서울 부동산 시장이 잠시 관망세에 접어들었다. 지난 6월 넷째 주 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.16%로 6월 셋째 주(0.17%)와 비슷한 수준이다. 6·19 부동산 대책과 함께 8월 ‘가계부채 종합대책’이 나올 것으로 예상되면서 투자자들은 ‘눈치작전’을 펼치고 있다.
시장 상황이 오리무중인 가운데 서울 시내에서 잠재가치가 높은 지역은 어디일까. 우선 직장과 집의 거리가 가까운 ‘직주근접’ 아파트는 언제나 인기가 있다. 학군이 다른 지역 대비 훌륭하거나 교통도 중요한 고려할 만한 요소다. 부동산 시장이 위축되면 ‘거주하기 편한 곳이 안정적인 투자처’라는 것이 전문가들의 공통된 생각이다.
강남 재건축 시장이 불투명한 가운데 투자자들이 서울 시내 주목할 만한 지역을 꼽았다. 용산구와 광진구, 종로구가 주인공이다. 이들 글자를 합쳐 ‘용광로’라는 이름을 붙였다. 용광로처럼 활활 타오르는 지역이란 뜻이기도 하다. 부동산114에 따르면 올해 상반기 용산구(3.2%)와 광진구(2.9%), 종로구(1.77%)의 아파트 가격 상승률은 서울 평균(3.37%)에 비해 낮았다. 하지만 달리 말하면 그만큼 상승 여지가 충분하다는 것으로 해석할 수 있다. 용산구는 ‘입지’, 광진구는 ‘학군’, 종로구는 ‘도시재생 수혜’라는 측면에서 높은 점수를 받는다.
서울 시내에서 용산, 광진, 종로 등은 끊이지 않는 수요로 늘 매력적인 투자처로 꼽힌다. 사진은 종로구 ‘경희궁자이’(위)와 광진구 ‘광장힐스테이트’(아래). <사진 : 최영재·윤관식 기자> ▶용틀임하는 ‘용’산▷서울 대표 부촌으로 우뚝
“현재 집주인들이 매물을 싹 거뒀어요. 앞으로 용산은 더 좋아질 일만 남았다는 판단을 한 거죠. 아무리 시장이 침체가 되더라도 용산은 괜찮을 것이란 믿음이 생긴 것 같습니다.” 용산구 용산동 5가에 위치한 A공인중개사사무소 관계자의 얘기다.
용산 부동산이 뜨겁게 달아오르고 있다. 용산은 서울 시내 어떤 지역과 비교해도 호재가 많다. 서울 시내 한가운데 위치했다는 ‘입지적 장점’도 있다. “풍수지리 측면에서 서울 내 가장 좋은 땅은 ‘용산’ ”이란 말도 공공연하게 나돈다.
용산의 가장 큰 장점은 입지다. 종로나 광화문은 물론 강남 접근도 용이하다. 개발 호재도 다양하다.
우선 ‘용산민족공원’이 조만간 조성될 계획이다. 미8군 용산기지가 경기 평택시로 이전하면서 남은 공터 약 243만㎡에 공원을 조성한다. 대규모 녹지와 호수를 갖춘 공원이 생기면 그만큼 삶의 질이 높아진다. 2025년 용산민족공원 조성을 마치면 용산은 서울을 대표하는 ‘부촌’으로 떠오를 수 있다.
다시 추진되고 있는 용산국제업무지구 개발 사업도 당연히 호재다. 계획대로 사업이 진행되면 코엑스 면적의 5배에 달하는 대규모 오피스 타운이 들어선다. 용산→신사→강남을 잇는 신분당선 연장선이 착공에 들어갔다는 점도 용산의 가치를 높여주는 요소다.
국토교통부 실거래가에 따르면 용산구는 최근 전반적으로 매매가격이 약 5000만~1억원 올랐다. ‘용산구 아파트’를 검색하면 가장 먼저 등장하는 이촌동 ‘한가람 아파트’. 전용면적 59.88㎡는 지난 5~6월에만 해도 8억원 전후에 거래됐지만 현재 나온 매물은 대부분 9억원 이상이다. 두성규 건설산업연구원 선임연구위원은 “용산은 향후 50년 이상 투자가치가 있는 지역이다. 지금도 저평가됐다. 개발 호재가 워낙 많아 어떤 규제에도 큰 영향을 받지 않을 것”이라고 말했다.
▶리틀 강남 ‘광’진구▷학군과 한강 조망이 장점
‘학군’은 부동산 가격에 가장 큰 영향을 끼치는 요소 중 하나다. 명문 학군으로 입소문 난 아파트는 불황에도 늘 수요가 꾸준하다. 강남이나 목동 못지않게 학군으로 이름을 날리는 지역, 바로 광진구다.
성동구, 경기도 구리시와 맞닿아 있는 광진구는 천호대교, 영동대교, 청담대교를 건너면 바로 강남, 강동구에 접근할 수 있다. 강남 접근성이 뛰어나면서도 상대적으로 가격이 저렴하다는 점이 광진구의 매력이다. 초·중·고교 등을 도보로 이용할 수 있는 아파트가 많아 학부모들의 관심이 꾸준한 지역이다.
광진구 내에서도 광장동이나 구의동은 ‘리틀 강남’으로 불릴 만큼 학군이 좋다. 특히 광장동 내 광남초·중·고는 세 학교가 한곳에 모여 있어 통학이 편리하다. 광남중은 특목고, 광남고는 명문대 진학률이 강북 내에서도 손꼽힌다. 광장동 J공인중개사사무소 관계자는 “구의동 현대프라임 아파트는 늘 외지에서도 관심이 많은 아파트다. 최근 소폭 시세가 올라 전용 84㎡는 7억5000만원 전후에 시세가 형성됐다”고 말했다.
자양동은 학군 못지않게 한강 조망이 가능한 지역으로 관심이 쏠린다. 자양동 현대 3차 아파트는 2호선 강변역이나 7호선 뚝섬유원지역과 가깝다. 교통이 좋으면서도 한강변에 위치했다는 장점이 있다. 자양동 S공인중개사사무소 관계자는 “광진구는 주변과 비교해 저평가된 단지가 많다. 하지만 교육 등 생활 인프라가 우수해 실수요층의 관심이 높다”고 말했다.
다만 광진구의 가장 큰 단점은 오래된 아파트가 많다는 점. 준공한 지 20년 넘은 아파트가 대부분이다. 이 때문인지 광진구 내 새 아파트가 등장하면 항상 관심을 받는다. 광진구 랜드마크 아파트로 자리 잡은 ‘광장동 힐스테이트’. 준공된 지 5년 된 이 아파트는 453가구 소규모 단지임에도 인기다. 전용 84㎡ 기준으로 평균 매매가격이 10억원을 넘어 현재 11억원 가까이 형성됐지만 문의가 꾸준하다.
▶다시 태어나는 종‘로’구
▷광화문 시대 본격 개막
직주근접이 가장 어울리는 지역, 바로 종로구다. 광화문 주변에 출퇴근하는 직장인에게 종로구에 거주한다는 것만큼 매력적인 일은 없을 터. 경기가 침체될수록 도심의 가치는 더욱 오르는 법. 불황일수록 사람들이 ‘도심 부동산’을 주목하는 이유다. 종로구 아파트 가격 상승을 이끈 대표적 상품은 바로 교남동에 위치한 ‘경희궁자이’. 경희궁자이는 올해 2월 입주한 최고 21층, 14개동, 1148가구 규모의 대단지다. 지하철 5호선 서대문역과 3호선 독립문역 중간에 위치했다. 주위에 녹지가 풍부하며 조용한 편이라 주거환경이 쾌적하다는 평가를 받는다. 단지 내 휴식 공간이나 산책로 등이 잘 꾸며져 있다.
2014년 전용면적 84㎡ 기준으로 7억원 후반대에 분양한 경희궁자이는 당시 미분양될 정도로 관심이 적었다. 하지만 지금은 10억원 이상 거래될 만큼 가격이 가파르게 올랐다. 최근 나온 매물을 보면 대부분 11억원 이상 호가가 형성돼 있다. 서울 도심으로 출퇴근하는 고소득 직장인 수요에 병원이나 문화시설 등 고급 인프라 덕분이다. 강공석 리치알엠디 대표는 “경희궁자이는 입지적인 장점 때문에 가격이 더 오를 가능성도 있다”고 말한다.
2008년 준공한 무악동 인왕산 현대아이파크 또한 인기다. 이 아파트의 전용 59㎡ 가격은 1년 전만 해도 4억원 중반대에 형성됐다. 하지만 가장 최근 거래된 가격은 5억9500만원으로 불과 1년 새 1억원 이상 올랐다.
도시재생사업의 대표적인 수혜 지역이 될 것이란 기대감도 종로구 아파트 가치를 드높이는 요인이다.
“낙후된 역사·문화·환경을 보존한 채로 생활 인프라 시설만 확충되면 종로구 내 아파트 가치는 더 오를 전망이다. 다만 최근 몇 년 새 급등했기 때문에 단기 조정이 있을 수 있다. 장기적 관점에서 접근하는 것이 좋다.” 고종완 한국자산관리연구원장의 생각이다.
[강승태 기자 kangst@mk.co.kr / 사진 : 최영재·윤관식 기자]
[본 기사는 매경이코노미 제1917호 (2017.07.19~07.25일자) 기사입니다]