시가 13억원 넘는 상가 아들에게 공짜로 임대 땐 아버지가 증여세 내야

[세테크도우미] 시가 13억원 넘는 상가 아들에게 공짜로 임대 땐 아버지가 증여세 내야  
 
경기도 수원에서 부동산임대업을 하는 홍모(56)씨는 최근 임대기간이 끝난 상가 한 채를 자녀에게 임대하려고 한다. 홍씨는

기존 임차인에게 월 200만원씩 임대료를 받았다. 홍씨는 자녀에게 무상으로 사용하도록 해도 되는지, 종전 임차인보다 임대료

를 싸게 줘도 되는지 궁금해한다.

 

아들에게 상가를 공짜로 사용하게 하는 경우 국세청은 자녀에게 월 200만원씩 받은 것으로 보고 임대소득을 계산한다. 특수관

계자 간의 거래를 통해 세금을 부당하게 낮춘 행위로 보기 때문이다. 반대로 자녀의 경우 특수관계에 있는 자(아버지)의 부동

산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 본 금액(월 200만원)을 증여받은 것으로 보고 증여세가 매겨진다. 다만 이러한 규정은 부

동산 무상 사용 이익이 1억원 이상인 경우에 한해 과세한다. 부동산의 가액이 13억2000만원이 넘는 경우가 이에 해당된다. 아

들은 또 실제로 임대료를 내지 않았기 때문에 임대료를 사업상 경비로 인정받을 수 없다.

 

만약 홍씨가 아들에게 월 200만원보다 낮은 임대료를 받은 경우엔 어떻게 될까. 홍씨가 추가로 부가가치세를 부담해야 할지도

모른다. 재화와 용역을 공급했을 때는 부가가치세를 내게 돼 있기 때문이다. 상가 임대는 용역에 포함된다. 아들이 상가를 무

상으로 사용하는 경우엔 부가가치세를 내지 않아도 된다. 하지만 시가보다 낮게 상가를 임대하는 경우 부가가치세가 시가를

기준으로 매겨진다. 오히려 특수관계자(아들)에게 무상으로 사용하게 하는 게 부가가치세 부담이 없는 결과가 나오는 것이다.
　
또 아들 입장에서는 시가보다 낮은 대가를 지급하고 부동산을 사용하기 때문에 그 차액에 대해 증여세를 내야 할지도 모른다.

다만 시가와 실제 지급한 대가의 차액이 시가의 30% 이상이고 규모가 1000만원 이상인 것에 한해 적용된다.

 

이처럼 가족 간에 무상 또는 시가보다 낮은 임대료로 임대차가 이뤄질 경우 소득세·증여세·부가가치세와 같은 복잡한 세금 문

제가 발생한다. 이를 피하기 위해 적정한 임대료를 산정한 계약서와 이를 뒷받침할 금융거래 내역을 미리 준비해 불필요한 오

해를 사지 않도록 하는 것이 좋다.

임용천 우리은행 PB사업단 세무사

[중앙일보]