상가 변칙 분양 관리 및 실태 파악 해야

후 분양제도 이후 꾸준하게 변칙 분양 물량이 늘어나고 있다. 택지 개발 지구 내 상업용지 근린 상가들이 후 분양 법을 피해가기 위한 고육지책으로 전체 연면적중 907.5평(3000㎡) 만 분양을 하는 것이다.

 

토지 개발 공사에서 상업용지를 낙찰 받아 단기 전매를 통한 전매차익을 바라보던 수 분양자들과 직접 시행을 통한 분양 사업으로 개발 이익을 노리던 사업자들이 후분양 제도 이후 분양승인 요건 갖추기가 어려워 분양 사업이 어려워지자 전매도 되지 않고 개발도 할 수 없어 진퇴 양난에 빠진 상황이 전개되고 있다.

 

전매를 노리던 투자자들은 중도금을 내지 못해 금융 부담이 가중되고 용지 공급자인 토공으로부터 계약 해지에 대한 압박을 받고 있으며 상가개발을 목적으로 상업용지를 매입했던 사업자들 역시 궁여지책적 변칙 개발 방식을 아이디어로 채택 할 수 밖에 없는 심리적 압박에 시달리고 있다.

 

 

분양 방법으로는 우선 토지대금을 금융권으로부터 토지를 담보로 대출 받아 납입 한 후 수 분양자들을 모집 하는 방식으로 전개 된다. 본 계약서 발부 위주 보다는 점포를 지정한 청약 형태로 분양을 하는 것이다. 그러나 청약역시 계약으로 간주할 수 있고 청약금 및 중도금을 받아 공사비와 토지대금 대출 상환,및 분양경비 등 제반 경비로 활용하기 때문에 만약 시행사의 부도 등의 이유로 사업진행이 안되었을 경우 피해자가 발생할 수 있는 구조로 되어 있고 후 분양 법 취지가 무의미 해짐은 당연하다 하겠다.

 

 

최근 상기와 같은 변칙 분양 사례가 시간이 갈수록 늘어나고 있는 추세이다. 후 분양법 취지가 선 분양에 따른 문제점을 개선하여 상가 시장의 투명성과 안정된 상가 공급을 통한 피해자를 없애고자 제정한 법인만큼 초기부터 분양 현장에 대한 지속적인 모니터링이 필요한 시기이며 4,23 후 분양제도 시행이후 상가 공급 방법에 대한 실태 파악을 명확히 하고 관리 및 대책 마련을 해야 소잃고 외양간 고치는 뒷북 행정이 되지 않을 것으로 판단된다.

 

 

현재 상가 시장은 주택 및 토지 시장등 8.31 부동산 정책의 영향으로 자금이 흘러들어오는 분위기가 일선 현장 및 상담건, 또한 상담내용을 분석 해보더라도 새로운 수요가 많아 짐을 느낄 수 있다. 그러나 현재 분양 현장 대부분이 신규 물량 보다는 후 분양법 이전에 분양하던 미분양 물량이 대부분이다. 이미 투자자들로부터 투자성을 인정 받지 못해 장기간 공실로 남을 물량이라고 볼 수 있다.

상가가 꼭 필요한 곳의 신규 물량이 투자수요를 흡수 해주어야 하지만 실제 상황은 후 분양법 이후 공급물량의 대폭 감소로 인해 오히려 침체일로에 있다고 해도 과언은 아니다.

 

또한 투자자들 역시 넘쳐나는 정보화 시대에 맞게 온라인 매체나 여러 정보망을 통해 옥석을 가릴수 있는 혜안을 갖추어 가고있어 변칙 분양 방식등은 투자자들로부터 외면 받는 것으로 분양 율이 저조함을 일선 현장에서는 호소 하고 있는 실정이다.

 

따라서 분양율이 저조하면 사업의 진행은 불투명해질 가능성이 높아지게 된다. 여기에 우려 하는 것은 상가 분양 시장은 주택시장 등과는 분양 방식이 근본적으로 차이가 있는 맨투맨 영업 방식이 대부분이다. 공급자들의 말만 듣고 투자를 결정하는 투자자들도 상당 수 있을 가능성도 많다. 즉 만약의 경우 피해자들이 양산될 가능성이 많다는 얘기다.

 

상가 공급자들의 경우 우선 임기응변식 사업 전개 보다는 보다 안정적인 법테두리 안에서 상가 공급을 해야 할 것으로 보이고 관리 감독 행정기관에서는 토지 사용 승락을 득한 토지 등을 중심으로 분양 방법과 평수등을 파악해 안정적으로 상가가 공급 될 수 있도록 실태 조사 및 대책을 강구 해야 할 시기이다.

 

상가 114 투자 전략 연구소

소장 유 영 상