[부동산 세금] 상가 세금변화와 투자 전략

상가는 부동산 투자 상품 중 대표적 수익성 투자 상품으로 저금리 기조에 비교적 안정적인 수익을 낼 수 있는 구조를 가지고 있다. 따라서 왠 만한 경제력을 지닌 사람치고 상가 하나 정도 보유하지 않은 사람이 없을 정도로 상가 시장규모가 확대되어 있다고 해도 과언이 아니다.

 

이처럼 상가 시장에 관심도가 증폭 된 데에는 정부의 부동산 정책에(8.31대책,3.30대책) 직접적인 개입 영향도 크다 할 수 있겠고 수도권에 대단위 택지 개발이 이루어 지면서 신흥 상권이 형성되면서이다. 

 

또한 1990년대 말 동대문 등 특정지역의 대형 상가들이 구 상권 형태의 틀을 벗고 새로운 패러다임의 상가를 선보이며 성공한 모델이 전국적인 대형 상가, 즉 패션 상가와 전자 정보통신 등 전문 상가 개발 붐을 일으켰으며 서울 등 5대 광역시에는 주상 복합 개발 붐에 따른 상가 공급량이 폭발적으로 증가하였다. 여기에 정부의 주택이나 토지 시장에 대한 세제 강화로 인해 투자 대안으로의 인식이 확산 되면서 상가 시장으로의 자금 유입을 더욱 가속화 되었다고 볼 수 있다.

 

그러나 상가는 주택이나 토지 시장과는 다른 개별성이 강한 투자 상품임을 인지하지 못하고 개발 이익에 급급한 무분별한 개발 및 공급이 이루어졌고, 자연스럽게 수급 불균형으로 인한 공급 과잉 현상을 보이고 있고 소비자들의 소비트렌드 변화와 유통시장의 구조적인 변화등으로 상가 시장에 위기 의식이 팽배해져 가고 있다.

 

따라서 정부의 부동산 세재 강화로 인한 투자 대안으로 상가를 투자 대상으로 염두에 둘 때 주의해야 할 사항은 한 두가지가 아니다. 특히 세금에 대한 정부의 향후 변수를 예의 주시해야 할 것으로 보인다.

 

대부분 상가는 보유세 및 종합 부동산세와 무관한 것으로 알고 있는 경우이다. 물론 상가 건물이나 업무용 빌딩 등을 매입하거나 보유하고 있는 투자자들 외, 개별 구분등기 형식으로 매입을 하는 경우는 보유세(재산세)외 종합 부동산세금에 대해서는 걱정을 하지 않아도 된다. 종합 부동산세는 사업용 토지 즉 상가 부속 토지의 공시지가 40억원 이상 일정 규모를 초과해야 내기 때문이다.

 

여기에 세대별 합산 과세하는 주택과는 달리 개인별로 과세하는 것도 장점으로 볼 수 있겠고 부속 토지가 40억대 이상의 상가들의 경우에 임대 수익대비 세금이 차지하는 비율은 충분히 상쇄하고 남을 만하기 때문에, 이러한 부분이 상가 시장으로 투자자들을 불러 모으는 일정 역할을 하고 있는 것이라고 볼 수 있다.

 

그러나 현재 상가에 대해 부과 하고 있는 세금 형태는 상가의 토지에 대해서는 개별 공시지가로, 건물 분에 대해서는 지방 세법상 시가 표준금액으로 각각 산정하여 재산세(보유세)를 부과 하고 있지만 향후 정부가 추진하고 있는 상가와 빌딩, 사무실에 대한 통합 과세가 이르면 내년중 관련법을 개정하여 2008년부터 시행할 예정이므로 건물 분에 대한 세금 증가에 대한 영향이 있을 것이므로 투자여건 분석에 포함 해야 할 사항으로 보인다.

 

특히 상가는 종합 부동산 세가 크게 영향을 주지 못하는 이유로 부속토지의 합산이 40억 이상이 되어야 과세가 되기 때문에 40억 이상의 토지라면 대부분 임대수익이 수천만원에서 수억대에 이를 것으로 보여 재산세와 종합 부동산세가 차지하는 비율은 대부분 2,2% 선으로 세금 비중이 작다고 볼 수 있다. 따라서 상가를 매입하거나 매도하는 것을 결정하는 것은 보유세나 종합 부동산세금에 의해 결정 짓기 보다는 상가 임대 수익에 따라 판단하는 것이 바람직 하다.

 

그렇지만 세금이 차지 하는 비중이 임대수익 대비 적다 하더라도 가급적 세금을 줄일수 있는 방법에 대해서 연구 해볼 필요가 있다. 상가는 경기에 활성도에 따라 수익성이 극도로 악화 될 수 있고 공실이 증가 할 수도 있기 때문이다. 따라서 상가의 경우 부속토지에 대한 종합 부동산세가 개인별로 계산 한다는 점을 활용하면 절세를 효과적으로 할 수 있다.

 

즉 배우자나 자녀 등 과의 공동명의로 해놓게 되면 개인별로 계산 하고 임대소득이나 소득세, 양도세를 줄일 수 있는 것이다. 단 초기 매입시 공동명의 형태를 취해야 한다. 이는 매입 후 공동 명의에 대한 취득세 등의 부담이 추가되기 때문이고 향후 상속시 상속세를 줄이는 효과도 있다.

 

또한 상가를 매입 할 때에는 토지 투기과열지구인지 구분 해볼 필요가 있다. 현재 투기지역의 경우는 2006년에 매도를 하더라도 실 거래가로 양도세를 내야하고 비투기 지역은 2007년부터 실 거래가로 양도차익에 대해 양도세를 내야 하기 때문이다.

 

즉 2007년 이후에는 모든 지역의 상가 매도시 양도 차익에 대한 부분은 실 거래가가 적용된다는 점을 알아야 하며 향후 토지 투기지역으로 지정될 가능성 여부를 면밀히 분석 해봐야 한다.

 

상가의 경우 기준시가 대비 양도세가 실 거래가에 의한 양도세보다는 훨씬 적은데 반해 투기지역을 지정이 되면 실 거래가에 의해 양도세를 내야 하기 때문에 세금이 급증할 가능성이 높다고 볼 수 있다.

세금 관련 변화는 투자자들의 투자 패턴의 흐름 까지도 변화시키고 있다. 장기간 보유할 것인지 단기 전매를 할 것인지 명확한 기준을 가지고 세금 관련 손익 계산을 해야 할 시점이다.

 

상가 114 투자 전략 연구소

소장  유 영 상

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