재테크] 감정평가 한지 오래된 상가 잡아라

재테크] 감정평가 한지 오래된 상가 잡아라 
 
 
◆돈되는 부동산 지상강좌 / (3) 경매투자 성공전략◆

2000년대 초부터 대법원과 경매정보 업체들이 경매정보를 인터넷으로 제공하면서 경매 대중화 시대가 열렸고 경매시장이 꽃을 피우기 시작했다.

최근 몇 개월 전부터 서울 등 수도권 주택을 중심으로 경매시장이 다시 한번 달아 올랐고 경매법정은 투자자들로 발 디딜 틈이 없다.

특히 아파트의 경우에는 응찰자 수십 명이 낙찰을 받기 위해서 경쟁을 하고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액)도 100 %를 훨씬 상회하는 등 `묻지마 경매`라는 말이 무색할 정도다.

이렇게 된 배경에는 최근 집값 상승에 대한 기대심리가 부풀었고 이에 따라 매물이 회수되면서 일반매매로 주택을 취득하기 어려워지자 경매시장으로 투자자들이 몰리 고 있기 때문이다.

아파트 가격이 상승하는 마당에 수개월 전 기준의 경매부동산 감정가는 당연히 현 시점에서 저렴할 수밖에 없어 낙찰가율이 올라가고 한 건의 우량 물건에 수십 명이 응찰하는 진풍경이 연출되고 있는 것이다.
 
 
부동산 경매는 일반 매매보다 비교적 어렵고 주의할 점이 많지만 경매를 잘 활용하 면 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받는 경매 고유의 이점을 누릴 수 있다.

경매시장에서 치열한 경쟁을 뚫고 경매 투자를 성공적으로 이끌기 위해서는 여러 가지를 고려해야 한다.

첫째, 경매부동산 투자 목적을 분명히 하고 자금조달 계획을 현실성 있게 수립해야 한다.

장래 시세차익을 염두에 둔 투자인가, 실제 거주나 사용 목적인가를 명확히 해야 한다.

투자 목적이 명확해지면 주택 또는 비주택(상가나 토지)이냐, 서울ㆍ수도권 또는 다른 지역이냐 등이 자연스럽게 선별되며 본인 형편에 맞게 투자 규모와 적정 낙찰가격 등에 대해 계획을 세울 수 있다.

실수요자라면 현 시세와 비슷한 수준이거나 향후 시세 상승을 감안해 다소 높은 가 격으로 낙찰받을 수 있겠으나 투자 목적이라면 고가 낙찰은 피해야 한다.

또 투자 목적에 맞게 자금을 어떻게 조달할 것인가를 사전 점검해야 한다.

올해 초 대전 중심 상업지역에 있는 감정가 17억원의 상가 건물이 경매로 나왔다.

낙찰자는 잔금을 납부하지 못해 입찰보증금 1억7000만원을 날렸다.

막연히 `나중에 시세가 오르겠지` 혹은 `부동산 가치가 있으나 잔금이 어떻게 마련 되겠지`라고 판단해 실패한 투자자들이 많다는 점을 명심해야 한다.

앞으로 강화될 정부의 주택담보대출 규제 역시 자금조달 계획에서 체크해야 할 요소다.

둘째, 경매는 일반 매매와 달리 부동산에 얽힌 권리관계가 훨씬 복잡해 정확한 권 리관계를 파악하지 않는다면 의외의 피해를 보게 되므로 주의해야 한다.

최근 서울 도곡동 소재 감정가 11억5000만원의 40평형 아파트(시세 약 14억원) 경 매에 응찰한 한 투자자는 선순위 임차인이 배당 요구를 해 임차보증금 5억원을 배 당받아 자진 퇴거를 할 것으로 판단해 9억5000만원에 응찰했다.

그러나 임차인이 배당 요구를 하지 않은 것으로 밝혀져 잔금 납부를 포기하고 입찰보증금 10%를 날 렸다.

이러한 유형의 실패 사례는 비일비재하다.

부동산 가치에 비해 낙찰가가 떨어진다면 그만한 이유가 있는 것이며 그 이유를 정 확히 진단할 수 있어야 성공적인 투자로 이어진다.

셋째, 경매시장의 경쟁이 치열한 현 시점에서 경매부동산의 `가짜 권리` 파악과 해 결에 주목한다면 고수익을 창출할 수 있다.

토지를 제외한 주택, 상가 등에는 상당수는 선순위 임차인, 유치권자, 법정지상권 자 등이 있는 것처럼 보이는 경우가 많다.

예컨대 경매법원에 선순위 임차인으로 신고한 자가 소유자의 친ㆍ인척이라면 이는 십중팔구 가장 임차인인데 외형상 정당한 선순위 임차인이 있는 것처럼 보여 낙찰 가격은 점점 떨어지게 된다.

경매부동산에 얽힌 권리 중 상당수는 가짜 권리인데 만약 가짜 권리를 파악하고 해 결할 수 있다면 다른 사람들보다 한발 앞서서 상당한 수익을 올릴 수 있다.

가짜 권리의 파악과 해결은 전문가와 상의를 하는 것이 좋다.

넷째, 아파트 경매시장의 경쟁이 치열하기 때문에 오래 전에 감정 평가된 상가나 오피스 건물, 토지 등을 유심히 살펴볼 필요가 있다.

지난해와 올 초에 감정평가된 부동산 경매 절차가 지연돼 올해 말쯤 경매가 진행된 다면 감정가가 현 시세보다 훨씬 낮은 경우가 많다.

아파트가 아니기 때문에 경쟁이 상대적으로 덜 치열할 것으로 예상된다.

또 향후 정부가 집값 안정화 대책을 추가 발표할 것을 감안해 상대적으로 관심이 적었던 아 파트 이외의 저평가된 경매 상품에 관심을 기울일 필요가 있다.

인내심을 가지고 이러한 부동산을 물색하여 투자한다면 이에 따른 대가를 얻을 수 있다.

마지막으로 경매 부동산을 원활히 명도받을 수 있느냐를 판단해 응찰가를 결정해야 한다.

일반적으로 명도에 소요되는 기간은 주택의 경우 3개월, 중소 규모 건물이나 상가 는 6개월을 넘겨서는 안 된다.

이 기간이 넘어가면 수익률이 급감할 수 있다.

사전에 명도에 시일이 많이 소요될 것이라고 예상되면 응찰가를 낮춰야 한다.

[이성문 상운경매로 대표이사(변호사)]
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