[2005년 결산] 상가공급량 전년도 대비 48.14% 감소

금년도 상가 공급량이 전년도 대비 50%(48.14) 가까이 줄어든 것으로 조사 되었다. 특히 근린 상가와 테마 상가의 경우 55.8%와 72.6%가 각가 줄었고 공급 상가수로는 근린 상가가 전년도 484개 >214개로 270 개가 줄었고 쇼핑몰의 경우 74개 > 21개 이며 전년도 대비 53개 씩이나 공급량이 감소 된 걸로 조사 되었다.

 

근린 상가의 공급량 감소이유를 알아 보자면 금년 4,23일 시행된 후분양 법에 따라 그동안 근린 상가 의 대량 공급지였던 택지 개발 지구 상업용지 내 근린 상가 공급 업체들이 상가 공급이 부진했기 때문으로 보이고 쇼핑몰의 경우 쇼핑몰 시장의 근본적인 문제인 공급 과잉 현상과 기존 공급된 쇼핑 몰들이 소비시장에서 밀리는 양상이 공실 율 증가와 매출 부진에 따른 수익성 악화 현상이 가시적으로 드러나 투자자들로부터 외면당하는 상황이 초래되고 여기에 후 분양 제도 까지 겹쳐 신규 물량에 애로를 겪음에 따라 공급물량이 대폭 감소된 이유라고 할 수 있다.

 

단지내 상가는 공동주택 공급에 따라 공급량이 좌우되므로 상가 공급량은 큰 의미는 없으며

내년도 상가 공급 시장은 쇼핑 몰은 제로에 가까운 공급량을 보일 것으로 예측 할 수 있다.

사업규모가 큰만큼 선분양 요건 갖추기가 쉽지 않다는 얘기이며  근린 상가 역시 금년도 보다도 공급 물량이 50 % 이상 감소될 가능성이 높게 전망된다.

 

토지를 완전 매입하여 부동산 신탁사의 대리사무계약을 하거나, 토지 매입 후 금융자금을 이용해 사업을 전개하는 경우 적어도 2군(신용등급BBB) 이상의 지급 보증을 받아야 분양 승인을 받아 정상적인 선 분양을 할 수 있는 요건이 되지만 해당 시공 사들의 상가 시장에 대한 관심도가 낮아 정상적인 방법은 어렵고 또한 상업용지 대금 전액을 납부하고 상가 개발을 하는 경우가 거의 어렵기 때문에 상가 공급은 변칙분양(3000㎡이하만 분양) 방법외에 대안이 없기 때문에 정상적인 공급물량을 기대 하기는 무리라고 볼 수 있다.

 

주택 및 토지 시장에 대한 부동산 대책이 금번 임시 국회에서 큰 변화 없이 확정 가시화 될 수 있어 상가 시장은 부동 자금의 대체 투자처로 부상할 가능성이 많은 것은 자명한 사실이고 따라서 상가시장으로의 자금 흐름은 증가할 것으로 보여 상가 시장은 후 분양 요건만 제대로 갖춘 현장이라면 투자자들의 호응도가 좋을 것으로 보이고 개발 이익 역시 여느 해보다도 순조롭게 목적을 달성할 수 있는 2006년 이 될 것으로 보인다.

 

그러나 왠 만한 중견 시공 사들의 경우 그 동안 주택 시장의 활성도가 좋았던 만큼 지방 대도시에 주상 복합 형태의 사업장을 2~3 군데 이상 공급한 전력들이 있다. 위로 주택의 경우 분양 목적을 충분히 달성을 했지만 아래 상가들은 분양 율이 저조하고 그나마 중도금이나 잔금들이 들어 오지 않아 상가에 대해 애물단지 취급을 하고 있어 사업성이 충분히 있는 시기인 근린 상가마저도 외면하고 있는 실정이다.

 

상가 공급 부족으로 인한 신택지 지구 주민들의 불편이 초래될 가능성이 많아질 것이므로 후분양 제도에 맞는 안전성을 갖추고 상권 발전 가능성이 높은 상가들은 분양 율도 예전 과는 확연히 다르게 높게 나타날 것이다.

 

투자자 들 역시 후 분양 요건을 갖춘 현장인지 해당 관청에 반드시 확인을 해야 할 것이다. 오히려 예전 후 분양제도 이전 보다도 공급하는 상가들의 위험도가 증가한 탓이다. 후분양제도 이전 상가 전체 면적을 분양을 해도 분양율이 저조할 경우 공사가 중단 되거나 예정 준공시한을 맞추지 못해 투자자들이 정신적 물적 고통을 수반 했는데 907.5(3000㎡) 이하만 분양을 할 경우를 대비해 보면 쉽게 판단 할 수가 있다.

 

여러모로 2006년 상가 시장은 긍정적 요인과 부정적 요인이 함께 공존하고 있어 투자자들의 새롭고 냉철한 판단이 요구되는 해이며 중견 건설 업계에서는 긍정적인 요인을 검토 분석을 하면 새로운 개발 사업의 틈새 시장 이 될 것이다.

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상가 114  투자 전략 연구소

소장 유 영 상

 

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