분당·강남·일산이라면…지금도 늦지 않아

분당·강남·일산이라면…지금도 늦지 않아

2010년 신분당선 개통…정자동 시세차익 기대 서초구 삼성타운 효과…경매서도 귀하신 몸 일산 소액 투자도 가능…임대하면 수익률 8~9%

◆ 사례 1 = 직장인 박 모씨(29)는 두 달 전 분당 정자동 두산위브 파빌리온 오피스텔 73㎡(22평)를 구입해 전세를 놓았다. 전세금은 1억2000만원. 중개업소에 전세를 놓은 지 며칠 만에 세입자를 구했다. "등본을 떼어보니 제게 오피스텔을 판 사람이 지난해 봄 매입했을 때 가격이 1억3000만원이더라고요. 지금 전세금이 1년 전 매입가에 육박한 거죠. 임대료가 빠르게 올라요." 실제로 인근 중개업소 관계자는 "연 평균 임대료가 15%씩 오르고 있다"며 "비슷한 크기 아파트와 비교하면 열에 아홉은 정자동 오피스텔을 선택하기 때문"이라고 전했다. ◆ 사례 2 = 서울 신정동 D오피스텔 소유주인 최 모씨(33)는 지난해 자금 압박으로 매물로 내놨다가 월세로 전환해 나름 `선전`하고 있다. 2억원에 분양받았던 오피스텔 시세는 현재 1억9000만 선. 시세차익은 못 거두고 있지만 보증금 1000만원에 월 100만원으로 짭짤한 고정수입을 안겨주고 있는 것. 연 6.3%로 도심 오피스텔 평균 수익률 수준이다. 최씨는 "월 90만원에서 100만원으로 올렸는데도 세입자를 쉽게 찾아 놀랐다"며 "오피스텔은 여전히 시세차익보다는 수익형 부동산이라는 것을 절감했다"고 전했다. 수요가 풍부하고 오피스텔 밀집지역인 서울 강남권과 분당, 일산 등 `오피스텔 3대 지역`에 관심이 집중되고 있다. 전문가들은 이들 지역은 역세권에 개발 호재도 갖춰 일정 규모 이상 오피스텔은 시세차익을 노려볼 만하다고 입을 모은다. 이들 지역 오피스텔은 소형 주택 수요를 대체하면서 인근 아파트에 비해 상대적으로 강세를 보이고 있다. 청약가점제 시행으로 가점에서 불리한 수요층 지지도 받고 있다. ◆ 분당 `신분당선에 오피스텔 승차` = 현재 정자동 두산위브 파빌리온 73㎡ 호가는 2억원 안팎. 오피스텔인데도 3.3㎡(1평)당 1000만원에 육박한다. 하지만 전세금이 높아 융자를 약간 떠안는다면 몇 천만원 소액 투자로도 구입할 수 있다. 중개업소 관계자는 "전세금이 오르는 상황에서 매매가도 덩달아 오를 것이라는 기대가 높다"며 "투자금액과 비교하면 시장수익률 이상 수입이 가능하다"고 분석했다. 실제로 상당수 분당 소형 오피스텔이 올 초 대비 2000만원 이상 매매가가 올라 소액 투자자들에게 높은 수익률을 안겼다. 정자동 오피스텔 매매가를 높인 최대 호재는 신분당선. 2010년 말 신분당선이 뚫리면 강남역까지 16분 거리다. 강남에 직장을 둔 회사원, 신혼부부 등이 정자동 임대 수요 한 축이 될 수 있다는 얘기다. 최근에는 오피스텔 매매가 상승세가 정자동에서 인근 지역으로까지 확산되는 분위기다. 한 중개업소 사장은 "정자동이 오르면서 인근 오피스텔도 가격 상승 기대감이 높아졌기 때문"이라고 풀이했다. 한편 1인 가구 비중이 계속 높아지고 있어 분당처럼 입지가 뛰어난 곳의 오피스텔은 임대료와 매매가가 더욱 높아질 것이라는 예상도 나온다. 통계청에 따르면 1인 가구 비중은 95년 12.7%, 2000년 15.5%, 2005년 20% 등으로 계속 높아지고 있다. ◆ 강남 `삼성타운 효과 톡톡` = 분당 정자동 일대가 신분당선이라는 교통 호재가 있다면 서울 서초구는 삼성타운 입주 효과가 있다. 강남역 중심의 서초구 오피스텔은 매매ㆍ월세 모두 강세다. 부동산114에 따르면 서초구 소재 오피스텔 매매가는 연초 대비 8월 29일 현재 5.1% 올랐다. 같은 기간 월세도 3.5% 올라 서울에서 용산구를 제외하면 가장 많이 뛰었다. 강남역 인근 C중개업소 사장은 "강남역 사거리를 놓고 볼 때 오피스텔 시세는 서초동 쪽(삼성타운)에서는 도씨에빛2, 역삼동 쪽(삼성타운 건너편)에선 대우디오빌플러스 등이 가장 비싸다"며 "교대~선릉~잠실 인근 오피스텔까지 가격이 상승 중"이라고 전했다. 서초동 도씨에빛2 72㎡는 보증금 1000만원에 월 100만원 선. 인근 도씨에빛공인 관계자는 "연초보다 월세가 10만원가량 올랐다"며 "더 오를 여지도 있는데 삼성타운 효과가 가장 크다"고 말했다. 경매시장에서도 서초구 오피스텔은 `귀하신 몸`이다. 지난 7월 31일 서울중앙지방법원 경매5계에서 첫선을 보인 서초동 코리아비즈니스 41㎡(전용)가 1억3519만원에 낙찰됐다. 감정가(1억2500만원)는 물론 시세(1억2500만~1억3000만원)를 웃돌아 높은 인기를 증명했다. 지난 5월 서초동 강남역 한화오벨리스크 42㎡ 입찰에는 무려 29명이 몰리기도 했다. 강남 쪽 임대수익률은 어느 정도 될까. 현지 중개업소 관계자들은 시세가 어느 정도 올라왔지만 임대 목적이라면 여전히 유망하다고 조언한다. 부동산114에 따르면 강남ㆍ서초ㆍ송파구 임대수익률은 모두 6%대를 상회한다. 은행 수익률보다는 훨씬 낫다는 얘기다. ◆ 일산 `오피스텔 천국` = 일산 장항동 일대는 오피스텔 1만여 가구가 있는 오피스텔 천국이다. 투자 포인트는 높은 임대수익률. 임대수익률은 융자를 받지 않으면 8% 선, 융자를 받으면 9%선까지 기대할 수 있다. 반면 오피스텔 수가 워낙 많아 매매가는 싼 편이다. 매매가는 전용률이 높은 소형 오피스텔을 중심으로 최근에야 분양가를 회복했다. 아파트 시세차익을 노렸던 투자자금이 오피스텔에 쏠리면서 지난 봄부터 조금씩 올랐다. 일산 장항동 레이크폴리스 2차 49.58㎡(15평)의 예를 들어보자. 레이크폴리스 2차는 전용률이 81%에 달하는 주거용 오피스텔로 2003년 12월 입주했다. 15층 건물로 총 가구 수는 514가구에 달한다. 호수공원과 정발산역 인근으로 헬스장ㆍ수영장을 갖췄다. 분양가는 8300만원 선. 현재 매매가는 8500만~9000만원 정도다. 장항동 2u부동산 관계자는 "두세 달 전만 해도 매매가가 7500만~8000만원 정도였지만 봄부터 가격이 뛰며 분양가를 회복했다"고 전했다. 이 오피스텔의 전세 시세는 6500만~7000만원 정도다. 월세는 보증금 500만원일 경우 임대료 55만원 정도. 매매가가 8500만원이라고 하면 40% 한도 기준으로 3400만원까지 융자를 받을 수 있는데 만일 2000만원 융자를 받으면 보증금 500만원을 빼고 실투자금 6000만원에 살 수 있다. 이때 임대수익률은 8.8%에 달한다. 융자를 3000만원 받으면 실투자금은 5000만원 정도로 이때 임대수익률은 무려 9.8%나 된다. 고종완 RE멤버스 대표는 "장항동 지역은 인근에 오피스가 많지 않은 반면 물량이 워낙 많다"면서 "자투리 상업용지에 오피스텔이 추가로 공급될 수 있어 큰 시세차익을 기대하기는 어렵다"고 지적했다. 반면 "그동안 저평가된 데다 가격이 많이 오른 소형 아파트 전세 대체 수요가 꾸준해 안정된 수익률을 기대할 만한 지역"이라고 설명했다. [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr