관(官)이 만든 복합상가도 텅텅 빈다

[조선일보]

 

경기도 용인시 동백지구의 쥬네브 상가. 연면적 21만2445㎡(6만4200여평)의 초대형 상가인 쥬네브는 문을 연지 1년이 훨씬

지났지만 영업 중인 점포는 40%도 되지 않는다. 상가의 30%는 아직도 미분양 상태. 점포를 분양 받은 김모(45)씨는 "공기업이

분양하는 믿을 수 있는 상가라고 해 노후 대비용으로 빚을 내 분양 받았다"며 "임대가 나가지 않아 빚만 늘어나고 있다"고 말했

다.

 

쥬네브는 민관합동의 '제3 섹터형 개발방식'으로, 공기업인 한국토지공사와 민간업체가 출자한 회사가 개발했다. 대표적인 민

관합동 개발사업으로 기대를 모았던 쥬네브 상가가 실패작이라는 평가를 받고 있지만 공기업과 지방자치단체, 건설사들은 유

행병처럼 민관합동 복합개발사업으로 몰리고 있다. 현재 추진 중인 민관합동 복합개발 사업은 30여건에 80조원 규모에 달할

정도다.

 

◆공사 퇴직 임직원 자리용으로 활용

 

건설사들이 민관합동 개발사업에 몰리는 것은 수도권의 택지가 바닥나고 있는데다 아파트 사업이 분양가상한제 등 각종 규제

로 위축되고 있기 때문이다. 현재 추진 중인 민관합동 복합개발사업은 서울 지역에서 은평뉴타운 복합단지, 영등포 교정시설

이전사업, 송파신도시 복합상업시설 개발사업, 가리봉 도시환경 정비사업, 사당역세권 개발사업 등 10여 개에 이른다. 인천시

는 사업비가 7조가 넘는 가정오거리 정비사업, 경기도는 광교신도시 비즈니스 센터 등 4조원이 넘는 4건의 복합개발사업을 추

진 중이다. 부산시는 8조5000억원을 들여 부산 북항에 항만·인공섬·전시시설을 조성할 계획이다.

 

공기업과 자치단체들은 퇴직 임직원의 자리 마련용으로 민관합동 개발사업을 활용하고 있다. 토지공사는 쥬네브상가 등 4개

개발회사의 대표이사에 자사 퇴직 임직원을 임명했다. 주택공사도 퇴직 임원을 광명역세권·아산신도시 개발회사 사장에 임명

했다. 부산 북항개발회사에는 해양수산부(현 국토해양부) 퇴직공무원들이 주요 보직을 맡고 있다.

 

◆땅값 치솟는 과당 경쟁

 

민관 합동사업은 부족한 상업·오피스 시설을 제공하기 위해 도입됐다. 그러나 업체간 경쟁이 치열해지면서 공공기관이 토지를

사실상 최고가 경쟁입찰로 팔면서 땅값이 치솟는 등 부작용이 속출하고 있다. 용산 역세권 개발의 경우, 코레일(옛 철도공사)

이 용산역세권 개발 회사의 지분 29%를 갖는 민관합동 개발방식이지만 토지를 경쟁입찰방식으로 매각, 땅값이 당초 예상보다

2조원 이상 높은 8조원으로 치솟았다. 3.3㎡당 가격이 7418만원이나 된다. 판교신도시 복합개발단지의 경우, 3.3㎡당 5000만

원이 넘었다.

 

김선덕 건설산업전략 연구소장은 "코레일이 땅값을 지나치게 높게 책정, 결국 주변 땅값만 올려놓았다"고 말했다. 심교언 건국

대 부동산학과 교수는 "땅값보다는 이후 복합개발단지를 활성화시킬 수 있는 사업계획과 운영노하우를 가진 업체를 선정해야

한다"고 말했다.

 

◆분양위주의 사업방식도 문제

 

공기업이 참여한 쥬네브 상가가 제대로 활성화되지 않은 것은 분양위주의 사업방식 때문. 일본 도쿄의 롯폰기힐스·미드타운

등 선진국의 대형 복합개발의 경우, 상가뿐만 아니라 오피스·아파트까지 개발회사가 임대를 하면서 운영수익을 올려 투자금을

회수하는 구조. 때문에 개발회사는 상가가 활성화돼야 수익을 얻을 수 있어 계획 단계부터 상가 활성화 전략을 짜고 전문인력

을 투입한다. 그러나 우리는 선(先) 분양을 통한 투자금 회수에만 주력, 완공 이후의 상가 활성화는 사실상 방치하고 있는 실정

이다.

 

민간합동 복합개발사업

 

주공, 토공, 지방자치단체 등 공공기관과 민간기업이 공동으로 지분을 투자해 개발회사를 설립, 상가·오피스·아파트를 개발하

는 사업. 공공기관은 개발회사에 지분을 투자하지만 사실상 경쟁입찰을 통해 개발회사에 토지를 팔아 땅값을 올리고 있다는

비판을 받고 있다.