분양 받아 비어있는 상가 극복하는 방법

분양 받아 비어있는 상가 어떻게 극복해야 할까.

상권의 양극화 및 집중화 와 소비자들의 소비 패턴이 달라지면서 비어 있는 장기간 비어 있는 상가가 늘어나고 있다. 도심지 쇼핑몰이나 주상 복합 상가, 단지내 상가등 입지여건이나 업종 및 마켓팅 전략부재, 또한 택지 개발 지구내 상가 상가공급량의 과다로 인한 공실 율이 늘어나 점포 주들의 애를 태우고 있는 것이다.

반면 업무시설(고층 빌딩가)이 밀집되어 있고 지하철 역세권등 젊은 층과 일반인들이 몰려드는 상권들은 내수 부진에도 불구하고 꾸준한 매출을 올리고 있다. 접근성이 뛰어나고 대형 문화시설(극장등)이나 판매시설 및 유흥시설(로데오) 들이 밀집된 지역이 대부분 이에 해당한다고 볼 수 있다.

상당한 금액이 투자된 상가가 장기간 공실로 남을 경우 점포주는 금융비용과 관리비등 여러가지로 고통을 겪게 되며 갖가지 노력을 하게 된다. 임차인을 구하기 위해 임대료를 낮추기도 하고 투매 형식으로 매각을 서두르기도 한다. 그러나 수익이 없는 상가에 매수자를 찾기란 쉽지 않은게 현실이어서 점포주 입장에서는 어떻게 해야 할지 난감 하기만 할 뿐 방법을 찾기 가 쉽지 않다.

상가는 각 상가별 개별성이 있어 입지여건만 좋다고 해서 무조건 활성화 되는 것은 아니다. 입지여건이 다소 떨어지더라도 어떤 업종으로 지역에 맞는 적절한 전략으로 점포를 운영하는 하는가에 따라 가치가 달라 진다고 할 수 있다.

좋은 예로 도심지 쇼핑몰 들을 보더라도 알 수 있다. 쇼핑 몰들은 대부분 도심지 상권이 뛰어난 곳에 대부분 들어서지만 업종이나 매장 구성, 마켓팅 전략이 일반 판매시설이나 대형유통점(백화점, 할인점, 로드샆 등)과의 경쟁을 피할 수 없고 경기 여건에 따른 소비 수준고 패턴에 따라 매출이 달라지기도 하지만 도심지에서는 다소 벗어나지만 호젓한 곳에 위락 시설들이(송추,미사리등) 들어서있는 곳의 경우 야외 환경에 맞는 업종 전략으로 높은 매출을 구가 하고 있는 곳도 있다는 것을 알 수가 있다.

따라서 장기간 공실로 남아 있는 상가역시 단순 임대수익을 고려한 임차인을 구하기 보다는 점포주들끼리의 적극적인 공조를 통해 수익구조를 모색해야 한다.

1. 비어 있는 대형 쇼핑몰

소규모 점포형태로 이루어져 있고 같은 상가 내에서도 2층이상 고층으로 갈수록 공실이 발생되기 시작하면 도미노 현상이 발생되기 쉬워 장기간 공실로 남아 있을 가능성이 많으므로  관리 회사에만 의존할 것이 아니고 점포 주들 이 적극적으로 매장 운영에 간여를 해야 한다.

즉 층에 따라 개개인 임대 방식보다는 중소형 판매 전문 업체와 유통 업체들을 적극적으로 접촉하여 전층을 한꺼번에 활용 할 수 있는 방법을 모색 해서 층간 전문성을 갖추어야 경쟁력이 회생 할 수 있을 것이며 공동 테크닉을 발휘할 때 보다 많은 아이템과 아이디어,등 다양한 대처 방안이 있을 것으로 보인다.

2. 근린 상가

도심지 근린 상가는 왠만하면 공실은 그리 많지 않다. 그러나 대형 택지 개발 지구내 메인 상권에서 벗어나면 공실 율이 상당히 높게 나타나기도 한다. 메인 상권에서 벗어난 근린 상가들은 사실상 업종 유치하기가 용이하지 못하므로 임대료와 권리금에 대한 부담을 주지 않고 저렴하게 점포를 제공 하여야 하는데 가급적 집객 마켓팅 전략을 가지고 있는 대형 프렌차이즈(고깃집,횟집,토속전문 음식점 등) 업체들을 접촉하는 것이 손실을 줄여 나가는 방법이고 이역시 주변 점포 주들과 공조 하는 것이 필수적이다.

상가는 상권이 활성화 되면 높은 임대수익과 시세차익을 볼 수 있는 것에 반해 공실이 발생하면 금융 비용등 손해가 막대하게 발생할 수 있는 단점도 가지고 있다. 따라서 공급자측이 제시한 금융비율을 지렛대 효과로 생각하면 자칫 낭패를 볼 수도 있다는 점을 명심해야 한다. 총 분양금액의 80% 이상은 자기자본을 가지고 투자를 해야 대출 이자에 대한 부담을 줄일 수 있을 것이고 소유권 이전 과정에서도 수월 할 수 있다 하겠다. 상가가 점차 활성화 되면 그때 상가를 담보로 보다 많은 대출을 통한 또다른 종자돈을 마련 할 수 있을 것이다.


상가 114 투자 전략 연구소
소장 유 영 상