주택시장 안정화 정책 덕분에 상가시장 호황

올 한해 상가시장은 다른 어느 때보다 분양열기가 뜨거웠다. 정부의 투기억제 정책이나 각종 규제, 초저금리 기조가 수익형 부동산 상품인 상가로 자금을 유입시켰다. 단지내 상가나 근린상가, 대형 테마몰 등도 투자자들이 몰렸다. 특히 신규택지지구의 상가 분양은 러시를 이뤘다. 올 한해 상가 시장 총 결산과 2003년 상가시장 전망을 싣는다.

올해 상가시장을 되돌아보면 다른 어느 때보다도 분양 열기가 뜨거웠던 한해였고 투자자들의 관심을 모았던 부동산 상품이었다. 정부의 투기억제 정책 및 아파트나 토지에 대한 여러 규제가 상가시장 자금유입에 커다란 요인이 됐다. 특히 4% 미만의 초저금리 기조가 수익형 부동산인 상가나 오피스텔로 급속한 이동현상을 불러왔다고 해도 무방할 것이다.

올 상가시장 전반적인 호황세
단지내 상가의 경우 각 건설업체에서 공개경쟁입찰을 통한 분양방식으로 분양에 나섬으로써 내정가의 두 배 이상, 입찰율 수십 대 일의 과열 양상을 보였다.  한 에로 지난 4월 24일에 분양한 부천 상동지구의 주공 4단지 상가는 19개 점포에 486명이 입찰에 참여해 평균 26대 1의 경쟁률을 기록 했다. 근린상가 역시 부천 상동지구 약 120여개 필지가 분양중이거나 입점한 상태이고 수원의 신영통, 용인 구갈 및 죽전, 의정부 금오지구, 안산의 고잔지구 등 신규 택지개발 지구내 상업용지 분양이 호조를 보였다.

지역적으로는 동대문운동장역 주변, 제기동 경동 약령시 장주변 등을 대표적인 사례로 꼽을 수 있다. 특히 신도림 테크노마트 처럼 테마몰에서는 찾아보기 힘든 입찰을 통해 성공적으로 분양을 한 상가도 있다.

이러한 현상은 정부의 주택시장 안정대책과 맞물려 분양권 시장이나 주상복합, 오피스텔의 청약제도 변화에 따른영향으로, 시중의 유동자금이 대표적인 수익성 부동산인 상가로 자금이 대거 이동한데 따른 것으로 분석된다.

임대차보호법과 주5일 근무제
올해 11월부터 상가 건물임대차 보호법이 시행되고 있다. 권역별로 나누어 임차인을 보호하겠다는 취지지만 실효성은 의문이다. 우선 법적용 범위가 낮아 임차인과 임대인간의 관게만 껄끄러워진 상황이 여러곳에서 나타나고 있다.

은행은 은행대로 담보물에 대한 저평가로 대출이 저조해지고 임차법에 근접해 있는 점포는 건물주가 임대료를 법적용 범위 위로 상향 조정하는 상황이 자주 발생하고 있다. 다만 법 시행으로 인한 안전장치가 마련됨으로써 창업 수요는 점차 늘어날 것으로 보인다. 임대인 입장에서도 임대수요가 많아 질수록 공실률도 줄어들 것이므로 손해만은 아니라고 판단된다.

또 한가지 상가 시장에 상당한 영향을 미칠 수 있는 요인으로 주5일 근무제를 들 수 있다. 그 동안 사무실 밀집지역이나 관공서 주변 상가는 주말에도 음식점, 유흥시설, 편의시설 등을 중심으로 호황을 누려왔지만 점차 5일제 근무가 늘어나면 상권의 변화도 불가피할 것으로 보인다.

특히 광화문, 여의도, 테헤란로 등이 투자메리트가 떨어질 것으로 보이며, 사무실 밀집지역에 있는 주상복합 형태의 상가를 선택할 시에는 분양가나 업종선택에 신중을 기해야 한다. 반면 아파트 밀집지역이나 교외 가족단위나 단체 등 여가 생활권의 상권을 눈여겨볼 필요가 있다. 주로 팬션이나 전원형 주택, 콘도 등이 밀집한 지역이 대상이 될 수 있다.

신규택지지구 상가분양 러시 이룰 듯
2003년 에도 신규택지의 아파트와 상업용지에 여러형태의 상가분양이 러시를 이룰 것으로 분석되고 있다. 용인의 수지 신봉지구와 동백지구, 남양주 호평.평내지구, 파주 교하지구, 부천 삼산지구 등 등 내년 수도권 신택지개발 지역의 상가분양물량은 현재 대기중이다.

또 삼성물산의 서울 문정동 1698세대 단지 상가와 구로동 1244세대 단지 상가, 당산동 1391세대, 대림 건설의 안양 호계동 1752세대를 내년 상반기에 분양함으로써, 상가 분양시장이 상반기로부터 달아오를 전망이다.

단지내 상가는 안정적 수익을 올릴 수 있다는 점 때문에 많은 투자자들이  선호하고 있는데 부작용도 만만치 않다는 것을 그동안 분양현장의 낙찰가 대비 수익률을 보면 알 수가 있다. 우선 내정가의 150%가 넘게 낙찰을 받았을 경우 환금성이나 임대 수익률에서 불리할 수 있다.

세대당 면적 비율도 따져 봐야 하는데, 세대수에 따라서 다르겠지만 보통 세대당 0.3평 미만의 상가가 안정된 수익률을 보장받을 수 있다. 최소 600세대 이상, 아파트 평수 30평형대 미만의 단지내 상가가 제 역할을 할 수 있다고 본다.

입찰 참여시에는 분양사무실 분위기에 휩쓸리지 말고 비슷한 조건의 단지상가의 최초 분양가와 현재 매매가 임대료 등을 비교해본 후 입찰에 참여하는 지혜가 필요할 것이다.

근린상가는 우리 생활권 주변의 역세권이나 신규 택지개발 지구에 많이 산재되어 있다. 대부분 업종제한이 없으며, 상권이 활성화 되면 다른 상가에 비해 높은 임대료와 시세 차액을 얻을 수 있다.

한 예로 안산 중앙역 앞 근린상가의 1층 기준 시세를 보면 29.5평이 최초 평당분양가의 약 1400만원 가량으로 최초 분양가는 약 4억 1000만원 이었지만 현재에는 평당 4400만원 총매매가는 13억에 형성 되어있다. 약 세배의 프리미엄이 붙은 것이다.

임대가를 보면 1층 기준(29.5평) 보증금 3억원에 월세 500만원이고 연 수익률을 보면 최초 분양가 대비 보증금을 제외한 수이률이 약 연54%에 이르며 현 매매가로는 7%의 수익률이 나온다. 권리금은 점포별로 조금씩 차이는 있지만 약 3억원 이상에 거래되고 있는 실정이다.

그러나 최근 분양되는 택지개발지구의 상업용지가 지나치게 많다는 우려의 목소리도 높다. 근린상가 선택시 주민동선이나 입주세대의 수준을 고려해서 매입여부를 결정해야 하며 기존에 활성화된 상권의 상가를 매입할 때에는 주변의 임대시세와 매매가, 향후 상가주변의 여건변화 등을 면밀히 검토해 본후 결정하는 것이 좋다.

단순상가보다 복합 쇼핑몰 유망
올 한해는 서울 도심권의 테마몰 분양이 절정에 달했다고 해도 과언이 아닐만큼 테마몰 분양이 러시를 이루었다. 주로 역세권 주변과 기존상권에 사업부지를 정하고 건물을 매입하면서 분양하는 방식과 리모델링 형태가 대다수로, 동대문과 제기동, 영등포, 종로 등 서울지역에서만 2만 100여개 점포가 분양중이다.

테마몰은 상권의 활성화 여부에 따라 수천만원에서 수억원 까지 투자수익을 올릴 수 있는, 다소 공격적인 투자수단이다. 테마몰은 투자를 하기전에 시행회사의 능력을 충분히 알아보는 것이 중요하다. 상가 활성화에 시행사의 역할이 결정적이기 때문이다.  
시행사가 관리나 마케팅력에서 뒤지면 슬럼화 하는 경우가 생길 수 있다.

단순 전문상가보다는 엔터테인먼트 기능의 복합 쇼핑몰이 유망하다. 단순 전문 테마상가로는 다른 상가보다 우위에 설수 없다. 때문에 최근에 오픈한 상가나 분양중인 상가는 대부분 복합 기능의 쇼핑몰을 지향한다. 실수요자, 즉 실제로 장사할 사람, 그 중에서도 저문 상인들이 많이 모이는 곳에 투자하는 것이 좋다.

전문상인들은 그 상가가 될 것인지 안 될 것인지 훤하게 꿰뚫고 있는 경우가 많다. 또한 최근 도심권의 분양상가 중 사업부지 매입이 안된 상태에서 선분양을 하는 경우가 있다. 따라서 토지에 대한 권리관계를 필히 확인하고 투자여부를 결정해야 한다.

정부의 주택시장 안정화 정책과 저금리 기조는 상가 시장이나 다른 부동산 시장에는 호재로 작용한다. 따라서 내년도 상가 시장에 큰 약재만 없다면 올해와 비슷한 호황을 누릴 가능성이 높다고 할 수 있다.  

                                         [상가114 SG투자전략연구소 소장 유영상] (주택저널 12월호 기고문)