기반시설 부담금 부과로 상가 공급 급격한 감소예상

1층분양가 평당 2000만원 상승요인

 

7월 12일부터 연면적 200㎡(60.5평) 이상 건축허가를 받는 건축물과 함께 상가에도 기반시설 부담금이 부과된다. 금년 4월 2일 공청회를 거쳐 기반시설 부담금에 관한 법률안 시행령과 시행규칙을 4월 21일 입법예고 했으며 7월 12일 본격 시행하는 것으로 주택시장을 비롯 상가시장에도 분양가 인상요인과 더불어 급격한 공급 감소로 이어질수 있는 요소로 작용할 가능성이 매우 높다.

 

기반시설 부담금 산정 방식

기반시설 표준비용+(용지환산계수ⅹ기반시설유발계수ⅹ개별공시지가)ⅹ(건축허가연면적-기초공제면적)ⅹ부담율

 

예시)

▷강남구 대치동 제3종일반 주거지역에 A상가를 연면적 3,372.73㎡ (지하3층 지상6층)을 신축할 때에 기반시설 부담금은 얼마인가 (실제개발 예정사례)

 

(서울시 강남구 평균지가6,280,000원/㎡ 7월 20일 공시예정)

 

기반시설표준 시설비용	용지 환산계수	기반시설 유발계수	개별공시 지가(원)	건축허가 연면적(㎡)	기초 공제면적(㎡)	부담율	기반시설 부담금
58,000	0.3	1.9	6,280,000	3,372.73	200	20%	2,308,224,530 23억8백2십-

                                                               

(평균공시지가 산출: 토지의 시군구별 도시 및 비도시지역 각각의 면적가중평균금액)

 

자료 :  상가 114

 

대치동 대지면적 근린상가 용지 210.9평에 건폐율 49%, 용적율 220%, 연면적 1,020.25평의 건물을 신축 개발 분양할 때에 전체 매출 외형이 2백억 기준으로 경상이익이 21% 수준(42억)으로 산정되었을 때 기반시설 부담금이 23억8백2십만원으로 이익금의 55%가 환수 되는 셈이다. 따라서 경상이익이 줄어드는 만큼 분양가에 전가할 가능성이 높다고 할 수 있으며 ㎡당 6십8만4천5백원꼴이고 평으로 환산하면 평당 2백2십6만2천원의 부담금이 적용되는 셈이다.

 

그러나 분양성을 고려해 부담금 전가를 1층 위주로 부담할 가능성이 높아 1천만원이상 1층 분양가가 상승할 개연성이 높다[23억8백20만원 ÷ 210평(토지평수대비)= 1천99만-원].

 

또한 기반시설 부담금 납부시기가 건축허가를 받은 날로 부과기준이 2개월로 적용되고 납부 기한은 부과일로부터 2개월 이내에 납부하여야 한다. 이는 최대 4개월 이내에 납부하여야 하므로 전체매출의 10%를 상회하는 금액에 납부의무가 지워져 택지개발지구 외 상가 개발 공급업체는 초기 투자비용 증가로 인해 큰 부담으로 작용할 수 있어 상가 공급물량에도 차질을 빚을 것으로 판단된다.

 

상가114 투자전략연구소

소장  유 영 상