상가분양, 따져보고 덤비자

[부동산] 상가분양, 따져보고 덤비자

하반기 주5일제 근무 실시, 상가건물임대차 보호법 시행 등 변수 많아

상가투자는 고정적이고 안정적 임대수입을 올릴 수 있을 뿐 아니라, 은행금리보다 높은 월 12~18% 정도의 수익률을 기대할 수 있다. 이런 점에 주목한 투자자들이 안정적 수익을 기대할 수 있는 아파트 단지내 상가나, 적은 금액으로 투자할 수 있는 테마상가 등에 잦은 발걸음을 하고 있다.

지난달 입찰 분양한 고양 대화동의 일신건영 아파트 단지내 상가의 36개 점포 입찰에 200여명이 몰려 평균 5.5 대 1로 마감됐다. 특히 1층 점포의 낙찰가는 3700만원으로 내정가(평당 1500만원)에 비해 2.5배라는 최고 낙찰가를 기록했고, 경쟁률도 30 대 1에 이르렀다.

정부의 3·6 안정대책 발표 이후 첫분양에 나선 테마 쇼핑몰 ‘광명 크로앙스’는 1만1천여평의 대형 상가임에도 분양 일주일 만에 60%라는 초유의 초기 계약률을 기록했다. 이에 이어 분양된 서울 신림 ‘르네상스’도 분양 첫날에 내방객 800여명이 몰리면서 분양률이 40%를 웃돈 것으로 나타났다.

테마 쇼핑몰의 분양률은 예전 같으면 상상하기 어려울 정도로 높다. 또한 선택의 폭이 단지내 상가보다 넓어 인기가 높은 대규모 택지개발지구내 근린상가쪽에도 투자자들의 발길이 끊임없이 이어지고 있다. 단지내 상가를 청약했다가 떨어진 사람들 상당수가 근린상가로 눈길을 돌리고 있다.

단지내 상가 같은 경우에는 업종이 한정돼 있지만 안정적 수입을 얻을 수 있는 반면, 근린상가는 업종도 다양하고 상가 목만 좋다면 투자수익도 기대할 수 있기 때문일 것이다. 의정부 금오, 부천 상동, 의왕 내손, 안산 고잔 등지에선 이달부터 100여개의 근린상가가 선보인다. 아파트 입주가 시작됐거나 임박한 곳이 대부분이며, 각 분양 현장마다 투자 문의가 끊이지 않고 있다.

이런 현상은 정부의 주택시장 안정대책 발표 이후 분양권 시장이나 주상복합, 오피스텔의 청약제도 변화에 따른 여파로 시중의 유동자금이 주식이나 대표적 수익성 부동산인 상가쪽으로 자금이 대거 이동하고 있기 때문인 것으로 보인다.


대형 쇼핑몰도 분양 러시 전망

신규 분양상가도 늘고 있다. 우리나라 패션 메카인 동대문에서도 그동안 끊임없이 제기돼왔던 상가 과포화 우려에도 불구하고 대형 패션몰들이 분양 준비에 한창이다. 동대문야구장 맞은편에는 ‘라모도’라는 쇼핑몰, 동대문 주차장 인근에는 ‘미래도래’란 쇼핑몰, 청평화시장 뒤편 담배인삼공사 부지에는 대규모 주상복합 쇼핑타운이 건립될 예정이다. 용산 민자 역사에 들어서는 대규모 쇼핑몰도 곧 분양에 들어갈 예정이다.

이처럼 분양물건이 한꺼번에 쏟아지기는 오랜만이며, 최근 시중의 풍부한 유동자금을 시장이 변하기 전에 끌어들이기 위해 각 시행사마다 분양시기를 앞당긴 결과로 풀이된다. 그러나 최근 분양 현장의 목소리는 대단히 우려할 만한 수준에 와 있는 것 같아 주의가 필요하다.

자영업자인 김아무개(47)씨는 여유자금을 가지고 서울 서초동 K아파트 단지내 1층 13평짜리 상가 점포를 지난해 9월 공개입찰로 분양받았다. 낙찰가는 평당 3300만원, 총 4억2900만원이 들었다. 그러나 입주일이 다가올수록 초조해진다. 아직까지 임대가 나가지 않았기 때문이다.

임대 문의는 있지만 시세대로 할 경우 대출 이자를 포함하면 은행에 넣어둔 것만도 못하다는 결론에 조금만 더 버텨보자고 생각하게 된다. 지금 생각하면 후회막급이다. 입찰 때 이것저것 생각하지 않고 주위 분위기에 휩쓸려 너무 높은 가격으로 낙찰받은 결과다.

4월23일 입찰된 부천 상동 3, 4지구 주공상가는 총 19개 점포 분양에 512명이 응찰해 최고 71 대 1의 경쟁률을 기록했다. 특히 3단지 1층 101호 같은 경우에는 내정가의 3배를 웃도는 5억2700만원에 낙찰됐다. 이같이 높은 낙찰가는 여윳돈이 상가로 몰리면서 소위 ‘묻지마 투자’가 성행하고 있기 때문이다. 또한 상가투자가 활성화하자 민간 건설업체들이 상가분양을 수의계약에서 공개입찰로 전환해, 낙찰가가 갈수록 높아지고 있는 실정이다. 그러나 상가 예정가는 주변 시세와 비슷하거나 조금 높게 책정되기 때문에 낙찰가가 입찰 예정가의 130~150%를 웃돌 경우 사실상 수익을 내기가 어렵기 때문에 일반 투자자들은 분위기에 휩쓸리지 말고 신중하게 투자해야 한다.


사무실 밀집지역 투자메리트 급감

하반기 상가 동향은 더욱 변수가 많이 작용할 것이다. 그 첫번째가 주5일 근무제 실시, 두번째는 상가건물임대차보호법의 시행이다. 상가에 투자하려는 투자자들이라면 주5일제 근무가 주변상가에 어떤 영향을 미칠지 고려해야 할 것이다. 정부청사 등 주요 관공서 주변 상가는 매출에 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 또한 사무실 밀집지역인 광화문, 여의도, 테헤란로 등도 투자 메리트가 급감할 것이다.

반면 주말상권으로 불리는 곳은 매출이 더욱 늘어나며 활성화할 것으로 예상된다. 대규모 아파트 밀집지역은 주말 가족단위 고객이 더욱 늘 것이며, 젊은층의 유동인구가 많은 대학가나 역세권, 유흥가 주변은 상권이 지금보다 더 활기를 띨 것으로 전망된다.

주5일 근무제와 함께 상가임대차보호법이 시행되면 일부의 우려에도 불구하고 창업열기를 북돋울 것이 분명하다. 활용할 수 있는 시간이 늘어난데다 상가 보증금을 보호받을 수 있는 장치까지 생겼기 때문에 남는 시간을 여가활동보다는 소득활동, 즉 부업을 위해 창업을 고려하는 직장인들이 늘어 임대 수요도 많아질 것이며 자연 투자수익도 높아질 것이다.  

글 윤병한/ 상가114 대표 (master@sangga114.co.kr)
[Economy21 104호]