(아시아 바로보기)<중국산업 大해부>부동산업

(아시아 바로보기)<중국산업 大해부>④부동산업 
부동산업, 호조세 지속할 전망 

 
[이데일리 오재열 칼럼니스트] 2006년 중국 주식시장은 상해종합지수가 130% 급등하고 홍콩 H지수도 두 배 가까이 상승하는 등 세계 증시지수 중 최고의 상승률을 기록하는 호황을 누렸다. 미국 등 글로벌 경기 호조세와 중국 경제의 고성장이 어우러진 결과이다.
 
최근 주가의 상승 속도가 과도했다는 점을 감안할 때 중단기적인 조정 가능성을 배제할 수 없지만 장기적으로는 상승 추세가 유효한 것으로 판단된다. 중국의 거시 조정이 투자 과열을 억제하는 한편 내수 회복에 주력함에 따라 민간 수요 확대와 위안화 절상기조 지속 등이 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대되기 때문이다. 이 같은 기조는 적어도 베이징 올림픽이 열리는 내년까지 지속될 것으로 예상된다.
 
이에 한국증권과 업무제휴 관계에 있는 중국 국태군안증권사 제공 자료를 토대로 자체 조사를 추가해 2007년 중국의 주요 산업을 전망하고 유망 종목을 살펴보고자 한다. 그 네번째로 중국의 부동산업을 살펴본다. 

 

◇ 부동산업, 대형업체를 중심으로 거시조정의 수혜 지속

 

2006년 상반기 국6조(國六條, 부동산 구조개선 6개 항목) 실시, 하반기 중 세 차례 지준율 인상 등 2004년 이후 중국 정부가 부동산 경기 억제 정책을 시행했음에도 불구하고 부동산 산업은 호조세를 지속하고 있다. 중국 경제의 고성장 기조 지속과 왕성한 주택 수요, 예약 판매의 폭발적인 증가에 힘입어 올해도 지속적인 붐이 가능할 전망이다.
 
부동산 거시조정 정책은 결과적으로 경쟁력을 갖춘 대형 상장업체에 유리한 환경을 조성해준 것으로 판단된다. 

 
그 이유론 첫째 정부의 엄격한 통제로 인해 토지 공급 규모가 줄어든 반면 도시화율의 빠른 진행으로 주택수요의 억제가 쉽지 않음에 따라 토지 및 주택가격의 하방경직성이 강화되었다.
 
둘째 경쟁력이 없는 중소규모 기업의 시장 퇴출로 산업집중도가 높아지면서 이미 부동산을 풍부하게 보유하고 있는 대형 업체의 독점적 지위가 상승하고 있다. 셋째, 신규기업의 진입 장벽이 높아져 기존업체간의 소모적 경쟁 위험 약화. 이에 따라 중국 부동산 시장은 공급자 우위의 시장 구조가 지속될 전망이다.

 

지난 5일 인민은행의 지준율 추가 인상 등 긴축 정책의 지속으로 부동산 시장이 위축될 수 있겠지만, 장기화되지는 않을 듯 싶다. 우선 부동산 시장이 위축되면 경제의 성장 동력 약화와 함께 정부의 세수 감소가 불가피하고 실업 증가, 금융 등 전후방산업 약화 위험도 커지는 만큼 중국 정부가 강도 조절에 나설 공산이 크다.
 
또 기본적으로 부동산 수요가 왕성하기 때문에 장기적으로 거래량이 크게 위축될 가능성이 낮다. 1인당 GDP가 4천 달러 이상인 일부 지역의 경우 부동산 투자 활성기에 접어들어 왕성한 수요 우위의 상황이 지속될 것으로 예상되기 때문이다.
 
이에 따라 토지 공급 축소에 따른 가격 상승 효과가 유지될 공산이 커졌고 이미 토지 자원을 풍부하게 소유하고 있는 대형 부동산 개발업체들은 자본 투입과 브랜드 파워에 힘입어 2007년 중 35~40%의 수익 성장이 기대된다.
 
여기에다 위안화 가치 상승과 자금시장의 풍부한 유동성, 새로운 회계 기준 도입(부동산 담보대출에 대한 엄격한 재무적 충족비율 적용, 소득세 선납, 토지사용료 직불) 같은 요소들을 종합적으로 고려할 때 부동산 산업의 합리적인 PER를 12배에서 15배로 상향 조정한다.

 

한편 부동산 산업의 성장 지속과 함께 고속 성장이 기대되는 건설장비 산업도 주목할 필요가 있을 듯 싶다. 우선 고속철도와 대중 교통시스템과 같은 SOC 사업분야가 적어도 향후 3년 동안 가파른 성장세가 유지될 전망이고, 장기적으로 진행중인 도시화(2005년 현재 도시화율 42%에서 2010년에 47%로 증가 전망)로 부동산 개발업자들이 양질의 저가형 중국산 건설 기계류에 대한 수요를 계속해서 늘릴 공산이 크기 때문이다.

 

투자 포트폴리오 내에서 부동산 업체의 투자 비율을 늘릴 것을 권고하며 4가지 투자조합을 제공한다.

 

1. 중앙정부 소유 개발업체 : 심천화교타운(Shenzhen Overseas Chinese Town, 000069), 중량부동산(COFCO Property, 000031), 초상국부동산(China Merchants Property, 000024), 폴리부동산(Poly Real Estate, 600048)

 

2. 지방정부 소유 개발업체 : 상해실업개발(Shanghai Industrial Development, 600748), 중화기업(China Enterprise, 600675), 심천시진업(Shenzhen Zhenye, 000006)

 

3. 민간 개발업체 : 범해건설(Oceanwide Construction, 000046), 중보과공(Sino-Diamond Gems & Jewellery, 600208)

 

4. 부동산 임대업체 : 상해장강하이테크(Shanghai Zhangjiang Hi-tech Park Development, 600895), 중국국제무역센터(China World Trade Center, 600007) 
 
이데일리 오재열 칼럼니스트 ojy@truefriend.com 
 
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