상가 실 거래가 등기부 등재 시 상가 시장은??

6월 1일부터 모든 부동산을 사고 팔 때 등기부 등본에 실 거래가를 기재해야 하는 부동산 등기법이 시행되었다. 부동산 거래 시 등기부 등본에 실 거래가를 명시 하고 만약 실거래가 신고 의무를 위반 시에는 매도 매수자 및 중개업자에게는 취득세의 3배 이하의 과태료와 중개 업자가 거래내용을 허위로 기재 하거나 이중계약서 작성시에는 6개월 이내의 자격정지나 임의 등록 취소를 할 수 있도록 처벌을 강화해 이중 계약서 차단 및 전산화를 통해 투명한 과세 인프라 구축과 부동산 거래를 제도권 안으로 끌어들이는 목적으로 볼 수 있다.

 

시행된 법안에 해당되는 상가 시장 역시 실 거래가 등기부 등재 법안이 시행 되면서 분양 시장과 실물 거래 시장이 서로 다른 양상의 영향을 받을 것으로 보인다.  

 

 

상가 분양 시장의 영향

 

분양 시장의 경우 대부분 등기 이전에 공급되는 만큼 설령 차액을 남기고 전매를 했다 하더라도 자료가 드러나지 않는 특성상 매도자와 매수자간의 거래를 알 수 있는 방법이 없고 보존등기 이전에 공급이 되게 되므로 상가 수분양자 들이 느끼는 부담은 거의 없을 것으로 보여 상가 분양 시장에는 별다른 영향을 주지는 못할 것으로 보인다.

 

그렇지만 건물 준공 후 등기 이전 후에는 분양가 대비 시세차액이 많을 경우 매수자의 심리적 저항이 작용 거래가 위축될 가능성은 높다. 사실 상가 시장은 주택시장 등과는 다른 특성, 즉 개별성이 강하게 작용하고 있다. 이는 상가의 입지 여건에 따라 수익 율 및 시세 가 전혀 다르게 나타나기 때문에 전체적인 가격 동향으로 매수 매도를 하기는 쉽지 않다는 얘기다. 수익 율이 높은 상가라 하더라도 매수 자의 입장에서는 주변 시세와 차이가 있거나 경기의 영향을 받을 수 밖에 없는 상가 특성을 매수 시 염두에 둘 수밖에 없기 때문이다.

 

실 거래가 등기부 등재는 상가 분양 시장에서도 분양 과정에 과장광고 등으로 피해를 보는 사례는 줄어들 가능성이 많을 것으로 보인다. 그 동안 상가를 분양 하는 과정 중 검증되지 않은 시세차익 등 미래가치를 내세워 공급 하던 관행이 등기 시 실제 분양가로 등기부에 기재가 되고 매도 시 거래되는 실 거래가 역시 기재를 해야 하기 때문에 수 분양자들이 양도차액에 대한 세율 등을 따져 볼 수 있는 단초가 되기 때문이다. 따라서 단기 전매 차익을 볼 수 있다는 상가 시장의 특성을 무시한 분양 방식은 점차 줄어들 것으로 예측된다 하겠다. 이는 기존 상가 거래역시 당연시 되던 다운 계약서에 의한 거래 관행이 차단되는 효과로 귀결 된다고 볼 수 있다.

 

 

 

기존 실물 상가 시장의 영향

 

기존의 다운계약서 등이 사라지게 되면 상가 건물이나 점포들은 거래가 투명해지면서 세액 증가가 불가피 해짐에 따라 거래 위축 현상이 발생될 가능성이 농후 하다. 그 동안 만연되어 있던 거래 관행이 투명하게 드러나게 되면 양도세 등 전반적인 세금 부담 인상으로 나타날 수 있기 때문이다. 또한 도심지 상가 개발이 어려워 질 수 도  있다. 도심지 상가 개발 시 대부분 여러 필지를 매입해야 하는 구조상 매도자들의 다운 계약서 요구 관행이 사라지게 되면 매도 물량이 줄어들 가능성도 많아 필지 매입이 원할 치 못할 가능성이 많아 대형 상가 공급은 차질이 불가피 할 것으로 보인다.

 

상가 투자 시장에도 실 거래가 등기부 등재는 여러 효과가 있을 것이다. 공급자와 수분양자 간 투자 이익에 대해 손익 계산이 더욱 치열해질 것이며 매수 매도 물량이 세제 관련 거래의 조정기를 거칠 것으로 보여진다. 무한정 시세차액을 기대한 공급 형태 및 투자 패턴이 점차 사라질 가능성이 많고 분양 시장도 일정 부분 안정되는 계기가 될 것으로 보인다.

 

정부의 정책이 시행 된 만큼 투자자들의 경우 장, 단기,보유 계획 및 상가 매수 목적(전매차익, 임대 수익등)이 명확해야 할 시점이라 할 수 있겠다.

 

상가 114 투자 전략 연구소

(www.sg114.com 02-3413-4114)

소장  유 영 상