에 투자자들에게 더 많은 노력을 요구하고 있다.

상가는 경기에 민감한 투자 상품이다. 경기가 호황일 때는 소비성이 좋아 가는 곳마다 상가들이 활성화가 이루어지고 있지만 경기가 장기적 침체 시기에는 공실율이 가장 높게 나타나 투자자들의 애를 태우는 특성을 가지고 있다. 따라서 타 부동산의 규제에 따른 무리한 관심이나 투자는 지양을 해야 한다는 얘기다.

최근 도심권이나 택지개발 지구내 분양 광고가 지면마다 홍수를 이루고 있다. 대부분의 여유 자금을 가진 투자자들이 지(紙)면 광고나 인터넷에 의지를 하고 있어 필히 현장 확인후 결정하는 여유와 세심한 관찰력이 필요한 시점이라 할 수 있다. 다수의 투자자가 몰린다고 해서 그 상가가 투자성이 좋은 것은 아니기 때문이며 다수가 몰려 있을 때 급하게 계약금부터 넣은 후 현장 방문 시에는 자칫 낭패를 불수가 있다.  부동산 계약은 한번 계약이 체결이 되면 계약 취소시 위약금을 물어 손해를 볼 가능성이 높기 때문이다.

상가 투자의 기본은 미래 지향적이어야 실패할 확률이 적다. 즉 현재의 주변여건 보다는 상가별(단지내, 쇼핑몰, 근리상가, 주상복합)특성을 고려한 상권 형성과정을 알고 접근해야 한다는 얘기다. 분양 중인 상가 주변의 개발여건이나 도로 계획, 대형 시설물, 학교와 최근 경쟁적으로 들어서는 대형 할인점 등이 선택 하고자 하는 상가에 어떻게 영향을 미칠 것인지 면밀히 분석 후 투자에 임해야 한다.

주택시장이나(아파트) 토지등의 부동산 시장은 가격 형성이 지역적으로 단지별, 집단적으로 형성이 되는 것이 일반적이다. 그러나 상가는 아무리 입지여건이 좋다 하더라도 경기의 영향이나 경쟁 상권에 의해 침체될 수도 있고 주변 여건에 의해 활성화가 잘 될 수도 있다. 따라서 경기가 어렵고 현재 상권이 위축되어 있더라도 향후 개발재료(신설역세권, 재개발인근, 재건축인근, 신산업단지, 행정타운이전지(地)부근의 상업용지 등)가 있는 지역이 상권 활성화가 용이 할 것으로 보여진다.

특히 최근 몇 년간 부동산 가격은 꾸준한 상승세를 이어온 것이 사실이다. 도심권상가의 분양가나 택지 개발 지구에 공급되는 상가의 경우에도 분양가가 1,2년새 많게는 절반 가까이 높게 분양이 되고 있으며 단지내 상가역시 배후세대확보라는 잇점으로 분양가가 상상을 초월하는 경우가 많았다. 자금여력이 충분한 투자자들이야 별 문제 없겠지만 소액 투자자들은 사실 갈 곳이 없어 예산에 맞는 상가를 찾다보면 상가 선정에 오류를 범하고 무리한 대출 등으로 경제적 심리적 압박을 받을 수 있다.

정부의 상가외 주택시장이나 토지시장 등, 규제여건에 따라 갈 곳 없는 여유 자금이 상가로 몰린다고 해도 상가의 특성을 무시한 무리한 투자는 금물이며 다만 개발 재료가 있는 지역의 경우 남보다 한발 앞선 정보수집과 관심을 가지고 투자에 임해야 하는 시점이다.


상가 114 투자전략 연구소
소장 유 영 상