양도세 중과 앞두고 "땅 팔아? 말아?"

양도세 중과 앞두고 "땅 팔아? 말아?"

연내 세워야 할 땅 보유자 稅테크 전략은

-->   5년 전 경기도 김포시 고촌면 임야 1500평을 매입한 우현식 씨(52ㆍ가명)는 요즘 고민이 많다. 땅을 팔아야 할지, 말아야 할지 판단이 잘 서지 않아서다. 내년부터는 부재 지주가 땅을 팔면 양도세가 66%(주민세 포함)로 중과되지만 최근 주변 땅값이 상승세를 타고 있어 섣불리 내놓기도 망설여진다. 토지 전문업체인 다산컨설팅 이종창 사장은 “때 늦은 감은 있지만 이제 처분이냐 보유냐를 결정해 실행에 옮길 때”라며 “오래 보유해봤자 오를 가능성이 작은 땅은 처분 대상이지만, 개발 예정지 인근은 좀 더 갖고 있어도 괜찮다”고 말했다. 팔 물건은 급매라도 보유 부담만 큰 ‘애물단지’ 땅을 처분하려면 연내 파는 게 좋다. 내년부터는 부재지주나 비사업용 토지에 대해서 양도세가 중과되는 데다 장기보유 특별공제도 받을 수 없기 때문이다. 10년 전에 5억 원에 산 땅을 판다면 양도세가 올해는 1억4000만원이지만 내년에는 3억 원으로 껑충 뛴다. 하지만 팔려고 해도 땅을 보러 오는 사람이 없어 문제다. 전문가들은 이 경우 조금 손해가 나더라도 급매나 교환거래 등을 고려할 만하다고 입을 모은다. 급매는 대부분 시세의 80∼90%로 제값을 다 받을 수 없다는 게 흠이지만 양도세 중과보다 낫다는 게 전문가들의 조언이다. 급매로 땅을 내놓을 때 주변 시세나 매물현황을 고려해 적정선에서 매도가를 정하는 것이 좋다. 대개 팔 사람의 사정이 급하면 경우에 따라 시세의 20∼30% 떨어지기도 한다. 때문에 흥정 자체를 잘하는 것도 최대한 제값을 받아내는 기본조건이 된다. 하지만 연내 운 좋게 땅을 팔았더라도 방심은 금물이다. 애초 땅을 사들일 때 다운계약서(매매가를 낮게 작성한 계약서)를 작성한 경우 처분할 땐 취득가액이 낮아져 그만큼 양도세 부담이 늘어나기 때문이다. 다운계약서를 썼더라도 사실관계를 입증할 수 있는 ‘실제 계약서’가 있으면 이를 기준으로 양도세를 낼 수 있다. 하지만 이마저 없다면 송금내역이나 지급영수증 등 객관적 증빙자료를 제출하면 양도세를 덜 낼 수 있다. 개발예정지 인근은 보유를 가격 상승이 눈에 확실히 보이는 개발 예정지 인근의 땅은 보유하는 게 낫다. 3∼4년내 땅값이 서너 배로 뛴다면 양도세를 부담하고도 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다. 하지만 땅값이 비싼 수도권 등의 비업무용 토지는 종합부동산세(3억원 초과) 대상이 돼 보유세 부담이 2~3배 늘어난다. OK시골 김경래 사장은 “나대지ㆍ잡종지 등에 대한 종부세 강화에 대처하려면 주차장 등 사업용 건물을 지어 중과를 피하는 게 낫다”고 조언한다. 공유 지분 형태로 보유한 땅의 경우 개별등기로 바꾸는 것이 좋다. 토지분할 허가를 받기 어려운 땅의 경우 소송을 개별등기로 전환하는 방법도 있다. 공유 지분 소유자 중의 한 사람이 나머지 소유자를 대상으로 소송을 제기해 단번에 10∼30필지씩 쪼갤 수 있다. 덩치 큰 땅을 매매하기 좋은 200∼300평 단위로 나눌 수 있어 유지ㆍ관리가 쉽다는 게 장점이다. 쪼개기만으로 환금성이 높아져 값이 뛰기도 한다. 토지거래허가구역 안의 땅을 보유할 경우 매입 목적대로 토지를 이용하지 않으면 이행강제금이 부과된다는 점에 유의해야 한다. 조현일 세무사는 “2007년 이후엔 세율이 60% 적용되는 양도보다 10~50%가 적용되는 증여 방식을 고려해볼 필요도 있다”고 말한다. 땅 살 때는 재료를 보고 시장 침체기를 틈타 이참에 좋은 땅을 싼값에 선점하려는 투자자들도 있다. 향후 경기 부양책에 따른 상승기의 시세차익을 기대한 수요다. 수원 곡반정동 우리집공인 이용우 사장은 “값이 많이 떨어진 매물이 나오면 연락 달라는 문의가 간혹 있다”며 “지금이 급매물을 거둬들일 호기로 여기는 것 같다”고 말했다. 하지만 침체기의 땅 매입은 위험성이 큰 만큼 신중을 기하라는 게 전문가들의 충고다. 개발재료가 확실해 향후 땅값 상승의 여지가 눈에 보이는 지역이 아니면 피하라는 얘기다. 전문가들이 경기에 상관없이 땅값이 오를 곳으로 신도시ㆍ택지지구ㆍ복선전철 등과 같은 개발 예정지 주변을 꼽는다. 이 중에서 개발재료가 중첩된 지역은 우선 고려대상이 된다. 토지 세금 강화에 따른 전략 구분 현행（2006년） 변경（2007년） 세테크 전략 양도 양도소득세（외지인 소유 농지임야，비업무용 토지） -1년 미만 보유시：50％ -2년 미만 보유시：40％ -2년 이상 보유시：9∼36％ -보유기간 관계없음 ：60％ （주민세 포함하면 66％） -연내 업무용전환및 매각 -다운계약서 작성했다면 취득가액을 실거래가 입증해야 절세 가능 -2007년 이후에는 양도（60％）보다 증여（10 ∼50％） 고려 장기보유특별공제（비업무용 토지） -3년 이상 보유시：10％ -5년 이상 보유시：15％ -10년 이상 보유시：30％ -적용 배제 -연내 업무용 전환 등 보유 종합부동산세（3억원 초과 비업무용 토지） -개별 공시지가의 70％ -개별 공시지가의 80％ -연내 업무용 전환 등 취득 취등록세 -실거래가의 4．6％ -실거래가의 4．6％ -투자성 있는 급매물 등 연내 취득 고려 등

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