2005년 하반기'상가 시장 전망'

2005년도하반기 상가 시장 전망

 

상가 분양 시장이 좀처럼 침체의 늪에서 헤어 나오지 못하고 있다. 상가는 실물 경기와 밀접한 연관을 가지고 있는 부동산 투자 상품으로써 현 경기 상황을 가늠할 수 기준이 되기도 하며 경기여건의 호,불에 따라 분양 시장의 활성도가 달라 지기도 한다. 자연히 현재 경기 상황이 그리 썩 좋다는 얘기는 할 수 없다는 것이 될 수 있을 것이지만 부동산 시장의 가격 변화와도 무관치 않고 상가 공급자들의 상가 시장 예측이 빗나간 결과 이기도 하다.

 

상가 공급량 중 비율이 높은 상가종류를 들자면 택지 개발 지구내 근린 상가와 도심지역에 주거와 오피스가 상가와 혼합되어 한 건물에 들어서는 주상 복합을 들 수가 있으며 대형 쇼핑몰 시장 역시 도심 곳곳에 들어서 있어 비율이 높게 나타나는데 대규모 택지나 재건축, 재개발등 주거단지는 일정 비율의 동의를 얻으면 사업을 진행 할 수 있지만 상가는 각각의 개별성이 있어 수용의 개념이 아닌 개별적 협의를 거쳐 매입을 해야 비로소 사업을 진행 할 수가 있다.

 

따라서 도심지 상가 공급자들이 상가를 공급 하고자 할 때에는 토지 매입비용이 막대하게 소요 되기 때문에 분양가에 상승 요인이 되어 투자자들이 부담을 가지게 되어 분양률 저하로 이어지게 되고, 또한 택지 개발지구 내 상업용지의 경우에도 정부의 주택 시장과 토지시장이 규제로 인해 풍선효과가 있을 것이라는 기대치가 높아 상업용지 입찰 경쟁이 심화되어 낙찰가의 상승이 불가피해 분양가 상승 요인으로 작용하여 금년 상반기 상가 시장은 투자자들로부터 외면을 받아 왔다고 보아야 할 것이다.

 

금년 하반기 상가 시장에 가장 큰 이슈가 될 사안으로는 후 분양 제도일 것으로 예측된다.

분양법 시행이후 4월23일부터 5월26일 까지 전국을 대상으로 조사한 결과 상가 분양승인이 난 곳이 한군데도 없이 전무한 상태로 공급자들 입장에서는 분양법의 조건에 당혹감을 감추지 못하고 있는 실정이며 이는 곧 기존 장기미분양 물량과 더불어 신규 사업의 어려움으로 공급자들에게 큰 고통으로 다가올 수 밖에 없을 것이다.

 

또한 7월1일 부턴 시작되는 공공 부분 주5일제 역시 실물 경기에 악영향을 줄 것으로 볼 수 있어 하반기 상가 시장에는 연이은 악재로 풀이 할 수 있다 하겠다.

 

 상가별 하반기 전망

 

단지내 상가

 

단지내 상가는 후분양 제도와는 무관한 상가로써 배후 세대수만 보장이 된다면 꾸준한 분양율을 구가할 것으로 보인다. 투자자들의 심리에는 안정성에 우선을 두는 경우가 많고 입점 업종도 대부분 확연히 들어나기 때문에 상가 중에서도 선호도가 비교적 높게 나타난다. 하지만 공급 물량이 많지 않고 입찰 경쟁에 의한 부담 때문에 경험이 없는 일반 투자자들의 경우 개별 적으로는 접근하기가 용이하지 않는 현상을 보이고 있는 것이 현실이다. 이런 현상은 단기 전매를 노린 투기 수요들이 입찰에 참여 함에 따라 가격이 높게 형성되는 결과로 나타나는데 단지내 상가는 초기 입점시 기대치와는 달리 입주 시점이 오래 경과될수록 대형 상권에 소비층을 빼앗겨 슬럼화 되는 경우가 많아 향후 되팔지 못하는 경우가 발생할 가능성이 높다. 따라서 가격에 대한 지나친 경쟁은 피하는 것이 좋다.(상반기 단지내 상가 입찰결과 별첨)

 

 

근린상가 하반기 전망

 

전년도와 금년 상반기에 전국적인 미분양 물량이 산재 되어 있고 경기 불안에 대한 내수 침체 전망이 지배적임에 따라 실물 경기 역시 기대치가 낮고 분양가에 대한 투자자들의 부담이 많기 때문에 분양 여건이 호조 되기는 어렵게 전망되는 것이 불가피 하게 보인다. 그러나 대형 개발 호재들이(파주교하, 송도신도시 등) 있는 곳은 분양 율이 비교적 양호할 것으로 보이나 후 분양제도에 따른 공급 물량이 적어 질것으로 자칫 가격이 상승할 요인이 있다고 할 수 있어 투자자들이 향후 환금성이나 임대 수익율에 낭패를 볼 수 있다.

 

 

쇼핑몰 하반기 전망

 

후분양 제도의 가장큰 타격을 입는 것이 쇼핑몰이다. 대규모사업기가 요구되는 만큼 하반기 뿐만 아니라 당분간 기존 공급 물량 외에는 신규 쇼핑몰 공급은 보기 어려울 것으로 전망된다. 현재 오픈된 쇼핑몰의 경우 분양당시 제시했던  투자수익이나 시세 차익, 상가 활성도등을 투자자들에게 가시적으로 보여주지 못하고 있는 것이 쇼핑몰 분양 시장의 어려움을 가중 하고 있으며 도심지 곳곳에 들어서 있는 판매 시설과 유흥 시설 등으로 조성된 로데오 거리나 대형 할인점 및 백화점등과의 경쟁관계가 불가피해져 현 소비성향의 변화에 따른 소비층을 끌어 모아 상가를 활성화 시키려면 파격적인 아이템 제시나 운영 방식, 서비스 등이 제시 되지 못하면 향후 쇼핑몰 시장은 상당한 애로를 겪을 것으로 판단된다.

 

 

결론: 금년 하반기 시장은 단지내 상가 외에는  불안정한 경기 여건과 부동산정책의 비효율성(수도권 택지개발 및 재건축,재개발등에 의한 주택시장의 관심도 증가 와 가격 상승) 및 후 분양제도에 따른 공급량 부족으로 인한 분위기 침체 등으로 인해 전반적인 불황이 예상된다.

 

그러나 투자자 입장에서는 상가 시장의 불경기를 투자의 기회로 삼을 기회가 될 수 있다. 장기간 미분양 상가는 어쩔 수 없는 가격하락 요인이 발생하고, 또한 느긋하게 옥석을 가릴 수 있는 시간적 여유가 있으며 다양한 상가를 비교 분석 할 수 있기 때문이다.

 

 

상가 114 투자전략 연구소

소장 유 영 상