건축물 분양에 관한 법률 시행, 그후 2년

건축물 분양에 관한 법률(후분양제도)이 2005년 4월23일부터 시행되어 금년 4월 23일이면 2년이 경과하게 된다. 주택의 경우 주택법의 시행으로 안전성을 담보하고 있으나 상가 시장은 굿모닝씨티 같은 수많은 피해자를 내고서야 뒤늦게 수분양자를 보호하기 위한 법안이 준비되고 시행되었다.

 

그러나 법안의 취지와는 달리 법률의 요건을 갖추고 상가를 공급하는 상가는 일부분으로 조사되어 법률 취지가 무색할 정도이고 여전히 법률 시행 이전의 문제점을 안고 있다.

 

◇ 법률 시행 이전 문제점
토지 매입 및 건축 인허가를 득하지 않고 선분양 방식으로 상가공급, 사업체 부도로 인한  피해자 속출(대표사례 : 굿모닝 씨티 부도로 수천명의 피해자 양산)

 

◇ 건축물 분양에 관한 법률의 주요내용
분양하는 부분의 바닥면적(건축법 제73조의 규정에 의한 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터(907.5평) 이상인 건축물 해당.

 

1. 골조를 3/2이상 진행 후 분양 할 수 있으며,
2. 부동산 신탁사의 대리사무 계약과 시공사 책임준공 및 지급보증,
3. 보증보험 회사의 분양 보증 등 요건을 갖춘 후 해당 관공서에 분양 승인을 받아야 분양 사업을 할 수 있으나

 

시공사나 금융기관 등의 상가에 대한 사업 리스크 때문에 지급 보증 및 신탁사의 대리 사무계약 기피 현상으로 현재 택지 개발 지구내 상업용지에서 공급되는 대다수 상가들의 경우 법안 요건을 갖추지 못한 상태에서 분양이 이루어지고 있다.

 

참고: 분양 현황은 상가114에 등록된 자료기준이며 면적 부분을 벗어난 현장은 제외 

      

◇ 상가 공급업체들이 후분양 요건을 갖추지 못하는 이유

현재 주상복합이나 쇼핑몰 등 시공 규모가 큰 상가들은 대부분 후분양 요건을 갖추고 상가를 공급하고 있으나 상대적으로 규모가 작은 근린 상가들은 건설사들의 사업영역에서 배제되어 있다.

 

1. 신탁사에서 인정하는 시공사들(BBB이상) 들의 지급보증 거부(공사규모 작음)

2. 근린 상가의 경우 영세 단독 법인들이 대부분으로 100% 토지 매입 능력 부재로 직접 신탁사와의 대리사무계약 체결 어려움

 

◇ 후분양 제도 시행 이후 상가 시장

법률 시행 이전과는 달리 후분양 요건을 갖추진 못했지만 비교적 상가 공급업체들의 자금

관리 등은 신탁을 통해 투명해졌고 건축 인허가 등을 갖추고 분양에 나서고 있다(상가 대기

수요의 학습효과).

 

그러나 후분양 요건을 갖추지 못한 상가 공급시 여전히 피해자를 양산할 수 있는 위험성이

도사리고 있고 실질적으로 상가 공급자들이 후분양 요건을 갖추고자 하나 현실은 그렇지 못함.

 

상가 공급자들과 시공사, 신탁사간의 이해 관계에 따른 보완책을 강구, 적절한 상가 공급으로 주민의 편의를 도모하고 투자자들의 안전성에도 기여를 해야 할 것으로 보인다.