효율성이 좋고 투자자들의 관심이 많은 근린상가의 최근 저조한 분양율 원인은?

■ 상가 114 설문조사 결과 및 분석

 

설문조사 취지

근린상가 분양시장이 형성되어 있는 곳은 대부분 택지개발지구 내 상업용지이다. 그동안 대형 상권이 형성되어 온 곳 역시 수도권 1기 신도시 및 지방 광역도시 인근에 조성된 택지개발지구들의 신흥 상권들이고, 이들 신흥 상권은 도심 구 상권을 위협할 정도로 상권의 파괴력이 세다.

또한 주택시장과 토지시장은 8.31 부동산 정책 및 분양가 상한제를 주요 내용으로 하는 주택법 개정안이 통과되는 등 주택시장의 가격 하락을 재촉하는 여건이 조성되어 투자 메리트가 감소하고 있다. 따라서 근린상가 분양시장은 상가 투자자들의 관심도가 높은 상가로 꼽히고 있다.

이러한 요인들에 의하여 상가시장은 풍선효과의 기대치가 높아지는 것이 당연하다고 여겼으나 실제 근린상가 분양시장은 기대치와는 달리 정반대의 현상으로 가고 있다. 수요가 몰릴 것이라는 수많은 예측과 전망이 무색할 정도인 현재 근린상가 분양시장의 침체를 일반인들의 경우 어떻게 보고 있는지 설문을 통해 조사 하였다.

▷ 조사 기간 : 2007년3월15일 ~ 200년4월14일
▷ 조사 방법 : 상가 114 홈페이지 설문 코너 이용
▷ 조사 대상 : 상가 114 홈페이지 방문 투자자 및 불특정 다수
▷ 참여 인원 : 총576명
▷ 설문 내용 및 결과

 

◆ 설문 조사 결과 분석

전체 설문 참여자 576명 중 35.24%인 203명이 공급과잉 및 공실에 대한 두담 항목이 근린상가 분양시장을 침체시키는 요인으로 지적했다. 특히 상가에 관심을 가지고 있는 투자자들의 경우 공실에 대한 두려움은 당연하다 할 것으로, 상가는 공실이 발생하고 슬럼화 되면 월세 수익은 고사하고 관리비 및 대출 이자까지 부담해야 하기 때문이다. 실예로 상주하는 소비층이나 상권이 갖춰야 할 요건(업무시설, 대규모주거단지, 접근성, 행정타운, 백화점 등 유통시설)이 충족되지 않은 지역들은(안산고잔, 용인죽전, 구갈3지구 등) 대량의 상가 공급이후 공실난에 허덕이고 있는 실정들이 상가 공급과잉에 따른 불안감이 작용한 것으로 판단할 수 있다.

2순위로 내수 경기 침체에 따라 수익률 악화라고 178명이 답해 30.98%를 기록했다. 실물 경기 부진은 임대료 하락으로 이어지기 때문인 것으로 풀이된다. 여기에 부동산 시장의 개발 열풍이 지가 상승요인으로 작용, 임차인에게 임대료 부담이 전가되었기 때문으로 풀이할 수 있다. 지가가 높은 만큼 수익을 맞추기 위한 임대료 상승을 부추키기 때문이다.

최근 상가 분양가 거품논란이 많지만 의외로 설문 응답자들의 경우 분양가가 분양시장에 악영향을 주고 있다고 보지는 않는 것으로 설문조사결과 나타났다. 설문 항목 중 가장 낮은 16.32%(576명 중 94명)를 나타냈다. 상가시장에 대한 풍선효과 기대치가 매우 높아 사실 분양가에 거품이 많다는 지적이 끊이지 않고 있지만 분양가 보다는 상가 공급 및 공실에 대한 비중이 높다고 설문 조사결과 알 수 있다 하겠다.