유효한 계약인가요 아니면 무효한 계약인가요

Q : 더운 날씨에 수고가 많으십니다. 신월동에서 부동산 업을 하는사람인데요 저가 처음 임대차계약당시에  임대차계약서에 '매매나 남에게 명도시에는 하등이 이유없이 건물을 명도하기로 한다'란 단서 조항이 을 걸고 들어와 있는데요 이는 유효한 계약인가요 아니면 무효한 계약인가요??<hyunss@>

 

A : 2가지 경우를 생각할 수 있는데

 

1. 상가임대차 적용을 받는 상가임대차라면 위 계약의 특약은 무효입니다.

 

 '법 3조 ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.'이기때문이며

또한, 법15조 강행규정에 보면 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.'라고 되어 있듯이 위 특약은 무효입니다.

 

2. 상가임대차 적용을 받지 않는 임대차라며 위 특약은 '유효한' 계약입니다.

즉 사적자치의 원칙을 우리 민법에서 인정하기 때문입니다.

 

이용해 주셔서 감사합니다.

 

 

*사적 자치의 원칙 [私的自治─原則, principle of private autonomy]

 

개인의사는 개인과 개인의 자유로운 의사의 합치(合致)인 계약에서 가장 많이 나타나는 데서 '계약자유의 원칙'이라고도 하며, 또한 계약은 법률행위 가운데서도 가장 중요한 것이므로 ‘법률행위자유의 원칙’이라고도 한다.

 

 사람은 누구나 모두 합리적인 판단력을 가지고 있다는 것을 전제로 하고 있으며, 개인의 활동에 있어서 국가가 간섭하지 않고 각자의 자유에 맡겨 두면 사회는 조화 있게 된다는 생각이 그 바탕으로 되어 있다.

 

이러한 사적 자치의 원칙에 따라 개인의 의사활동의 자유는 보장되지만, 반면 자기의 고의 ·과실로 인한 행위에 대하여는 스스로 책임을 지지 않으면 안 된다고 하는 '자기 책임의 원칙' 이따른다.

 

그러나 사법상의 거래관계는 개인의 의사에 맡긴다 하더라도 그것은 무제한적인 것은 아니다. 공공의 질서와 선량한 풍속에 반하는 계약은 무효로 하지 않으면 안 되고, 또 다수의 거래를 신속히 처리하고자 할 때에는 미리 계약내용을 정해 두고 이와 다른 계약을 하지 않도록 할 필요가 있다(附合契約).

 

특히 불리한 계약을 본의 아니게 체결당하기 쉬운 토지 ·건물의 임차인, 금전의 차용인, 근로자 등은 특별히 보호할 필요가 있다. 사적 자치는 이러한 경우에 각각 그 제한을 받게 된다.