짭짤한 상가 투자에 손길이 머무네

짭짤한 상가 투자에 손길이 머무네
배후지 낀 600가구 이상 단지상가 분양 러시
 
  
■ 사례1

= 동대문에서 원단도매업을 하는 L씨(58). 서울 명일동, 둔촌동, 도곡동에 아파트를 보유하고 있었던 그는 다주택자에 대한 규제가 강화되자 실질적인 월세소득이 가능한 상가로 갈아타기로 결정했다.

 

도곡동 아파트를 처분해서 12억원을 손에 쥔 L씨는 최근 강동구에 있는 한 근린상가를 분양받았다.

 

1층 39평형 분양가는 9억5000만원(평당분양가는 2400만원). 그는 보증금 1억원에 월 임대료 450만원을 받고 던킨 도너츠에 임대했다.

 

연간 월세수입은 5400만원으로 수익률은 6.35%. 은행이자보다 많고 평당 가격이 소폭 올라 시세차익을 거둘 수 있게 돼 투자하기 잘했다는 생각이다.

■ 사례2

= 대기업 부장인 K씨(46)는 부모로부터 상속받은 용인수지 아파트를 처분하고 상가로 갈아탄 경우다.

 

6억원에 처분해 경기도 분당구 정자동 근린상가에 투자한 그는 1층 21평을 5억8800만원(평당 2800만원)에 분양받았다.

 

정자동은 인근에 판교가 있고 향후 신분당선이 연결되면 상권이 급부상할 것으로 예측했기 때문이다.

1층이어서 보증금 6000만원에 월세 320만원을 받고 중개업소에 임대했다 . 보증금을 제외한 현재 수익률은 7.4%여서 그는 만족해 하고 있다.

 

집값을 잡기 위한 정부의 주택시장 규제가 잇따르면서 여유자금을 가진 투자자들이 대안 투자처를 찾아 활발히 움직이고 있다.

 

특히 보유세와 거래세 증가로 아파트 투자에 대한 불안감이 커지자 상대적으로 규제가 적은 상가시장에 대한 관심이 증폭되고 있다.
 

 

유영상 상가114 소장은 "상가 상담은 지난해에는 일주일에 4~5건에 불과했지만 올해 들어서는 10~12건으로 늘었다"면서 "투자종목을 바꾸는 수요가 늘고 있다"고 말했다.

상가시장 전문가들은 500조원을 넘는 유동자금 가운데 상당액이 아파트와 토지에서 벗어나 상가시장으로 유입될 것이라는 전망을 내놓고 있다 . 하지만 상가시장 역시 아직은 투자여건이 무르익지 않아 따져봐야 할 것이 많다.

 

박대원 상가정보연구소 수석 연구원은 "내수 부진과 함께 고분양가에 따른 수익률 저하 등 시장 상황은 여전히 불안하다"면서 "지역별, 상품별 검토를 철저히 한 후 투자에 나서야 한다"고 조언한다.

 

단지 내 상가는 고정적인 배후 수요가 있고 아파트 입주와 더불어 빠르게 활성화될 수 있다는 점에서 투자자들의 관심을 받고 있다 . 하지만 이 같은 장점 때문에 신도시 상가는 분양가가 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다 . 지난해 동탄신도시 단지 내 상가 입찰낙찰가는 평당 5000만~8000만원에 달해 수익률 보전에 있어 경고등이 켜졌다.

 

때문에 내정가 대비 낙찰률 150% 이내에서 분양받으면 된다는 일반룰을 지키기보다는 임대수입으로 인한 수익률을 꼼꼼히 따져본 후 입찰에 응해야 한다.

 

단지 내 상가를 고르려면 600가구 이상의 가구수에 단지 내 상가 이용률이 높은 20~30평형대가 많은 단지에 주목해야 한다고 전문가들은 조언한다 . 특히 대한주택공사가 공급하는 대규모 택지개발지구 내 단지 내 상가는 주목할 만하다 . 가구원이 많은 중소형 아파트로 구성돼 고객을 쉽게 확보할 수 있는 이점이 있다.

 

주공은 올해 전국 89개 단지에서 총 930호를 공급한다 . 대표적인 택지개발지구로는 고양 행신2 의왕 청계, 성남 도촌, 광주 진월, 대구 남산, 아산 배방 등이며 입찰 방식은 일반공개경쟁으로 최고가 입찰자에게 공급된다.

 

유영상 상가114 소장은 "높은 분양가 때문에 분양 초기 접근이 어렵다면 조정기를 거친 후 뛰어드는 것도 방법"이라며 "다리품을 많이 팔면 손절매하는 상품을 잡을 수 있을 것"이라고 말했다.

 

근린상가는 유동인구가 풍부한 역세권 지역이 투자성이 높게 평가되고 있다 . 그러나 근린상가 역시 분양가가 높다는 것이 투자자들의 발목을 잡는 요소다.

 

강남권 근린상가 가운데 목좋은 곳은 분양가가 평당 5000만원대를 훌쩍 뛰어넘었고 택지개발지구 중심상업지역 내 상가도 평당 3500만원을 상회하고 있다 . 전문가들은 역세권 상가는 비교적 경기 영향을 덜 받고 점포 활용도가 높은 이점이 있지만 쪽박 위험성도 있으니 주의를 기울여야 한다고 강조한다.

 

접근성이 좋아도 눈에 띄지 않는 상가는 투자에 신중해야 한다 . 또 이름이나 컨셉트를 바꿔 새롭게 분양중인 상가, 보행 동선이 뚝 끊긴 골목상가 등은 요주의 대상이다.

 

주상복합 상가는 상업지역에 들어서 있어 상층부 주거세대와 유동인구 흡수라는 두 가지 장점이 있지만 주상복합 가운데 상가비율이 높다 보니 지하철이 연결돼 있어도 공실률이 높은 상가도 많다.

 

주상복합상가 투자에 나설 경우 건물 내 상가비율을 따져보고 가급적 1층 전면부 상가에 투자하는 것이 유리하다.

 

테마상가(쇼핑몰)는 소액투자의 메리트에 비해 이미 동대문, 남대문, 영등포, 강남 등 상가 활성화 실패 사례가 늘고 있어 여타 상품보다 더욱 투자에 주의해야 한다.

 

최근 다양한 먹을거리, 볼거리, 놀거리 등 멀티형 테마상가 등장으로 시장 분위기 전환을 꾀하고는 있으나 판매 매장과의 활성 연계가 없는 프로그램은 상가 전체의 슬럼을 초래할 가능성도 높다.

 

따라서 시행사의 수익률 과대 포장이나 분양업체측의 달콤한 유혹에 넘어가서는 안 된다 . 또한 계약서상에 수익률 보장, 지체 상금지급 여부 등 내용 명시도 꼼꼼히 체크해야 한다.

 

[심윤희 기자]
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