[Tax & Law] 가족끼리 집거래…절세는커녕 세금폭탄

매일경제 | 2017.10.20 04:02

배우자·자녀에게 매매때 일반적으로 증여로 간주…자금출처 등 증빙할 의무
시가보다 5% 싸게 팔거나 3억이상 차이나면 불인정…양도소득세 물어낼 수도

일시적 2주택자인 김 모씨는 요즘 고민이 있다. 새로운 주택을 산 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 팔면 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다. 문제는 두 번째 주택이 조만간 구매한 지 3년이 되는 날이 다가오는데 앞으로 가격 상승이 기대돼 지금 당장 팔기에는 아쉽다는 점이다. 그렇다고 이대로 2주택이 되면 내년 4월 이후로는 다주택자 중과세 대상이 되어 양도소득세 폭탄을 맞을 수도 있는 상황이다. 고민하던 김씨는 이번 기회에 해당 주택을 분가한 아들에게 팔기로 했다. 이러한 김씨와 아들의 거래에는 문제가 없는 걸까.

◆ 가족 간 부동산 거래는 증여로 추정

가족 간 부동산 매매를 일반적인 거래로 보기는 어렵다. 특히 부모 자식 간 부동산 거래는 증여세 부담을 회피하기 위해서 매매로 위장하는 사례가 발생하기도 한다. 그렇다 보니 세법에서는 배우자나 직계존비속 간 매매는 증여한 것으로 추정하고 있다. 그러나 가족 간이라도 실제로 매매대금을 주고받고 이를 입증할 수 있는 자료만 있다면 매매로 인정해주고 있다. 김씨가 매매 사실을 인정받기 위해서는 일반 부동산 거래와 마찬가지로 매매계약서를 작성해야 하며 매수자인 아들의 주택 구입 대금에 대한 명확한 자금 출처와 금융기관을 통한 매매대금 입출금 내역을 제출해 구체적으로 입증해야 한다.

◆ 가족 간에 거래할 때는 매매가액을 유의해야 한다

김씨는 가족 간 거래가 증여로 추정된다는 사실을 듣고 급하게 매매계약서를 작성하고 매매대금 수수 내역을 입증할 수 있는 금융 거래 자료를 남겨두었다. 하지만 이렇다고 해서 문제의 여지가 없는 것은 아니다.

특수관계자 간 거래에서 매매가격을 낮게 책정해 양도소득세를 낮추는 사례가 있을 수 있기 때문에 세법에서는 시가를 기준으로 거래의 적정성을 판단하고 있다. 만약 특수관계자 간 거래에서 시가와 매매가격 차이가 시가의 5% 이상이거나 3억원 이상이면 해당 매매가격을 인정하지 않고 시가를 기준으로 양도소득세를 계산한다. 예를 들어 김씨가 시가 10억원인 주택을 아들에게 8억원을 받고 시가보다 저렴하게 넘겼다면 세무서에서는 매매가 8억원을 인정하지 않고 시가 10억원으로 양도소득세를 다시 계산한다. 그렇게 되면 김씨의 경우 9억원 이상 고가 주택에 해당되기 때문에 양도차익 중 9억원을 초과하는 부분에 대해 1가구 1주택 비과세를 받지 못하고, 일부 양도소득세가 발생한다.

특히 특수관계자 간 거래에서는 양도소득세뿐만 아니라 매수자 입장에서 증여세 문제도 발생할 수 있으므로 주의해야 한다. 특수관계자 간 거래에서 시가와 매매가액 차이가 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액을 초과하면 그 초과액만큼 증여한 것으로 보기 때문이다.

◆ 거래 후 자금 흐름도 명확해야 한다

가족 간 거래에서는 거래가 완료된 후 매매자금 흐름을 확인할 수 있으므로 주의가 필요하다. 매매대금이 아들에게 변칙적인 방법을 통해 다시 흘러가지 않았는지 살펴보는 것이다. 만약 김씨가 아들에게서 받은 매매대금의 사용처가 불분명하면 증여 문제가 발생할 수도 있기 때문에 유의해야 한다. 이럴 때를 대비해 본인 명의 금융상품에 가입하거나 부동산을 취득하는 등의 방법으로 매매대금이 자녀에게 다시 되돌아가지 않았다는 것을 입증할 서류를 남겨둬야 한다.

지금까지 살펴본 바와 같이 가족 간 거래에서는 매매계약서와 매매대금 수수 내역을 입증할 수 있는 금융거래 자료는 물론 적정한 매매가액 책정 및 추후 자금관리도 매우 중요하다. 그렇기 때문에 반드시 전문가와 상의하고 거래를 진행하는 것이 필요하다.

[한정수 현대차투자증권 세무전문위원]

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