[상가시장 결산]근린·단지 ‘활황’-쇼핑몰·주상복합 ‘침체’

[상가시장 결산]근린·단지 ‘활황’-쇼핑몰·주상복합 ‘침체’

김훈기 기자 bom@pbj.co.kr

[프라임경제] 올해 상가 시장은 2005년 8.31 대책 등 주택시장과 토지시장에 몰려 있는 정부의 부동산 정책에 의해 상대적인 반사이익을 얻을 것이라는 기대감이 높았던 해이다.   그러나 상가의 경우 부속 토지가 40억 이상일 경우 종부세 부과대상이기 때문에 상가 분양시장에 거는 기대치가 높아 상업용지 분양가부터 도심지 지가 상승요인까지 겹쳐 고분양가 논란이 끊이지 않았다. 상가 시장은 몰려드는 수요를 흡수하지 못하고 침체기를 겪으면서 분양시장이 활성화되지 못했다.   ◆근린 상가 근린 상가는 꾸준한 공급 증가추세를 보였다. 공급지역이 대규모 택지개발 지구내 상업용지 위주여서 대형 택지지구 개발이 활발했음을 알 수 있다.   올해 근린 상가 주 공급지는 연초 고양 풍동지구, 평택 이충지구, 용인 죽전지구, 오산 원동지구, 화성 동탄 등 택지개발 지구였다. 2005년 근린 상가는 214곳이 공급에 나섰지만 금년도엔 235개 현장으로 9.8% 증가했다. 근린 상가는 도심지에 공급되기 어렵다.   도심은 지가 상승율이 높아 근린 상가로는 개발 이익을 낼 수가 없는데다 자칫 고분양가로 체산성이 악화될 우려가 있기 때문이다. 기반시설 부담금도 도심지 근린 상가 공급을 어렵게 하는 요인이다. 부담금이 개발 이익의 20%를 넘나들게 잠식하기 때문이고, 이는 다시 분양가로 전가될 가능성이 높기 때문이다.   결국 올해 근린상가 공급량이 증한 요인은 기대 수요라기 보다는 택지개발 지구 내 주택 입주가 임박했기 때문으로 봐야 한다. 실제 상가 수요에 대한 기대치는 고분양가로 전가되고 있고, 공급량에 미치는 영향은 크지 않다고 할 수 있다. ◆단지 내 상가 단지 내 상가는 단지 내 복리 시설로 분류되어 주택법의 적용을 받는다. 따라서 공동주택 공급량에 따라 공급량이 달라진다. 공급량이 많으면 주택시장이 활발한 것이라 할 수 있다.   2005년에는 141곳이 2006년엔 177곳이 공급되어 25.5% 증가했다. 2002년 이후 주택 시장이 활성화 되고 과열 양상을 띠면서 단지 내 상가 공급도 점차 증가했다. 또 단지 내 상가의 경우 공급시기가 아파트 입주 6개월~1년 전임을 보면 대부분 주택공기가 3년여를 계산 한다면 2~3년 전 주택 분양시장도 활발했음을 알 수 있다.   그러나 단지 내 상가의 경우 주상 복합 상가들이 단지 내 상가와 용도가 다름에도 불구하고 단지 내 상가로 표기하는 경우가 있어 주의해야 한다.   ▲테마 쇼핑몰 테마 상가 공급량은 지속적인 감소세를 보이고 있다. 2005년 21곳이었지만 올해에는 16곳에 불과해 23.8%가 줄어들었다. 테마상가 감소세는 이미 공급된 상가들이 분양 당시와는 달리 오픈 당시부터 임차인 모집에 어려움을 겪는 곳이 많아 장기 공실에 따른 손실이 발생하고 있기 때문이다. 이로 인해 투자자들에게 메리트를 제공하지 못하고 있어 이중고를 겪고 있는 것이다.   최근 온라인 쇼핑몰이나 할인점 등이 위협적인 경쟁 업태로 부각 되고 있고, 그동안 상가 공급시 특약이든 구두든 임대료 보장 및 수익 보장에 대한 약속이행이 지켜지지 않아 피해자가 지속적으로 증가하고 있기 때문이다. 당연히 투자자들의 관심에서 멀어져 쇼핑몰 공급량은 줄어들 수밖에 없다.   ◆주상복합 주상복합 상가는 2005년 110곳이었지만 올해는 64곳으로 41.8%나 감소했다. 주상복합은 지자체 조례에 따른 주거비율이 정해져 있어 대부분 7:3 (주거70: 비주거30) 형태로 공급되고 바닥 면적 또한 일반 근린 상가나 단지 내 상가에 비해 면적이 많다. 또한 도심 상업용지나 택지개발지구 상업용지에 들어서는 특성상 주변 상권과의 조화가 맞지 않아 임차인 모집이 어려워 장기 공실 단점을 지니고 있다.   또 2004년 3월부터 시행된 300가구 미만도 주상복합 단지의 투기 과열 지구 내 분양권 전매 금지는 주상복합 상가의 감소요인이 되고 있다. 결국 상가 분양성 악화로 시공사들이 사업 참여를 꺼리게 되어 공급량 감소를 부추기고 있는 것이다.   상가114 권혁춘 팀장은 “2006년 상가 공급 시장은 근린상가 시장과 단지 내 상가 시장이 활성화한 반면 테마쇼핑몰과 주상복합 상가의 공급량은 침체기를 겪은 해로 볼 수 있다”고 말했다.   자료출처 : 프라임경제