상가투자 고수익이라는데… 연 수익율 7~8%가 무난

상가투자 고수익이라는데… 연 수익율 7~8%가 무난 '은행이자 4% 시대' 기대치 낮춰야 아파트상가 1천세대 이상이 안정적 신축상가는 분양가 높아 되레 저조     최근 정부가 주택과 토지 등에 대해 고강도 규제책을 내 놓고 있어 사람들의 관심이 '좀 더 높은 수익률을 올릴수 있는' 분야로 쏠리고 있다. 이에따라 아파트보다 수익률이 높다고 알려진 상가쪽을 기웃거리는 사람들이 많다. 하지만 상가투자는 수익률이 높은 만큼 위험률도 높다. 무턱대고 투자했다가는 낭패보기 십상. 알고 투자해야 한다. 리더스 부동산 투자자문 김정훈 대표의 도움을 받아 상가 특징 및 투자시 유의할 점 등에 대해 알아보자. # 상가 특징 알고 투자하자 상가라고 하면 복합상가,아파트 단지내 상가,중심상업지역내에 있는 근린상가,지하상가,로드샵 등으로 구분할 수 있다. 이중에서 주로 투자대상이 되는 것이 아파트 단지내 상가나 복합상가다. 아파트 단지내 상가의 경우 통상 상가를 분양받아 영업을 하거나 임대를 하는 형태로 고정적인 소비층을 확보하고 있고,생활밀착형 업종(세탁소,정육점,미장원,잡화점)들이 주종을 이룬다는 특징이 있다. 따라서 1천세대 이상의 대단지라면 투자하기에 안정적이다. 하지만 단지내 세대수가 1천세대라면 상가 연면적이 200평을 넘지 않는 것이 좋다. 최근 유동인구를 끌어모으기 위해 영화관과 할인점,식당가,상가 등이 들어선 복합상가가 많이 들어서고 있다. 해운대 지팝이나 스펀지,사상구 괘법동 르네시떼,서면 밀레오레나 지오플레이스 등이 대표적이다. 복합상가는 상가건물이 고객유인을 얼마나 할 수 있느냐에 따라 투자수익이 결정된다. 먹고 입는 업종이 대부분인데 점포 수가 많거나 경기변동에 큰 영향을 받는 점 등이 약점이다. 실제로 복합상가내 입점 업종들중 상당수가 불황을 겪고 있다. 분양가가 높다는 단점도 있다. # 상가투자에서 유의할 점 상가 기대수익율을 낮추어야 한다. 은행이자율이 연 10%대일때 상가를 구입하는 사람들은 상가 기대수익율을 월 10~12%대로 잡았다. 하지만 요즘 은행이자수익율이 연 4%대로 떨어진 상황에서도 상가 기대수익율을 월 10%이상 요구하는 경우가 종종 있다. 사실 이런 수익율을 기록하는 상가는 희박하다고 보아야 한다. 은행이자를 기준으로 했을 때 적정수익율은 월 7~8%대가 좋다. 상가는 지출되는 비용이 많다. 교통유발금,도로점용료,관리원 인건비 등의 부대비용이 얼마나 들어가는지도 알아보고 월세에 관리비까지 포함된 것인지 관리비는 별도로 추가할 수 있는 것인지 점검해야 한다. 그렇치 않고 액면그대로 받아들일 경우 비용을 공제하면 수익율이 떨어진다. 미래가치도 중요하게 여겨야 한다. 지하철이 개통된다든지 대단지 아파트가 들어설 예정이라면 보증금과 월세가 향후 1년 이내에 20~30% 가까이 상승할 가능성이 높기 때문에 현재 수익율이 조금 낮더라도 미래가치를 중시해야 한다. 경매가 싸다고 해서 무조건 경매만 기다리고 있는 경우도 있는데 상가매입방법에 너무 집착하지 말아야 한다. 중개소를 통해 매입하더라도 수익율이 나으면 이를 매입하는 것이 좋다. # 신규상가 분양받을시 주의사항 신축되는 상가를 분양받을때는 분양가가 가장 중요한 기준이 된다. 투자목적으로 상가를 분양받는 사람이라면 일단 말리고 싶을 정도로 요즘 신축되는 상가의 분양가가 높다. 아파트 단지내 상가는 평당 2천만원을 넘는 곳도 있다. 그러다 보니 상가수익율이 낮을 수 밖에 없다. 신규상가를 분양받을때는 주변에 공급이 얼마나 되는지도 살펴봐야 한다. 해운대 신도시내의 중심상업지역내는 요즘 상가공급이 너무 많아 한동안 공급과잉에 따른 공실이 많았는데 최근에는 조금씩 공실이 사라지고 있다. 북구 화명동 신시가지도 상가 공급이 일시적으로 많았는데 최근에는 보증금을 포기하고 점포를 비우는 경우까지 발생할 정도로 임대상황이 좋치 않다. 공급량이 많으면 가격은 떨어진다는 간단한 경제원리를 알고 분양여부를 정해야 한다. 주상복합상가일 경우 상가와 주거부분이 서로 시너지 효과를 창출하는지 확인해야 한다. 고정적인 거주민들이 일정한 수입을 보장해 주겠지하고 막연히 분양받았다간 뒷날 후회하는 경우가 발생할 수 있다. 신축상가의 경우 시공사 및 시행사도 눈여겨 보아야 한다. 분양금이 납입되는 도중에 부도가 날 수도 있기 때문이다. 정달식기자 dosol@busanilbo.com

/ 입력시간: 2006. 08.19. 16:22