商街가 喪家 되려나

1년만에 100%이상 상승…’묻지마 투자’땐 줄초상

상가(商街)가 상가(喪家)된다(?).
상가 투자자들이 자칫 ‘줄초상’이라도 날 판이다. 최근 유례없는 호황을 틈타 우후죽순처럼 공급됐던 상가들 대부분이 턱없이 비싼 값에 팔려나간 것으로 드러나고 있기 때문이다.

실제로 상가전문 컨설팅 업체인 상가114가 지난 2000년 8월부터 2002년 6월 사이 같은 지역에 공급된 상가의 분양가격을 비교 조사한 결과, 불과 몇 달 새에 많게는 40%까지 분양가가 치솟은 것으로 나타났다. 임대수익률이 크게 떨어지게 되는 것은 불을 보듯 뻔한 일.

고양시 일산에서 분양된 근린상가 주공프라자 1층의 경우 지난 2001년 분양당시 평당 1,100만원이었으나 올해 5월 인근에 분양된 비전 프라자는 평당1,400만원으로 27.27%가 상승했다. 지난 2001년 3월 안산 고잔에 분양된 대한법조타운 1층 상가도 당시 분양가는 1,200만원, 올해 4월에 분양된 하늘 법조빌딩은 1,700만원으로 41.67%가 올랐다.

투자자들의 관심이 가장 높은 단지내상가도 마찬가지. 지난 2000년 12월 서울 성북구에 분양된 길음동부 단지내 상가 2층은 680만원이었으나 올해 4월에 분양된 월곡 두산센트로는 900만원으로 32.35%가 뛰었다. 최근 경기용인에서 분양한 늘푸른상가 1층의 경우 인근 동부 센트레빌 상가보다 무려 43.48%나 치솟았다.



특히 단지내 상가의 경우 입찰예정가격만의 비교여서 실제 낙찰가격을 감안하면 상승폭은 훨씬 높을 것으로 추정되고 있다. 통상 선착순 경쟁입찰 방식으로 분양되므로 예정가보다 2~3배 이상 높은 가격에 낙찰되기 일쑤이기 때문이다. 예를 들어 용인 늘푸른 상가의 경우 적어도 100% 가까이 뛰어오른 셈이다.

분양가격이 올라간 것과는 정반대로 임대수익률은 큰폭으로 떨어지는 추세. 보통 상가투자는 월 12~18%정도의 고정적이고 안정적인 임대수입 확보가 관건이다. 하지만 고가(高價)에 분양된 상가의 경우 은행금리 이상의 수익을 기대하기도 어려운 상황.

 

단지내상가 상승폭 가장 커
지난해 9월에 분양한 서울 서초동 S 단지내상가 1층 13평형 점포의 경우 분양당시 평당 3,300만원 총 4억 2,900만원에 낙찰됐으나 현재 주변상가의 임대시세를 적용하면 연수익률은 5%에 불과할 것으로 예상되고 있다. 입찰시 꼼꼼히 따져보지 않고 경쟁률에 휩쓸려 너무 높은 가격으로 낙찰받은 탓이다. 이 점포는 아직 임차인조차 구하지 못하고 있다는 후문. 적정임대료를 둘러싸고 상가주인과 임차인간 견해차가 크기 때문이다.

서울 외곽지역의 사정도 비슷하다. 구리토평과 용인수지의 택지지구내 아파트 단지내 상가(1층 기준)등의 임대수익률은 월평균 150~200만원 수준. 특히 고가낙찰이 집중된 지난 1~2년 사이에 분양된 대부분의 상가 수익률은 기대수익률을 크게 밑돌 것으로 관측되고 있는 실정이다. 그럼에도 상가는 여전히 날개돋힌 듯 팔려나가는 분위기다. 지난 7월 12일에 분양한 용인시 기흥읍 코오롱 하늘채 상가는 평균 13대1의 경쟁률을 기록했다. 이중 가장 ㅇ경쟁률이 치열했던 1층 9.7평 점포는 입찰예정가인 1억2,000만원의 2배가 훨씬 넘는 3억원에 낙찰됐다.
같은 날에 분양한 관악구 봉천동 대우아파트도 36개 점포에 300명이 몰려들어 8대1의 경쟁률을 보인 가운데, 1층 7.7평 점포는 입찰예정가인 9,300만원의 두배 이상인 1억 7,600만원에 최종 낙찰됐다.

수도권에서도 지난 4일 남양주 평내 신명스카이뷰 단지내 상가 총 21개 점포에 180명이 응찰, 평균 8.6대 1을 기록, 1층 점포의 경우 16대1에 예정가였던 평당 1,400만월을 훨씬 넘는 평당 2,400만원에 마감됐다.

더욱이 주5일 근무제, 상가임대차보호법 실시 등의 호재로 상가시장은 한층 가열될 것으로 예상되고 있는 상황이다. 상가 시행업체들도 시중의 풍부한 유동자금을 노리고, 시장잉 변하기 전에 투자자들을 끌어들이기 위해 분양시기를 앞당기고 있는 추세다. 이를 반영하듯 올 하반기 전국적으로 20여개 아파트 단지내 상가 분양이 있따를 전망이다.

단지내상가의 경우 아파트 단지규모가 1,000세대 이상인 곳만도 안양 삼성래미안, 안양 대림상가 등 10여 곳에 이른다. 현재 분양중이거나 분양을 앞둔 테마쇼피몰도 서울 13곳 1만9,000여개 점포, 수도권 9곳 5,200여 개 점포에 이를 정도다.
영등포 점프밀라노, 中구 신당동 미래도래, 을지로 바스코, 용산스페이스9, 신당동 올레오 쇼핑몰 등이 줄을 잇고 있는상황.

상가분양은 아파트와 달리 분양방식이나, 분양가산정에 있어 별다른 제재를 받지 않는다. 물론 분양보증제도도 없다. 따라서 투자자들은 항상 고가분양의 위험성에 노출돼 있는 실정이다.

선착순 분양방식 과열 부추겨
특히 단지내상가는 투자자들의 열기를 부추기기 위해 선착순분양이 주류를 이루고 있을 뿐만 아니라 사전에 입찰예정가를 공개하지 않는 ‘비공개’분양방식을 사용하고 있어 주의해야 한다. 그나마 대한주택공사가 분양하는 단지내상가는 입찰당일 예정가를 공개하지만 민간 건설업체의 경우 대부분 공개차체를 거리기 때문.

테마상가의 경우 경영상태가 부실한 시행사로 인해 상가오픈 이전에 분쟁이 벌어지거나 문을 연 이후에도 상가활성화가 더딘 곳도 있어 리스크가 더욱 크다.

상가114 윤병한 대표는 “상가를 분양받기에 앞서 인근 주변상가의 시세나 월임대료가 얼마나 된는지를 파악하능 일이 선행돼야 한다”면서 “투자 대상 상가의 가겨이 주변시세보다 120%이상을 넘으면 수익률을 기대하기 어려우므로 섣부른 투자를 피하는 것 좋다”고 지적했다. (sun70@seweek.com)