명당 확보하면 수익률 10% 가능

아파트형 공장이 밀집된 서울 구로디지털단지의 점심시간은 항상 사람들로 붐빈다. 단지에 입점한 기업 직원들이 일제히 식사를 하러 나오기 때문이다. 요즘 아파트형 공장 내 상가투자가 틈새시장으로 부각되는 것도 이런 이유에서다.

 

최근 아파트형 공장이 서울, 수도권 도심에 집중 개발되고 있다. 이로 인해 자연스레 건축물 안에 함께 공급하는 상가에 대한 관심도 높아졌다.

 

아파트형 공장 상가의 경우 보통 1000~2000명 이상의 고정고객을 확보하고 있다. 게다가 독점 업종으로 운영되는 경우가 많아 일반 근린 상가보다 수익률이 높을 수밖에 없다.

 

도대체 아파트형 공장이란 무엇일까. 아파트형 공장은 도시 주민생활과 밀접하게 연관된 업종 가운데 도시의 비싼 토지를 효율적으로 이용하기 위해 건립된 아파트 형태의 기업용 건물을 말한다. 이런 형태의 건축물이 공급되기 시작한 데는 계기가 있다. 도심의 공장부지가 감소하고 공장 총량제 등이 실시되면서 중소 제조업체들의 열악한 입지 환경을 해결하기 위한 대안이 요구됐기 때문이다.

 

■ 아파트형 공장 설립 지원 늘리면서 관심 끌어 ■

 

정부는 입주자에 대한 세제, 자금 등 정책적 지원을 시작하면서 아파트형 공장 개발 붐을 조성했다. 90년대 후반에는 단순 제조업이 입주하는 형태의 건물에서 벤처형 최첨단 건물 형태로 진화해 아파트형 공장이 ‘벤처산업의 메카’로 인식됐다. 요즘에는 대규모 단지로 집중 조성되기도 했다.

 

정부 지원책도 아파트형 공장 개발 붐에 힘을 더했다. 먼저 소자본으로 사옥 마련 기회가 많도록 총 분양 금액의 70%까지 저리 융자로 지원(연 4.5%, 3년 거치 5년 분할 상환)한다.

 

세제 혜택도 많다. 서울시 중소기업지원제도 중 하나로 아파트형 공장에 입주하는 업체들은 취득·등록세가 100% 면제되며, 종합토지세·재산세가 5년간 50% 감면되기도 한다.

 

국내에 아파트형 공장이 처음 등장한 시기는 1989년 인천 주안동 중소기업진흥공단이 첫 건물을 지으면서부터다. 이때부터 민간으로 확대되기 시작했다. 서울 구로디지털단지가 대표적이고 영등포, 성수동 등 서울 도심에 공업단지가 들어서 있었던 지역 위주로 공급이 집중되고 있다. 수도권에도 인천, 부천, 안양 등지에 많이 개발됐다.

 

입주 업종을 보면 아파트형 공장은 제조업, 디지털벤처, 지식산업을 비롯해 게임·영화 콘텐츠 제작업, 컴퓨터, 정보통신 등이 주를 이룬다.

 

대체로 오폐수, 소음, 진동 및 악취, 분진 등이 기준치 이상 발생하는 업체를 제외한 넓은 의미의 유·무형 제조업이면 가능하다. 실제 입주 여부는 입주 시 공단에서 심사해 결정한다.

 

특히 유지비용이 3.3㎡당 2000~3000원 내외인 국가 단지(산업단지) 내 아파트형 공장은 저렴한 관리비로 경제적 부담이 적어 입주 희망 업체들이 늘고 있다. 분양 면적 991㎡(300평)를 사용할 때 월 관리비가 60만원 선이다. 전기세 등 개별 과금을 포함해도 70만원을 넘지 않는 경우가 대부분이다.

 

■ 가산디지털단지 상가 수익률 8~10% 달해 ■

 

아파트형 공장 개발이 탄력을 받으면 공장 내 상가 역시 관심이 높을 수밖에 없다. 보통 아파트형 공장 상가는 도심의 일반 주상복합아파트 상가와는 달리 기업들이 입주해 있어 구매력이나 업종 경쟁력이 뛰어나기 때문이다. 일반 상가와 달리 무분별한 업종 입점을 막는 규제가 있고 상가의 공급량 역시 전체 연면적 대비 20% 이하로 비교적 적은 편이다.

 

상가의 경우 지하 1, 2층에서 지상 2층을 근린시설로 분양하는 것이므로 입주 자격에 상관없이 입주 가능하다. 병원, 구내식당, 사무용품점, 편의점, 커피숍을 비롯해 스튜디오, 전문음식점, 패스트푸드, 당구장 등 업종도 다양하다.

 

다만 의류 등 판매시설은 입주할 수 없고 필요 업종만 입점하는 장점이 있다. 여기에 상층부에 입주하는 업체들이 많아 관리비가 저렴(3.3㎡당 3000원 이하)한 것도 상가의 경쟁력을 높이는 요인이다.

 

최근 서울 구로디지털단지의 아파트형 공장은 공실이 제로에 가까울 정도로 입주율이 좋은 것으로 조사됐다. 그만큼 상가를 이용하는 수요가 많다는 방증이다. 특히 편의점이나 중개업소 등의 점포는 프리미엄이 높아 시행사 등 특정 수요가 확보하면서 높은 가격에 매매해 차익을 보는 사례가 비일비재하다. 수익률 역시 가산디지털단지역 인근의 경우 전면부 기준으로 8~10% 선에 형성돼 있다.

 

일반 상가들이 높은 분양가에 따라 수익률이 대체적으로 6%대에 형성돼 있는 점을 감안하면 수익률도 높은 편이다. 물론 전체 상가의 수익률이 좋은 것은 아니다. 아파트형 공장은 바닥 면적이 3300㎡(1000평) 이상으로, 점포의 입지에 따라 수익률은 천양지차다. 전면부와 후면부, 1층과 상층부의 수익률은 거의 두 배 이상 차이가 나기도 한다. 상가의 전면, 후면부의 업종 경쟁력 및 수익률 차이가 극명하다는 단점도 있다.

 

■ 점포 입지에 따라 수익률 차이 두 배 이상 나기도 ■

 

또한 역세권에 위치하거나 전체 단지 소비층의 주 동선에서 빗겨나 있는 입지의 상가는 자체 입주자들만 이용하기 때문에 공실이 높을 수 있다. 일반 상가 대비 자체 소비층을 확보하고 있는 건 물론 장점이다.

 

하지만 다양한 소비층이 이용할 수 있는 동선에 있어야 경쟁력이 높다는 일반적인 상가투자 상식을 항상 염두에 둬야 한다.

 

특히 업종의 경우 중복을 피해야 한다. 식당가에 투자할 때 아파트형 공장만이 갖고 있는 구내식당과의 경쟁관계를 예로 들 수 있다. 구내식당의 경우 대개 3000~4000원대의 가격경쟁력과 함께 회식 등을 할 수 있는 시스템을 갖추고 있다. 따라서 매출에 영향을 줄 수 있는 업종 유무를 파악하고 업종 차별화를 시도하는 것이 바람직하다.

 

■ 업종 차별화 시도해야 ■

 

아파트형 상가는 일반 상가에 비해 양질의 소비층을 확보하고 있는 상가로 분류된다. 그러나 상가는 가급적 다양한 소비층이 이용할 수 있는 시설 주변(역세권)에 있어야 수익률을 극대화할 수 있다. 또한 상층부 및 지하등 직접 소비자와 접할 수 없는 점포는 임대 업종에 신경을 써야 경쟁력을 높일 수 있다.

 

특히 상층부 사무실 개념과 상가 부문 투자 환경은 반드시 구분해야 한다. 상권의 구성요소(역세권, 업무시설, 주거단지)를 갖춘 지역의 상가를 택해야 유리하다. 개별 업체가 단독으로 개발하는 건물보다는 집단적인 형태의 대단지가 시너지효과를 낼 수 있다. 다양한 소비층을 함께 공유할 가능성이 높아 업종 선택의 폭도 넓어진다. 풍부한 임대 수요층이 뒷받침돼 상가가치가 상승할 수 있다는 얘기다.

 

이 밖에 주5일 근무제 시행으로 주말과 휴일은 건물 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우가 많으므로 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택이 필요하다. 건물 유사 업종 입점을 막는 조항이 있는지도 꼭 체크해야 한다.

 

[유영상 / 상가 114소장]

 

[본 기사는 매경이코노미 제1420호(07.08.29일자)에 게재된 기사입니다]