상가 건물 임대사업자(건물주)가 건물 임대시 주의사항

상가 임대차에서 임대인과 임차인간에 갈등이 생기는 요인중 임대료를 제때 주지 않거나 건물주가 타용도로 점포를 사용 하고자 했을 때 제때 비워주지 않는등의 문제일 것이다. 임대인과 임차인은 계약기간중에 쌍방이 계약서에 준하여 계약해지 사안이 없는 한 약속이행을 할 의무가 있다. 그러나 부득이한 사정이 생겨 임차인인 월차임을 제때 주지 못하는 사례가 많이 발생하고 있는 것도 사실이다.

 

이때 건물주가 임차인에 대해 계약 기간 중이라도 임차인에 대한 계약을 해지 할 수 있는 권리가 발생하게 되는데 임대차 관련 가장 많은 비율을 차지하고 있는 내용이라고 볼 수 있다. 가장 기본적인 상식이지만 우선 임대인은 민법상으로 임차인의 차임 연체 액이 2기 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약 해지를 할 수 있다. 이때에 임차인에게 내용증명을 통한 계약 해지 통고를 한 후 임차인이 건물을 비워주지 않을 때에는 명도소송을 제기 하여 명도후 새로운 임차인을 구해 임대수익을 발생 시켜야 할 것으로 보이는데 보통의 임차인과는 달리 악성 반복성 연체 임차인의 경우 임대인의 자산 증식 계획에도 차질을 주기 때문이다.

 

특히 상가시장은 대부분이 보증금과 월세 형태의 임대차 관계로 형성되어 있어 월차임 관련 분쟁이 많다고 볼 수 있다. 이는 경기 여건이나 임차 업종, 소비자들의 소비트렌드 변화에 따라 상권 활성도나 업종 경쟁력이 달라지는 변수가 산재해 있기 때문이고 월차임 연체에 따른 명도를 요구할 때 임차인들이 이에 응하지 않아 명도 소송 까지 가는 경우도 비일 비재 하다.

 

따라서 기본적인 명도소송의 방법에 대해서 임대인들의 경우 알아 두어야할 필요가 있다. 그러나 가장 기본적으로 파악을 해봐야 하는 것은 본인의 건물 입지에 따라 임대차 목적물이 적정한 월차임을 받고 있는지, 또한 임차인이 장사가 잘 됨에도 불구하고 임대료 삭감을 목적으로 악의적 연체인지를 파악 해볼 필요가 있다. 상가 건물 점포에 새롭게 들어선 업종들은 대부분 주변 상권과 경쟁력을 가질 수 있는 일정시기가 지날 때 까지는 매출에 고전을 겪는 경우들이 많기 때문에 무작정 임대료만 강요시 감정의 골로 인한 불편한 관계가 되어 향후 임차인이 자주 바뀌는 예도 종종 있기 때문이다. 가급적 악성 연체자와 부득이한 연체자인지 구분 해볼 필요가 있다는 얘기이다.

 

<명도 소송의 방법 및 절차>

 

1. 명도 소송을 하기전 우선 점유이전금기 가처분을 하여 점유자를 특정 해야 한다. 이는 명도소송에서 원고가 승소 하더라도 명도 집행시 피고가 아닌 다른 사람이 점유하고 있으면 집행을 할 수 없기 때문이다.

 

2. 건물 명도 본안소송 서류준비 및 소장 작성

* 법원에 비치된 소장 양식에 따라 사실 관계를 기재 (명도소송의 이유 및 내용)

* 임대차 계약서 및 소유권을 확인 할 수 있는 부동산 등기부 등본 첨부

* 건축물 관리대장 및 공시지가 확인원을 첨부하여 목적물 가액을 구하고 그 가액의 1/2를 소가로 하여 인지를 첩부, 송달료(2.700원x15회x당사자수) 납부

* 건물 명도 승소 판결 후 판결문에 집행문 부여, 송달증명을 받아 명도집행(소장의 청구취지에 가집행 문구를 넣어야 확정 증명을 받지 않고도 바로 집행 할 수 있슴)

 

건물 명도 소송은 절차가 복잡하고 기교적인 부분이 많은 관계로 개인이 혼자 하는 것보다는 약간의 금액이 소요 되더라도 법률 사무소의 도움을 받아 하는 것이 시간적으로나 정신적인 안정감이 있다는 것도 참고해야 할 사항이다.

 

명도 소송은 임대인과 임차인의 상호 이해 관계가 걸린 사항으로 가급적 빠르고 깔끔하게 처리하는 것이 바람직 하지만 임차인 중 점포를 점유하면서 임차인이 문을 잠그고 잠적해버리는 경우로 난감한 사례가 있을 수도 있다.

 

서울 광진구 자양동 소재 A 씨는 본인 소유의 상가를 2004년 8월말 경 공인 중개사 사무소를 통하여 보증금 1,000만원에 차임 90 만원에 월세를 주었으나 계약서를 쓸 당시 임차인의 사정으로 11월 말까지 보증금을 주기로 하고 이를 어길 시 조건 없이 명도하고 손해배상을 하기로 명시 했으나 임차인의 간청으로 보증금 납부기한을 2005년 1월말 까지 연장해주고 이를 어길 시 일방적으로 명도 한다는 각서를 받은 후 연장해 주었지만 차임은커녕 관리비도 연체한 체 핸드폰등 모든 연락을 끊고 임차인이 약간의 짐까지 남겨놓고 잠적을 해버렸다.

 

또한 공동건물 내 상가이기 때문에 관리사무소에서는 연체된 관리비 및 향후 관리비 까지 내라고 하고 있다는 사례로 일반적인 계약 해지 사유와는 특이한 사례이므로 해결 방법을 잘 알아 두어야 할 필요가 있는 것이다.

 

<해결 방법>

 

임차인인 짐을 옮겨 두고서 보증금 지급 유예를 요청하고 있어 점유는 임차인에게 넘어간 것으로서 기본적으로 향후 문제의 소지를 없애기 위해 명도소송을 통해 문제를 해결 해야 한다.

 

임차인이 잠적이나 계약 위반으로 해지 사유가 된다 하더라도 소송 없이 짐을 빼버리고 새임차인을 구하고자 했을 때  향후 주거 침입죄나 절도죄 등의 시비에 휘말릴 가능성이 있기 때문이다.

 

따라서 명도소송을 통해 문제를 해결해야 하며 그러나 형사 문제를 각오 하더라도 짐을 빼고자 했을 때에는 증인이 될 수 있는 중개사나 지인 등의 입회 하에 향후 짐의 손상이나 분실 여부에 대한 증거가 될 수 있도록 짐에 대한 사진이나 목록등을 곰꼼하게 촬영 및 기록해 두는 것도 부득이한 방법으로 볼 수 있으며 관리비 책임은 임대인인 소유자를 대신하여 임차인인 납부하기로 임대차 계약에서 합의하는 관계로 임차인이 관리사무소에 납부 해야 하지만 임차인이 납부하지 않는 이상 임대인에게 있다고 할 수 있다.

 

위의 사례처럼 상가 임대차 관계에서는 예상치 못한 내용으로 재산상의 손실 및 정신적인 피해가 야기되기도 하는 만큼 임대차 계약서 만이라도 임대인에게 불리하게 작용할 수 있는 내용은 계약서상에 명기 해놓는 것이 좋다.

 

만약 분양 상가를 매입하여 초기 임대를 놓을 때 바닥 권리금 때문에 발생하는 문제이다. 새로이 지어 분양을 한 상가점포를 매입을 했거나 도심지 노후 상가를 리모델링이나 새로지은 경우에는 권리금이 없다고 볼 수 있다.

 

분양 상가의 경우 대개 인근 중개 업소나 분양팀에서 바닥권리금이라는 명목으로 받아 챙길 수 있어 향후 임차인이 건물주에게 청구하는 사례가 있고 리모델링 상가의 경우 이미 명도가 된 상태이므로 대부분 권리금 없이 임대를 놓는 경우들이 있지만 중간 중개자들이 권리금 형태로 수취할 가능성이 많다.

 

따라서 권리금 부분에 대해서는 임대인이 인정유무에 대해 명확하게 명시할 필요가 있으며 시설관련 부분도 원상 회복에 대한 내용역시 임대인이 유리한 조건으로 명시할 필요가 있다. 이는 간혹 계약 만료후 유익비를 청구하여 시설비를 부담 할 가능성에 대해서도 대비를 해야 혹여 발생할 분재에서 유리 할 수 있다.

 

또한 임대수요가 풍부한 곳은 임대기간을 가급적 짧게 가져 가는 것이 좋다. 즉 1년 단위로 계약을 하게 되면 묵시적 계약 형태로 매년 재계약이 진행이 되므로 계약 해지에 대해 자유로워 월차임을 적정하게 올려 받을 수 있기 때문이다.

 

그러나 가장 중요한 것은 건물 임대시 중개업소에 일방적인 위임형태로 맡겨 두지 말고 건물주(임대인) 가 중개업소를 통해 날인과 특약사항 등을 확인해 날인 및 계약을 치루는 것이 바람직 하고 또한 임차인과의 면담을 통해 임차인에 대해서도 파악을 해두는 것이 바람직 할 것이다.

 

상가 114 투자 전략 연구소

소장 유 영 상