미분양 펀드 투자 할 만하나

미분양 펀드 투자 할 만하나
분양가보다 20~30% 싸게 사서 시세차익 얻는 방식
 
미분양 아파트에 투자해 수익을 내는 펀드가 처음 나온다. 전국적으로 미분양 아파트가 12만 가구를 넘은 가운데 나오는 상품

인 데다 미분양 아파트로 과연 수익을 낼 수 있을지에 관심이 쏠린다.

 

부동산 전문 자산운용사인 다올부동산자산운용은 최근 5월 ‘다올랜드칩아파트투자 특별자산투자신탁’(이하 미분양펀드)을 일

반에 판매할 예정이라고 밝혔다.

 

실물이 아닌 수익권에 대한 투자

 

이 상품은 다올부동산자산운용이 미분양 아파트를 사들여 부동산신탁사에 맡겨 처분·임대하게 해 여기서 나오는 수익을 투자

자에게 나눠주는 방식이다. 일반 투자자는 아파트에 직접 투자하는 게 수익권에 투자하는 것이어서 주택으로 간주되지도 않고

취득·등록세나 양도소득세 등 세금 부담이 없는 게 특징이다.

 

투자 대상은 준공 후 미분양 아파트와 아직 입주하지 않은 미분양 아파트다. 다만 아무 아파트나 사는 게 아니고, 최소 300가

구 이상이어야 하고 시공능력평가 50위 이내의 건설사가 지은 아파트여야 한다. 향후 수익을 내기 위해서는 브랜드 인지도가

높아야 한다는 게 다올부동산자산운용의 설명이다.

 

또 준공 후 미분양 아파트인 경우에는 분양률·입주율이 70% 이상이어야 한다. 아직 입주하지 않은 곳은 분양률이 최소 40%

이상은 돼야 한다.

 

쉽게 말하면 펀드를 판매한 자금으로 유명 건설사가 지었거나 짓고 있는 일정 기준을 충족하는 미분양 아파트를 분양가보다

20~30% 싸게 산 뒤 향후 이 아파트를 팔아 시세 차익을 남긴다는 것이다. 얼른 팔리지 않으면 임대를 줘 임대료를 얻는다.

 

펀드 설정 기간은 3년이지만 시중에 판매 중인 여느 부동산펀드와는 달리 아무 때나 처분할 수 있다. 목표 수익률은 연 10% 이

상이다. 다올부동산자산운용은 “기존 부동산펀드 수익률(7~8%)보다 높은 수익률을 얻을 수 있으면서도 간접투자여서 세금

부담이 적다”고 설명했다.

 

“유명 건설사 8개 단지와 이미 MOU 체결”

 

이 펀드가 계획대로 잘 운용된다면 전국적으로 12만여 가구에 달하는 미분양 아파트 해소에 도움이 될 것 같다. 또 미분양으로

유동성 위기를 겪고 있는 건설사에 자금 조달 수단을 제공해 시장 안정에도 기여할 것으로 보인다.

 

하지만 성공 여부는 미지수다. 우선 유명 건설사가 70% 이상 분양된 아파트를 분양가보다 20∼30% 싸게 매각할 가능성이 높

아 보이지 않는다. 분양률이 이 정도라면 굳이 손해를 보고 매각할 이유가 없기 때문이다. 한 중견건설업체 관계자도 “준공 후

미분양 단지라 해도 분양률이 70%라면 그렇게까지 싸게 팔 이유가 없을 것 같다”고 말했다.

 

하지만 다올부동산자산운용 측은 이미 8개 미분양 아파트와 MOU(양해각서)를 체결했다고 밝혔다. 이 회사 정대환 팀장은 “국

내 최고의 건설사들이 지은 8개 미분양 아파트와 양해각서를 체결하고 본 계약을 준비 중”이라며 “서울·수도권·지방에 두루 있

고 아직 공개할 단계는 아니다”라고 전했다.

 

투자 대상을 사들였다고 해도 향후 이 아파트가 팔릴지도 의문이다. 미분양 아파트는 주거환경이나 입지, 분양가 등에서 분명

단점을 갖고 있기 때문이다. 유엔알컨설팅 박상언 사장은 “지방은 특히 공급과잉 여파가 크기 때문에 미분양 아파트가 잘 팔릴

것 같지 않다”고 말했다.

 

분양가가 주변 시세보다 싼 분양가상한제 대상 아파트가 본격적으로 나오는 것도 부담이 될 전망이다.

 

5월 일반인 대상으로 판매

 

다올부동산자산운용 측은 그러나 투자기간 3년 동안 매년 3분의 1씩 매각한다는 계획이다. 매각가격은 시장가의 95% 이상 수

준에서 결정할 계획이다. 물론 이는 시장 상황을 고려해 탄력적으로 운영할 예정이다.

 

팔리지 않은 아파트는 임대(전·월세)를 놓는다. 임대료는 매매가의 75% 수준에서 정할 계획이지만 이 역시 시장 상황을 고려

해 탄력 적용한다. 투자기간 중 나오는 매각대금이나 임대료는 무위험 자산에 안정적으로 운용할 예정이다.

 

다올부동산자산운용은 우선 4월 중 기관을 대상으로 하는 사모펀드를 발행하고, 5월 일반인을 대상으로 상품을 판매할 계획이

다. 일단 새 상품에 대한 기관투자가들의 반응을 보겠다는 의도다.

 

일반에 판매할 펀드는 공모를 통해 1000억원 규모로 출시할 예정이다. 소액(최소 5만원)으로도 투자할 수 있고 만기는 3년 이

상으로 투자자는 증권사나 은행 창구에서 가입할 수 있다. 이에 앞서 4월 출시되는 기관 대상 펀드는 최소 가입 금액이 50억원

이다.

 

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